第六次人口普查公報(bào)出來了，我們遲早將看到，人口變動因素，將深刻影響到未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度。

房地產(chǎn)業(yè)界流行著一句話：“看懂了人口也就看懂了房地產(chǎn)”。所以研究城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)景氣問題，必須關(guān)注人口的各種變動因素對未來城市發(fā)展及房地產(chǎn)業(yè)的影響。

快速老齡化：劉易斯拐點(diǎn)將極大影響房地產(chǎn)需求

第六次人口普查公報(bào)顯示，0-14歲人口占16.60%，比2000年人口普查下降6.29個百分點(diǎn)；60歲及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93個百分點(diǎn)，其中65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91個百分點(diǎn)。

過去十幾年大步邁進(jìn)的城市化和飛速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，莫不得益于中國的人口紅利。

計(jì)劃生育政策使出生率迅速下降, 總?cè)丝谥袆趧舆m齡人口比重上升，形成的一個勞動力資源相對比較豐富，對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展有利的時期。

然而極端嚴(yán)格的計(jì)劃生育政策也起到了負(fù)面的效果，任何人都不能否認(rèn)。在東南沿海地區(qū)出現(xiàn)的“用工荒”現(xiàn)象，讓諸多經(jīng)濟(jì)學(xué)家紛紛警示中國已經(jīng)出現(xiàn)“劉易斯拐點(diǎn)”，即勞動力由過剩向短缺的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

老齡化與資產(chǎn)價(jià)格密切相關(guān)，國際清算銀行2010年8月發(fā)布了一份報(bào)告，研究了22個發(fā)達(dá)國家1970-2009年之間的房地產(chǎn)價(jià)格走勢，其結(jié)論是老齡化的確會對資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生負(fù)面影響。

不管是征兆，還是已經(jīng)到來，老齡化導(dǎo)致的人口紅利衰失和劉易斯拐點(diǎn)，都將成為未來5年中國房地產(chǎn)市場乃至整個中國經(jīng)濟(jì)最重要的拐點(diǎn)。

從人口數(shù)據(jù)推算，到2015年，65歲及以上老年人口大致將達(dá)到13.26%。因此悲觀估計(jì)，或許只要5年，因房地產(chǎn)需求衰減的拐點(diǎn)的出現(xiàn)，中國房地產(chǎn)業(yè)將從根本意義上由盛轉(zhuǎn)衰！

高速城鎮(zhèn)化：過度城鎮(zhèn)化透支房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期

第六次全國人口普查結(jié)果顯示，居住在城鎮(zhèn)的人口為66557萬人，占總?cè)丝诘?font face="Times New Roman">49.68%，居住在鄉(xiāng)村的人口為67415萬人，占50.32%。同2000年人口普查相比，城鎮(zhèn)人口比重上升13.46個百分點(diǎn)。

目前中國，城鎮(zhèn)化是建立在低成本獲得城鎮(zhèn)建設(shè)用地、廉價(jià)使用勞動力、環(huán)境承載嚴(yán)重壓力基礎(chǔ)之上的。盡管城鎮(zhèn)化水平得到了快速提高，但大量的矛盾沒有化解，遺留的問題很多。近年來，地價(jià)房價(jià)、資源品價(jià)格以及勞動力價(jià)格持續(xù)較快上漲，今后城鎮(zhèn)化的成本將快速提高。

此次人口普查登記的全國總?cè)丝跒?font face="Times New Roman">1339724852人。比2000年第五次人口普查相比，10年增加7390萬人，增長5.84%，年平均增長0.57%，比1990年到2000年年均1.07%的長率下降了0.5個百分點(diǎn)。

人口總量增速的衰減和出生率的下降，對應(yīng)的是高速數(shù)量型的城鎮(zhèn)化率達(dá)到警戒值，實(shí)際上，高速城鎮(zhèn)化已經(jīng)過度透支了中國房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期。

中國城鎮(zhèn)化研究者許子枋認(rèn)為：因?yàn)橹袊鴩槭寝r(nóng)業(yè)大國，人口眾多，人口素質(zhì)不高，中國城鎮(zhèn)化的比例不能向發(fā)達(dá)國家看齊。中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右時，就是中國高速數(shù)量型城市化問題爆發(fā)期的警戒值了！到那時，中國政府對城鎮(zhèn)化速度和質(zhì)量要重新認(rèn)識，城鎮(zhèn)化速度或?qū)⑷藶闇p速。

從目前城鎮(zhèn)化速度推算，預(yù)計(jì)到2015年，中國的城鎮(zhèn)化率可達(dá)57%。因此悲觀估計(jì)，或許只要5年，因過度城鎮(zhèn)化的透支，城鎮(zhèn)化面臨方向性的選擇，基于高速城鎮(zhèn)化的中國房地產(chǎn)業(yè)的繁榮將難以為繼，中國房地產(chǎn)業(yè)將從根本意義上由盛轉(zhuǎn)衰！延伸閱讀：地標(biāo)集團(tuán) -許子枋咨詢專欄。