大家都談到了萬達，如果真的以后要上reits是不得了的，剛才談到商業(yè)模式，在中國有一個很重要的問題，到底是商業(yè)為住宅配套，還是住宅為商業(yè)配套。萬達是住宅為商業(yè)配套，通過住宅的銷售，像北京CBD萬達，是賣了住宅養(yǎng)商業(yè)。最近大家聽說了剛剛在香港上市的長江實業(yè)，在北京東和廣場做了reits。

　　剛才簡單談了現(xiàn)在的房地產(chǎn)，回到本身真正的金融屬性。大家知道做房地產(chǎn)需要杠桿，現(xiàn)在國家把杠桿掐掉了，就不可能野蠻生長了。我們談到一個重要的觀點，商業(yè)地產(chǎn)不是地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是資本加商業(yè)。我們是一個資本游戲和商業(yè)游戲。現(xiàn)在中國做商業(yè)游戲很簡單，但是資本游戲不配玩。

　　商業(yè)游戲的幾難，專家們都講得非常好，我就不重復(fù)。一是我們國內(nèi)的業(yè)態(tài)現(xiàn)在細分的東西還沒有提到層面上。二是馬上會出現(xiàn)同質(zhì)化競爭，最重要的是商業(yè)的地產(chǎn)回報率太低了，我們中國有一個叫倒掛，現(xiàn)在是租金和資產(chǎn)的價值是1：500。你買一棟樓需要40年資產(chǎn)才會回來，這是全世界最低的回報率。美國30年來買一棟樓不賺錢，中國一定會這樣，所以這里面投資者為什么要投？我們在要收購一個酒店，6千萬美金投進入在中國，如果按照中國的法律交稅，一年拿回美國的只有23萬美金。

　　有關(guān)剛才說的租金成本、經(jīng)營模式就不多說。重點談?wù)勅谫Y的困局。如何設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)的金融產(chǎn)品，美國的產(chǎn)品發(fā)達在于高度設(shè)計和高度開放，中國現(xiàn)在產(chǎn)品太少了，除了銀行、  信托就是高利貸就是自有資金。第二誰是商業(yè)地產(chǎn)真正的投資人？可能是保險公司，可能是養(yǎng)老基金。因為商業(yè)地產(chǎn)大家都知道做持有周期非常長，回報率很低，但是又很穩(wěn)健，就需要一批愿意長期持有的投資人來投，中國沒有這個環(huán)境，中國的投資人都比較急。這就帶來真正的投資人不存在，這是很大的問題。剛才說到?jīng)]有reits該怎么做？簡單地說沒有reits沒法做大，沒法規(guī)?；?，就很艱難，但是我們又得做。所以剛才談到什么是我們的未來，是做綜合體還是做商業(yè)？究竟什么是中國商業(yè)地產(chǎn)的競爭力？這個問題很難說透。

　　我們總結(jié)一下中國商業(yè)地產(chǎn)的核心問題，經(jīng)營模式，其實這三年來大家談的都是經(jīng)營模式，有很多像藍光都談了非常好的經(jīng)營模式，我們不缺智慧，不缺人才，不缺市場，也不缺前途，關(guān)鍵是經(jīng)營成本怎么辦？你要是不管經(jīng)營成本就野蠻生長，今后會發(fā)現(xiàn)報價非常難。上市公司萬科做的公司如果開始你次優(yōu)的成本蕩然無存。我們中國商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)更大的瓶頸，現(xiàn)在是野蠻生長，最后出現(xiàn)大瓶頸就會起不來。做金融的人都是往壞處想往好處做。企業(yè)家一定要很樂觀，但金融家一旦樂觀就虧得一塌糊涂，這是我們的區(qū)別。

　　所以中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的變通出路在哪里？三個方面，一是綜合體跟社區(qū)商業(yè)到底哪個會成為主流？現(xiàn)在談的綜合體就比較多，一談就是百貨購物中心，在美國很多購物中心里面有三種大的百貨，百貨其實有高中低的，中國現(xiàn)在是百貨轉(zhuǎn)型到購物中心，里面有很多東西需要探討，還是業(yè)界的人比較專業(yè)。還有很重要的一個趨勢，剛才談的萬達為住宅為商業(yè)配套，更多的是商業(yè)為住宅配套。里面有很重要的問題，住在你這里面的人，他們對商業(yè)要求是有同質(zhì)化傾向的，會吃一種價值的餐廳，去一種價值的地方，買一種風(fēng)格的東西，通知化居住帶來的通知化商業(yè)配套是一種趨勢。再就是如果一個單體的商業(yè)項目每年回報率只有1%到2%，投資人真的不會給你錢。我們永遠都在談資產(chǎn)在增值，但是沒有想到資產(chǎn)是會貶值的，我們一定是資產(chǎn)有升有貶。

