1什么是房地產(chǎn)?

答：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物。 

2什么是房地產(chǎn)權(quán)?

 答：指權(quán)利人對土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項權(quán)，如抵押權(quán)等。 

3為什么要進行房地產(chǎn)權(quán)登記?

 答：房地產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強房地產(chǎn)管 理，依法確認房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)權(quán)登記有三個方面的作用：產(chǎn)權(quán)確認， 即確認房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)；保障權(quán)利人的合法權(quán)益；加強房地產(chǎn)管理，即通過房地 產(chǎn)權(quán)登記對房地產(chǎn)交易狀況進行管理和監(jiān)督。 

4《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》是何時實施的?

 答：該條例于1992年12月26日深圳市第一屆人民代表大會常務(wù)委員會第十三次會議通過。 1993年1月18日深圳市人民代表大會常務(wù)委員會公告第二號公布。自1993年7月1 日起施行。 

5房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力?

 答：依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認。 產(chǎn)權(quán)人可以依法對其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或 妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請求法律上的保護。 

6房地產(chǎn)登記發(fā)證工作由哪個部門負責?

 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)主管部門即深圳市規(guī)劃國 土局是特區(qū)房地產(chǎn)登記機關(guān)，登記發(fā)證工作具體由該局測繪產(chǎn)權(quán)處及屬下分局房地產(chǎn)權(quán) 登記科負責。 

7《房地產(chǎn)證》有什么作用?

 答：《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地 產(chǎn)的憑證。 

8現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》與過去有關(guān)部門頒發(fā)的《房屋所有權(quán) 證》、《國有土使用權(quán)證》有什么區(qū)別?為什么要換證?

 答：現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》是由原《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》合二為一， 統(tǒng)一制作成單一的《房地產(chǎn)證》，由一個部門統(tǒng)一頒發(fā)。為統(tǒng)一《房地產(chǎn)證》的發(fā)放，加強房地產(chǎn)權(quán)管理，過去的《房屋所有權(quán)證》、 《國有土地使用權(quán)證》都要更換成新的《房地產(chǎn)證》，但在更換前繼續(xù)有效。 

9新的《房地產(chǎn)證》如何體現(xiàn)土地和房屋的產(chǎn)權(quán)?

 答：新的《房地產(chǎn)證》分別設(shè)置土地、房屋兩個欄目，對土地使用權(quán)，房屋所有權(quán)同時進 行登記，以確認權(quán)利人的上述兩項權(quán)利。 

10《房地產(chǎn)證》記載哪些內(nèi)容?

答：《房地產(chǎn)證》記載的內(nèi)容包括權(quán)利人狀況，土地及房屋等。具體有：權(quán)利人、權(quán)利人 性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、座 落、坐標等內(nèi)容。

11房地產(chǎn)登記的程序是怎樣的?

答：房地產(chǎn)登記按下列程序辦理： (一) 提出申請； (二) 受理申請； (三) 審查申請文件； (四)權(quán)屬調(diào)查； (五)依法公告； (六)確認房地產(chǎn)權(quán)利； (七)將核準登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊上； (八)計收規(guī)費并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書； (九)立卷歸檔。

12房地產(chǎn)登記的種類有哪些?

 答：房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。 

13怎樣申請房地產(chǎn)權(quán)登記?

 答：申請房地產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)當按照規(guī)定的時間向登記機 關(guān)提交申請書及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請人的申請符合規(guī)定的，登記機關(guān)應(yīng)在規(guī)定時間 內(nèi)核準登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。 

14房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)核準登記需要多長時間?

答：  申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記的需要90日， 申請轉(zhuǎn)移登記的需要30日，申請抵押登記的需要15日，申請變更及其它登記的需要30 日。 

15房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的?

答：房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱根據(jù)如下辦法確定： (1) 企業(yè)法人，為該企業(yè)法人的法定名稱； (2) 國家機關(guān)、事業(yè)單位，為該機關(guān)、單位的法定名稱或政府確認的名稱； (3) 非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準的名稱； (4)個人，為合法身份證明上的姓名； (4) 共有人，為各權(quán)利人的名稱或姓名。 (5) 共有人，為各權(quán)利人的名稱或姓名。 

16房地產(chǎn)登記是以什么為單位進行登記的?

