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控制性詳細規(guī)劃的核心是定性、定量、定位和定界，因此，建立定性、定量的指標體系是控制性詳細規(guī)劃的關鍵。目前進行的有關控制性詳細規(guī)劃研究與實踐，都把控制性詳細規(guī)劃的控制指標的確立放在重要的地位。 1、控制指標的內(nèi)容構成 （1）地塊劃分 控制性詳細規(guī)劃的規(guī)劃范圍，應從城市的一個完整地域結構出發(fā)，其第一步是根據(jù)建設用地的區(qū)位、土地使用性質(zhì)、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)的要求，綜合空間環(huán)境結構設想及開發(fā)的可行性，劃分基本地塊，編排地塊號碼。在此基礎上，確定各地塊的用地面積和各項控制指標。 一般規(guī)定最小地塊面積和寬度、深度，防止過小尺度的開發(fā)活動。地塊邊界線要具備可識別性。地塊大小與用地特點有關，用地集中、性質(zhì)單一的，地塊可大一點，用地零碎分散，地塊要小一點。地塊的大小還與開發(fā)建設的方式有關，統(tǒng)一開發(fā)，地塊劃分可大一點，多渠道開發(fā)的用地，地塊劃分小一點。一般而言劃分地塊應注意以下幾點： ① 舊城區(qū)和沿街地段分塊宜小，新建居住區(qū)分塊宜大； ?、?至少與一條道路相鄰； ?、?用地性質(zhì)盡量單純； ?、?同類用地控制要求大致相同； ?、?保護地段單獨劃出。 ?。?）土地使用性質(zhì)及兼容范圍 確定城市土地使用性質(zhì)，一般參照《中華人民共和國城市用地分類標準》（GBJ137-90）將土地劃分至小類。具體的類別劃分與所在城市的規(guī)模、城市特征、所處區(qū)位等有關。一般的規(guī)律是大城市分類多、小城市分類少；老城區(qū)分類多、新開發(fā)區(qū)分類少；中心區(qū)分類多、邊緣區(qū)分類少等等。由于國標制定較早，有些分類已不適應使用要求，可結合實際要求研究控制性詳細規(guī)劃的用地分類，對它進行補充和發(fā)展。 土地的分類還應考慮土地使用性質(zhì)的兼容，即以某一類土地使用性質(zhì)為主，兼容其它性質(zhì)，如在居住用地（R）中，可兼容小型的辦公用地（C）。近年來在實踐中出現(xiàn)了一些新的土地使用功能概念，以混合土地使用最為常見，它以某一類土地使用性質(zhì)為主，與其它性質(zhì)的土地相混合，如商住用地（C2/R）等。 確定適量的土地使用兼容范圍是控制性詳細規(guī)劃中的一項重要的內(nèi)容。對建設用地的使用性質(zhì)規(guī)定過死或彈性過大，均可能導致城市規(guī)劃與城市社會、經(jīng)濟發(fā)展的不協(xié)調(diào)，不能適應城市發(fā)展的可變性和多樣性。合理的兼容規(guī)定既體現(xiàn)規(guī)劃的彈性，為建設發(fā)展和管理實施留有余地，同時又保證城市的有機、有序地發(fā)展。 ?。?）土地使用強度 ?、?容積率：也稱建筑面積密度或樓板面積率（Floor Area Ratio，縮寫FAR），即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑總面積與地塊面積之比。容積率反映了整個建筑物的體量，構成了土地使用強度的最主要因素，因此對容積率的控制為土地管理的最重要的內(nèi)容之一。 ② 建筑密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比，用百分率表示。建筑密度的大小與環(huán)境質(zhì)量有著密切的關系。 ③ 人口密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)部每公頃用地的居住人口數(shù)?？刂菩栽敿氁?guī)劃應對規(guī)劃地區(qū)的人口的上、下限均作控制。 ?、?建筑控制高度：即由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離。一般有兩種控制方式，一是絕對高度控制，如規(guī)定在一定的區(qū)域內(nèi)新建筑物不準超過某一標志性建筑物；二是相對高度控制，如紐約的“日照后退曲線法”和“遮天率曲面法”，以及香港、臺灣通過建筑高度與街道寬度的關系來控制?？荚嚧螅珖畲蠼獭 、?建筑后退：包括后退紅線和后退建筑基地界限。建筑后退紅線即建筑最外邊線后退道路紅線的距離，應根據(jù)建筑使用性質(zhì)和所面臨的道路等級而定。當建設用地劃分較小，其間又沒有道路分隔時，應根據(jù)具體情況，提出后退建設用地邊界的要求，一般至少應滿足消防通道的要求。 （4）道路及其設施 此項控制內(nèi)容一般包括支路及以上道路的紅線位置、斷面、坡度、重要控制點坐標和標高等的確定；對社會停車場（庫）、配建停車場（庫）進行定位、定量和定界的控制；允許設置機動車和行人出入口的方向和位置的控制。 （5）城市環(huán)境景觀 這方面控制較多地運用綠地面積、綠地率、綠化覆蓋率等指標。綠地率指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率。此項控制的目的是為了保證集中綠地面積，推動多種形式的綠化。 此外，還可以對其它設施提出控制要求。其它設施包括:居住區(qū)服務設施 (中小學、托幼、居住區(qū)級公建)，環(huán)衛(wèi)設施 (垃圾轉(zhuǎn)運站、公共廁所)，電力設施 (配電站，配電所)，電信設施(電話局、郵政局)，燃氣設施 (煤氣調(diào)壓站)等。對一些特殊的地區(qū)，還可增加一些控制指標。如工業(yè)區(qū)的煙霧、噪聲、粉塵、異味等控制要求。 2、控制指標的確定來源： ?。?）確定的原則 控制性詳細規(guī)劃控制指標的確定必須依據(jù)規(guī)劃用地的區(qū)位及環(huán)境條件，注重提高土地使用的效率，綜合平衡經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益，具體應遵循以下原則： ① 符合國家、省、市各級規(guī)劃與建設相關法規(guī)的要求。符合總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的控制要求。 ② 綜合考慮城市整體或地區(qū)全局的情況，力求總體平衡。 ?、?力求優(yōu)化城市用地結構 ?、?控制要求要體現(xiàn)不同對象的特點。 ?、?充分考慮土地價值及開發(fā)的經(jīng)濟效益。 （2）控制指標的確定 確定控制指標通常有以下幾種方法： ?、?環(huán)境容量推算法：根據(jù)現(xiàn)狀居住條件、道路交通設施、市政設施、公共服務設施等，預測規(guī)劃期末的容量，據(jù)此確定各項指標。該方法比較嚴謹，但涉及面廣、參數(shù)眾多，資料的收集和整理也相當復雜。 ② 人口推算法：根據(jù)城市總體或分區(qū)規(guī)劃提出的人口和用地的要求，以規(guī)劃期限內(nèi)的人均居住用地與建筑面積來計算。 ③ 典型實驗法：選擇有代表性的地塊，甚至是全部規(guī)劃地區(qū)，進行實驗性的形態(tài)空間規(guī)劃，由此反算出各項指標。這種方法簡單易行，是目前采用較多的方法。 ?、?經(jīng)驗推算法：根據(jù)以往舊城和新區(qū)開發(fā)的經(jīng)驗，歸納出所需指標的數(shù)值。 本文來源于城市規(guī)劃博客 http://www. , 原文地址： http://www./archives/203 |
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