　　對同質(zhì)化商業(yè)趨勢我作一個簡單的分析。萬科曾經(jīng)要做商業(yè)的時候，我們做過研討，我們說千萬不要做商業(yè)，但是他們現(xiàn)在做了，第一是限購導(dǎo)致了必須做，第二他們也覺得必須要做了。你們一定要想資金從哪里來，第二個報表出來了從哪里發(fā)債？他們現(xiàn)在做了，有值得探討的地方。因為萬科的居住人群是同質(zhì)化的，他們是同質(zhì)化的配套，大家可以看到配的什么商業(yè)，沒有隨便去配。他的招商是必勝客，咖啡找的是雕刻時光，面對的是年輕人，很有情調(diào)的咖啡。有一些餐飲、洗衣，還做了一個國際藝術(shù)區(qū)。他們知道他們的人群是年輕人，向往的是一種自由的生活方式，所以他們有選擇地進行商業(yè)配套。在美國首都我去過一個小區(qū)，美國人都要開車上班，這個小區(qū)在五角大樓的旁邊，非常近，我跟他們聊的時候，這個小區(qū)在最黃金地段，不是星巴克也不是超市，是做了美國最大的一個鞋城，而到每個周末開到凌晨兩點鐘。他們說這個地方的人都走路去上班、坐公交車、坐地鐵去上班，他們消耗得最多的就是鞋。這個鞋的老板生意做得非常好，星巴克、意大利餐廳全在里面，這就叫智慧，同質(zhì)化的居住帶來同質(zhì)化的配套。這需要我們國內(nèi)的開發(fā)商深刻研究。投資人掙錢你才能有發(fā)展，這是同質(zhì)化的概念。

　　這是洪崖洞，這是一個很重要的模式，可能重慶自己不知道這種模式的價值，主題文化特色模式，是一個非常重要的類型，在國外也有。他們現(xiàn)在已經(jīng)被蘭州市政府邀請，被遼寧、合川邀請，臨江的以當(dāng)?shù)匚幕?、主題旅游結(jié)合在一起的商業(yè)是否有價值，背后的住宅是否做了配套。我聽說他們在蘭州拿了地背后全是住宅，這有點像萬達了。這里面模式非常多，但哪種能不能復(fù)制？剛才說商業(yè)是不可復(fù)制的，其實一種模式必須要可以復(fù)制，才可以迅速把規(guī)模做大。

　　最重要的是錢在哪里？中國沒有很好的LP，我們在行業(yè)知道沒有投資人，沒有人愿意投商業(yè)地產(chǎn)，因為回報率太低了。我們新興的地產(chǎn)基金業(yè)績，現(xiàn)在中國做地產(chǎn)基金剛開始沒有業(yè)績就很難讓投資人放心。再就是融資渠道以前是信托，現(xiàn)在是基金，我們跟他們其實是對手，但他們是做債券，我們是做股權(quán)，我們是優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的。再就是PE基金，中國很多都知道，前年是中國的PE年，去年是中國的地產(chǎn)基金年，今年希望看到是中國的商業(yè)地產(chǎn)年，很有可能從重慶開始。我們很能融錢的這些PE怎么把錢轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)來這是很重要的課題。 從全世界看做商業(yè)地產(chǎn)來看，規(guī)模就是一切，不要注重單店的盈利，要有了規(guī)模以后資產(chǎn)就很有價值，為資產(chǎn)證券化奠定了很好的基礎(chǔ)。

　　我們?nèi)ツ暝?月8號是北京第一家正規(guī)注冊的規(guī)范的人民幣房地產(chǎn)基金管理公司。我們?nèi)ツ暝诒本┩顿Y別墅，今年會重點看商業(yè)地產(chǎn)，這是我們的方向。我們對如何投，如何監(jiān)管，這一塊其實很不成熟，我們和開發(fā)商之間以什么模式來做，到底是股權(quán)還是債券，到底如何退出，如何監(jiān)管等等，這都是很不成熟的，所以我覺得今天的論壇很有價值，我們開啟了一扇門，讓所有參與其中的人認真思考，如何把行業(yè)做得更扎實，這是很重要的。

　　很多人覺得你們是不是投了錢會管，我們其實是監(jiān)管。我們只管用錢、管投資，管經(jīng)驗。

　　所以我的題目后來加了一個，我們跟開發(fā)商是博弈，我們希望變成一種真正的互助。不同于銀行跟信托，我們是幫發(fā)展商雪中送炭，大家知道銀行是錦上添花。我們的投資空間是你拿到了土地還沒有錢的時候幫你拿錢。很難說現(xiàn)在就融到資去投你，我們更多的是有一個好的項目讓投資人對我們感興趣。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的核心什么？中國的商業(yè)地產(chǎn)一切都是新的，我們不需要創(chuàng)新，在座的做的每份努力都是很有價值的創(chuàng)新。這里面有很重要的兩個模式，做金融的人都是往壞處想往好處做。企業(yè)家一定要很樂觀，但金融家一旦樂觀就虧得一塌糊涂，這是我們的區(qū)別。

　　所以我們在談任何事不要離開模式，到底是金融模式還是運營模式做留給大家討論。我談三個最重要的性，要想拿到錢發(fā)展，第一是回報可觀性，現(xiàn)在是沒有的。第二是創(chuàng)造經(jīng)營者運營的盈利性。第三是創(chuàng)造消費者需求的差異性，我們這么多商場，這么多購物中心有什么差異性？我們現(xiàn)在想的都是趕快做大，趕快做起來，趕快招商，剛才說的招商的差異性怎么給消費者帶來的體驗的不同。如果這三個性不做到，悲觀地說商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還是停留在概念，沒有到真正的資本驅(qū)動。一定要有投資人進來覺得能賺錢，商業(yè)地產(chǎn)融資和發(fā)展的春天，這三點做到我們的春天就真正到來了。謝謝大家。（查看更多“商業(yè)地產(chǎn)”新聞）