答：房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進行登記。所謂一宗土地，是指以權(quán)屬界線組成的封 塊。一宗土地存在兩個或兩個以上權(quán)利人的，各權(quán)利人分別對該宗土地上的建筑物、附 著物所有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額申請登記。 

17不按規(guī)定時間申請房地產(chǎn)登記，應(yīng)承擔什么法律責 任?

 答：，不按規(guī)定的時間申請登記的，每逾期 一日，按登記費的千分之三加收逾期登記費。 

18采取欺騙手段騙取房地產(chǎn)登記的，應(yīng)承擔什么法律責 任?

答：利用欺騙手段獲得核準登記的，由登 記機關(guān)撤銷核準登記，沒收其非法所得，并處以非法所得一倍以下的罰款。情節(jié)嚴重構(gòu)犯 罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。造成他人損失的，應(yīng)負賠償責任。  

19哪幾種情況房地產(chǎn)登記機關(guān)不予受理登記申請?

 答：下列兩種情況房地產(chǎn)登記機關(guān)可以不予受理登記申請 (1)申請文件不齊全； (2)申請不符合規(guī)定；房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、 交換、贈與等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當事人共同申請。 

20哪些房地產(chǎn)登記需要由當事人共同申請？

答：房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、交換、贈予等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當事人共同申請。 

21哪些房地產(chǎn)登記可由當事人單獨申請?

 答：下列情形的房地產(chǎn)登記，當事人可單獨申請； (1) 土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登記； (2) 因繼承或遺贈取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記； (3) 因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)登記； (4) 變更登記； (5) 因土地使用年期屆滿的注銷登記； (6) 因房地產(chǎn)權(quán)利證書滅失、破損而重新申領(lǐng)、換領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)利 證書等其他登記。 

22法律規(guī)定共同申請的，一方當事人不配合，應(yīng)承擔

什么法律責任? 答：應(yīng)由當事人共同申請登記的，一方申 請，另一方不申請或雖申請但不提供登記文件的，登記機關(guān)可責成不申請登記或不提供 登記文件的一方限期辦理登記手續(xù)。限期內(nèi)仍不辦理的，可處以一千元以上五千元以下罰 款。登記機關(guān)經(jīng)審查認為符合登記條件的，可逕為登記。

23申請房地產(chǎn)登記，可否委托他人代理?

答：申請房地產(chǎn)登記，申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請登記的，應(yīng)向登記機 關(guān)提交申請人的委托書。境外申請人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認證。 

24哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)?

 答：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當事人一方為境外人士或機構(gòu)的 ，須辦理合同公證手續(xù)。  

25哪幾種情況房地產(chǎn)登記機關(guān)可以作出暫緩登記的決定?

答：有下列情形之一的，登記機關(guān)可作出暫緩登記的決定：  (1)產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的； (2)涉及違法用地、違章建筑事項，未經(jīng)處理或正在處理之中的； (3)受理申請后發(fā)現(xiàn)申請文件需要修正或補正的； (4)有關(guān)機關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利人房地產(chǎn)權(quán)利的； (6) 法律、法規(guī)、市政府規(guī)章規(guī)定應(yīng)暫緩登記的其他事由。 

26什么情況下登記機關(guān)可以決定撤銷全部或部份核準登記事項?

 答：有下列情形之一的，登記機關(guān)可以決定撤銷全部或部份核準登記事項： (一) 當事人對房地產(chǎn)不擁有合法權(quán)利的； (二) 當事人在申請登記時隱瞞真實情況或偽造有關(guān)證件、文件，采取欺騙 手段獲準登記的； (三) 登記機關(guān)審查有疏忽，核準登記不當?shù)?。?nbsp;

27房地產(chǎn)登記費是如何收取的?

 答：申請房地產(chǎn)登記，權(quán)利人應(yīng)按下列規(guī) 定交納登記費： (一) 初始登記的，按登記價值千分之一交納。但登記價值超過三千萬元的，超過部分按 萬分之五交納； (二) 轉(zhuǎn)移登記的，按登記價值的千分之一交納。但登記價值超過一千萬元的，超過部分 按萬分之五交納；] (三) 抵押登記的，按抵押價值的萬分之一交納。但每項最低不低于一百元； (四) 變更登記及其他登記的，每項交納二十元。 

28什么是地籍?什么是產(chǎn)籍?

 答：我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概 念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟狀況和法律狀況的調(diào)查與記錄，包括了土地產(chǎn)權(quán) 的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講，是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程中產(chǎn)生的各種圖 表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。 

29什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記?

 答：指對未經(jīng)登記機關(guān)確認其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、 附著物的所有權(quán)進行的登記。 

30具備什么條件可以申請初始登記?

 答：(1)凡簽訂了土地使用權(quán)出讓合同書，并付清了地價款 后三十日內(nèi)； (2)自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內(nèi)；具備上述兩個條件，方可申請 初始登記。 

31申請土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件?

 答：申請土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交下列文件： 一、《房地產(chǎn)初始登記申請書》； 二、身份證明，包括：個人身份證明，或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和法定代表人證明，或國家機關(guān) 負責人證明，或市政府批準設(shè)立組織的文件和該組織負責人證明。境外企業(yè)、組 織提供的身份證明應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認證。 三、土地權(quán)屬證明包括： 1以出讓方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交： (1)土地使用合同書。根據(jù)土地使用合同書規(guī)定由權(quán)利人自行征地的，應(yīng)同時提 交征地補償協(xié)議書； (2)付清地價款證明； 2以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交： (1)市政府批準用地文件；  (2)用地紅線圖； (3)征地補償協(xié)議書； 3以其他合法形式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)提交有關(guān)證明文件。 四、登記機關(guān)認可的測量機構(gòu)出具的實地測繪結(jié)果報告書。 

32申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件?

 答：申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交下列文件： 一、 土地使用權(quán)屬證明； 二、 建筑許可證； 三、 施工許可證； 四、 建筑物竣工驗收證； 五、經(jīng)市政府指定的機構(gòu)審定的竣工結(jié)算書； 六、建筑設(shè)計總平面圖、建筑物竣工圖(包括單體建筑平面、立面、剖面圖)； 七、登記機關(guān)認可的測量機構(gòu)出具的實地測繪結(jié)果報告書。 

33哪些房地產(chǎn)登記需要公告?公告期是多長?

答：申請房地產(chǎn)初始登記及申請補發(fā)《房地產(chǎn)證》需要進行公告，公告期分別為30日及6 個月。 

34土地的使用年期是如何確定的?

答：凡與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國 家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育 用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 

35什么叫宗地?宗地號代表什么意思?

 答：宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為 基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從 大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107-24這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第 24宗地。  

36什么叫宗地圖?什么叫證書附圖?

答：宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括： 宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附 圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn) 情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。  

37什么叫確權(quán)?

答：確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準、 登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和 他項權(quán)利。 

38權(quán)屬調(diào)查包括哪些內(nèi)容?

 答：房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括：審查土地來源是否合法，占地是否超出規(guī)定的范圍；審查建筑 物有沒有加層、超面積、改結(jié)構(gòu)、改用途等情況；確定房地產(chǎn)的權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán) 屬來源、取得時間、使用年限、權(quán)利狀況、變化情況和用途、價值、等級、座落等。 

39房地產(chǎn)權(quán)初始登記流程圖如下所示：

  ****************************************************************************** 

40什么叫房屋的基底面積?

 答：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。 

41什么叫房屋的建筑面積?房屋的建筑面積包括哪 些?

 答：房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。房屋的建筑 面積包括使用面積(深圳的使用面積包括墻體的面積)和公共面積二個部份。 

42什么叫房屋的公共面積?

 答：房屋的公共面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過22米 的單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、 門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等。 

43房屋的公共面積如何分攤?

 答：每戶(或單位)應(yīng)分攤的公共面積按如下原則進行計算： 1有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進行計算。 2如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進行分攤。即：每戶應(yīng)分攤的 公共面積=[SX(]應(yīng)分攤公共面積各戶使用面積之和×每戶使用面積。 

44房屋的建筑面積、公共面積由什么部門來確定?45什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?

答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法 人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。 

46哪些情況需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記?

 答：經(jīng)初始登記的房地產(chǎn)，有下列情形之一的，當事人應(yīng)自合同或其他法律文件生效之日 起三十日內(nèi)申請辦理轉(zhuǎn)移登記： 1買賣； 2贈與； 3交換； 4繼承； 5共有房地產(chǎn)的分割； 6人民法院判決、裁定的強制性轉(zhuǎn)移； 7依照法律、法規(guī)規(guī)定作出的其他強制性轉(zhuǎn)移。

47房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)遵循的原則是什么?

答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當遵循合法、公平、 自愿和誠實信用的原則。 

48房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當具備的條款有哪些?

 答：房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當具備以下條款： 1當事人的姓名或者名稱、地址； 2房地產(chǎn)權(quán)利證書編號； 3房地產(chǎn)座落的位置、面積、四至界線； 4土地宗地號、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年期； 5房地產(chǎn)的用途； 6買賣價款及支付方式和日期； 7房地產(chǎn)交付使用的日期； 8公用部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù)； 9違約責任； 10合同糾紛的解決辦法； 11合同生效的條件及時間； 12雙方認為必要的其他事項。 

49樓花是否可以轉(zhuǎn)讓?

 答：預購的樓花當預購方付足購房價款總額25%以上時，可憑已在登記機關(guān)備案的買賣合 同再轉(zhuǎn)讓，并在合同背書上載明再轉(zhuǎn)讓的價格等情況。 

50什么樣的房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓?

 答：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： 1根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權(quán)的； 2司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 3共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； 4設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； 5 權(quán)屬有爭議的； 6法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 

51有哪些行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?

 答：下列行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓； 1共有人之間對共有房地產(chǎn)的分割； 2國家機關(guān)、由財政撥款的事業(yè)單位與其下屬的機構(gòu)之間的房地產(chǎn)行政調(diào)撥。 

52 有哪些行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?

答：下列行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓： 1以房地產(chǎn)作為出資與他人成立法人企業(yè)的； 2一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)并以產(chǎn)權(quán)分成的； 3收購或者合并企業(yè)時，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)利人所有的； 4以房地產(chǎn)抵債的； 5國有企業(yè)之間或者其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥。

53房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，其它公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓?

答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人對同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、 連廊、走廊、天臺或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對 停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移；有特別約定 的經(jīng)房地產(chǎn)登記機關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。 

54什么是房地產(chǎn)交換?

 答：房地產(chǎn)交換是指當事人將各自擁有的房地產(chǎn)互相轉(zhuǎn)移給對方的法律行為。 

55房地產(chǎn)交換有差價的，差價部分如何辦理?

 答：房地產(chǎn)交換有差價的，應(yīng)當就差價部分按有關(guān)規(guī)定交納稅費。 

56什么是房地產(chǎn)贈與?

 答：房地產(chǎn)贈與是指當事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。 

57什么情況下，房地產(chǎn)贈與免交土地增值費?

 答：父母與子女之間、配偶之間的房地產(chǎn)贈與、交換免交土地增值費。 

59在什么情況下買房需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同?在什么情況下買房 需簽訂房地產(chǎn)預售合同？

答：欲購買已竣工驗收、交付使用的商品房，買賣雙方需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同。購買尚 未竣工驗收的房地產(chǎn)時，應(yīng)簽訂房地產(chǎn)預售合同。  

60房地產(chǎn)開發(fā)商預售商品房地產(chǎn)時應(yīng)符合什么條件?

答：房地產(chǎn)開發(fā)商預售房地產(chǎn)應(yīng)當符合下列條件： (一) 土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書； (二)取得《建筑許可》和《開工許可證》； （三）除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達工程預算投資總額的百分之二十五， 并經(jīng)注冊會計師驗資； (四)房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議； (五) 土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合上列條件的，經(jīng)主管機關(guān)核準后， 發(fā)給《房地產(chǎn)預售許可證》。核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷可 證》。 

61向開發(fā)商購買一手商品房屬什么轉(zhuǎn)移?

 答：屬房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移。 

62辦理房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移需提交什么文件?

 答：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》； (2)《房地產(chǎn)證》或其它權(quán)利證書； (3)買賣合同書； (4)行政劃撥或減免地價款的土地，需提交市局或分局同意轉(zhuǎn)讓的批準文件及補足地價 款的證明； (5)市、區(qū)房改辦的批復及分戶匯總表； (6)身份證明； (7) 非法人單位的，需提供其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。 

63向其它單位或個人購買二手商品房屬什么轉(zhuǎn)移?

答：屬房地產(chǎn)三級市場轉(zhuǎn)移。 

64辦理房地產(chǎn)三級市場轉(zhuǎn)移需提交什么文件?

 答：(1) 《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》； (2) 《房地產(chǎn)證》或其他房地產(chǎn)權(quán)利證明書； (3) 身份證明； (4) 買賣合同書、或贈與書、或繼承證明文件、或交換協(xié)議書、或有關(guān)行政機關(guān)的行 政決定書； (5) 行政劃撥、減免地價款的土地，需提供市局或分局同意轉(zhuǎn)讓的批準文件及補足地 價款的證明； （6）非法人單位的，需提供其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。

65向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些?

答：需交①印花稅：數(shù)額為交易價的萬分之五，每證另貼花5元。 ②登記費：數(shù)額為交易價的千分之一。

66三級市場轉(zhuǎn)移需交哪些稅費?

答：賣方應(yīng)交的稅費有： (1) 營業(yè)稅：為售價的5%； (2) 城建維護稅：為售價為的005%； (3) 印花稅：為售價的005%； (4) 有所得的，單位須交所得額15%的單位所得稅，個人須交20%的個人所得稅； (5) 有增值的，須交增值額20%的土地增值費。 買方應(yīng)交的稅費有： (1) 印花稅：為售價的005%；另每證貼花5元； (2) 登記費：為登記價的01%。 

67土地增值費的收取有什么規(guī)定?

 答：①凡1993年1月1日以后通過招標、拍賣方式取得土地使用權(quán)的，土地使用者第一轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)時，免交土地增值費。 ②從1993年11月9日起發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)按土地增值額的20%交納土地增 值 費。  ③1993年11月9日以前，以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)或已發(fā)生轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其土 地增殖費的交納標準為按土地增值額的40%?00%不等。 

68什么情況下可變更或解除房地產(chǎn)買賣合同?

 答：發(fā)生下列情形之一的，可以變更或解除房地產(chǎn)買賣合同： (一) 經(jīng)當事人雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國家利益和他人利益的； (二) 因不可抗力致使房地產(chǎn)買賣合同無法履行或者不能全部履行的； (三) 因一方違約，使房地產(chǎn)買賣合同履行成為不必要的； (四) 出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同約定的變更或者解除合同條件的。 一方當事人根據(jù)本條第(二)、(三)、(四)項的規(guī)定要求變更或者解除的，應(yīng)當及時通知 對方。 

69 什么樣的防地產(chǎn)應(yīng)經(jīng)主管機關(guān)批準后方可轉(zhuǎn)讓?

 答：下列房地產(chǎn)應(yīng)經(jīng)主管機關(guān)批準，并補足地價款后，方可轉(zhuǎn)讓： (一) 通過行政劃撥取得土地用權(quán)的； (二) 取得土地使用權(quán)時減免地價款的； (三) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 

70以買賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，同等條件下什么人有優(yōu)先購買 權(quán)?

 答：(一)房地產(chǎn)共有人； (二) 房地產(chǎn)承租人；一項房地產(chǎn)買賣合同同時具有上列當事人時，按上述順序依次享 有優(yōu)先購買權(quán)。

71如何識別真?zhèn)巍斗康禺a(chǎn)證》?

 答：①拿《房地產(chǎn)證》到市規(guī)劃國土局測繪產(chǎn)權(quán)處、各分局產(chǎn)權(quán)管理科或市規(guī)劃國土局信 息中心查詢，看是否已有登記記錄，房地產(chǎn)證號、房地產(chǎn)座落位置等是否屬實。 ②注意識別《房地產(chǎn)證》上所蓋印章的真?zhèn)巍Ｒ⒁庥≌碌氖褂萌掌诩白煮w。 

72什么叫房地產(chǎn)抵押?

 答：指債務(wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供 債務(wù)履行擔保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。

73申請抵押登記應(yīng)提交什么文件?

答： (一)《房地產(chǎn)抵押登記申請書》； (二)房地產(chǎn)權(quán)利證書； (三)身份證明； (四)主合同和抵押合同。非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵 押的批準文件；預購的房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交本條第(一)、(三)、(四)項規(guī)定的文件 和房地產(chǎn)買賣合同書。

74預購的房地產(chǎn)如何進行抵押登記?

 答：預購房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交《房地產(chǎn)抵押登記申請書》、身份證明、主合同和抵押合 同和房地產(chǎn)買賣合同書等文件。登記人員在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專用章。

76 同一抵押物設(shè)立若干抵押權(quán)時，如何辦理登記?

答：以同一房地產(chǎn)設(shè)定若干抵押 權(quán)時，抵押人在設(shè)定抵押權(quán)前，須將設(shè)定抵押權(quán)狀況告知各抵押權(quán)人，抵押權(quán)的順序 以核準登記的先后為序。 

77土地來源屬行政劃撥或減免地價款的房地產(chǎn)抵押登記如何辦理?

答： 凡企業(yè)土地來源屬行政劃撥或減免地價款的房地產(chǎn)抵押，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其地面 建筑物 已經(jīng)合法登記的，可同意單獨以房屋作抵押，在處分抵押物時，必須委托市 不動產(chǎn)拍賣行進行拍賣或變賣，不動產(chǎn)拍賣行負責扣發(fā)應(yīng)補交的地價款，凡行政、事 業(yè)單位的房地產(chǎn)，不得擅自為企業(yè)提供抵押擔保。 

78登記人員如何辦理房地產(chǎn)抵押登記?

 答：對核準抵押登記的，登記人員在抵押人的《房地產(chǎn)證》上他項權(quán)利一欄中加蓋抵押專 用 章，填寫抵押日期及抵押權(quán)人，并在房地產(chǎn)登記冊上作抵押記錄及錄入電腦。抵押記 錄 應(yīng)包括抵押人、抵押權(quán)人、抵押物名稱、面積、價值、抵押金額、抵押期限等。

79借款期限屆滿時，登記機關(guān)能否逕為注銷抵押登記?

答：抵押權(quán)與債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。借款期限與抵押期限不是同一 概念。借款期限屆滿時，登記機關(guān)不能逕為注銷抵押登記。

80,什么情況下不能辦理房地產(chǎn)抵押登記?

答：(1)權(quán)屬來源的性質(zhì)是限制抵押(包括福利房、微利房、行政劃撥土地、減免地價土地)， 而又未取得市局同意的； (2)根據(jù)城市規(guī)劃，市區(qū)政府決定收回土地使用權(quán)的； (3) 司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定、決定 查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； (4) 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； (5) 權(quán)屬有爭議的； (6) 法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止抵押的； (7) 除鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權(quán)和依法承包并經(jīng)發(fā)包方 同 意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)之外的其它集體土地使 用 權(quán)。 

81已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓?

答：根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)當通知抵押 權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓 人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。 

82以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記?

答：以房地產(chǎn)做為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵 押登記手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所 以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。 

84什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記? 

答：(一)房地產(chǎn)使用用途改變的； (二)權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的； (三)房地產(chǎn)坐落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的。 

85申請變更登記應(yīng)提交什么文件?

答：(一)《房地產(chǎn)變更登記申請書》； (二)房地產(chǎn)權(quán)利證書； (三)身份證明； (四) 改變房地產(chǎn)用途的，應(yīng)提交土地主管部門同意改變用途的批準文件及土地使用合同 書，需補地價的，還應(yīng)提交付清地價款證明書；改變權(quán)利人姓名或名稱的，應(yīng)提交 有關(guān)行政機關(guān)的批準文件。 

87遺失《房地產(chǎn)證》如何申請補領(lǐng)?

 答：《房地產(chǎn)證》毀滅或遺失的，權(quán)利人應(yīng)聲明遺失， 并向房地產(chǎn)所在地的國土分局報失，申請補發(fā)。登記機關(guān)收到申請后，刊登公告，六個月后予以補發(fā)，并在《房地產(chǎn)證》 上注明“補發(fā)”字樣。 

88申請補發(fā)《房地產(chǎn)證》需提交哪些文件?

 答：(一)刊登聲明的報紙； (二)具結(jié)書； (三) 身份證明； (四) 補發(fā)《房地產(chǎn)證》申請書。 

91購房者個人入戶應(yīng)具備什么條件?

答：一、購房入戶者須為非農(nóng)業(yè)人口。具有干部、職工身份的在職人員購房入戶須憑縣以 上勞動、人事部門開具的辭職證明辦理購房入戶手續(xù)。國家規(guī)定的十個邊遠地區(qū)的干 部、職工不享受本購房入戶政策。 二、購房者可為其親屬申辦藍印戶口。其親屬入戶應(yīng)具備以下條件： (1)年齡應(yīng)在18歲(含18歲)至50歲之間。 (2)具有中專以上文化程度或勞動部門認定的中級以上的技術(shù)等級。(3)以家庭為單位 的入戶者，戶主須滿足條件(1)、(2)，其隨遷的未成年子女(18歲以下)入戶不受文化程 度的限制。(4)符合計劃生育政策。(5)沒有犯罪記錄。購房者所購商品住宅的入 住人員，須以家庭為單位。企業(yè)為職工申辦藍印戶口，入戶者條件與個人購房為其親 屬申辦藍印戶口的條件相同。 三、“購房入戶”政策只適用于現(xiàn)樓，購買樓花者不予申報藍印戶口。 

92購房者辦理入戶手續(xù)時，應(yīng)提供什么資料?

 答：購房者個人向公安部門申請辦理入戶手續(xù)時，應(yīng)提供以下材料； (一)《房地產(chǎn)買賣合同書》； (二)《房地產(chǎn)證》； (三)《購房入戶證明書》。 

93藍印戶口轉(zhuǎn)常住戶口需要什么條件?

 答：在取得藍印戶口滿1年后，符合以下條件者可申請轉(zhuǎn)入常住戶口： (1)符合購房入戶者藍印戶口申報條件； (2)付清全部房款； (3)繳清全部城市增容費； (4)所購商品住房未轉(zhuǎn)讓或出租。 

94集資房能否銷售?

 答：集資房不能銷售。只有經(jīng)市政府主管部門批準，并發(fā)有《預售許可證》、《銷售許可 證》或《外銷許可證》的商品房，才可以在市場上公開銷售。 

95土地使用權(quán)受讓人交清地價取得土地使用權(quán)后還要否交納土 地使用費?

答：同樣要按規(guī)定交納土地使用費。因為我國實行的是土地社會主義公有制，土地所有權(quán) 屬國家所有，所以每個使用土地的單位和個人，都應(yīng)交納土地使用費。 

97什么樣的房地產(chǎn)發(fā)紅皮《房地產(chǎn)證》?

 答：可以在市場上公開銷售的市場商品房地產(chǎn)，發(fā)紅皮《房地產(chǎn)證》。紅皮房地產(chǎn)證記載 的房地產(chǎn)可以買賣、抵押、出租。 

98什么樣的房地產(chǎn)發(fā)綠皮《房地產(chǎn)證》?

 答：凡有下列情形之一的房地產(chǎn)，頒發(fā)綠皮《房地產(chǎn)證》： 1以行政劃撥方式獲得的土地使用權(quán)； 2在行政劃撥的土地上建成的房地產(chǎn)； 3通過協(xié)議方式并按協(xié)議地價標準支付地價款的土地使用權(quán)(以協(xié)議方式按市場地價 標準支付地價款的除外) 4在繳付協(xié)議地價款的土地上建成的房地產(chǎn)； 5獲得減免地價的土地使用權(quán)； 6在減免地價的土地上建成的房地產(chǎn)； 7準成本商品房； 8按“房改”取得的全成本(建筑費用加室外工程配套費用)商品房； 9微利商品住宅； 10農(nóng)村居民私人住宅； 11房地產(chǎn)登記機關(guān)確認的其它非市場商品房地產(chǎn)。 

99綠皮房地產(chǎn)證在什么情況下可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租? 

答：凡綠皮本《房地產(chǎn)證》記載的房地產(chǎn)，一律不得買賣。需抵押、，典當、或出租的， 應(yīng)經(jīng)市規(guī)劃國土局依法批準，并辦理相應(yīng)手續(xù)。出租的，需按租金的6%向房屋租賃管 理部門交費，抵作地價款。

100如何識別真?zhèn)巍斗康禺a(chǎn)證》?

 答：①拿《房地產(chǎn)證》到市規(guī)劃國土局測繪產(chǎn)權(quán)處、各分局產(chǎn)權(quán)管理科或市規(guī)劃國土局信 息中心查詢，看是否已有登記記錄，房地產(chǎn)證號、房地產(chǎn)座落位置等是否屬實。 ②注意識別《房地產(chǎn)證》上所蓋印章的真?zhèn)?。要注意印章的使用日期及字體。