德國(guó)發(fā)展公共租賃住房的成功經(jīng)驗(yàn)

德國(guó)公共租賃住房的發(fā)展大致經(jīng)歷了兩個(gè)階段：一是在自二戰(zhàn)后到上世紀(jì)末，德國(guó)大規(guī)模興建社會(huì)福利住房，解決戰(zhàn)爭(zhēng)以及二戰(zhàn)后低收入者的住房問題。二是自上世紀(jì)末開始，大多數(shù)居民的住房問題得以解決，福利房逐漸退出歷史舞臺(tái)，但政府仍然通過控制房?jī)r(jià)、房租等手段保障低收入者的住房。

在社會(huì)福利房興盛時(shí)期，德國(guó)約有三分之一的住房具有社會(huì)福利住房的性質(zhì)，但隨后逐步減少，目前這個(gè)比例約在１０％左右。在不同地區(qū)所占比重也不同，比如在２００６年統(tǒng)計(jì)時(shí)，東部地區(qū)社會(huì)福利住房仍為２４％，西部地區(qū)僅有９％的住房是社會(huì)福利住房。

德國(guó)的社會(huì)保障用房開發(fā)經(jīng)驗(yàn)是國(guó)際范圍內(nèi)被廣泛參考的模式之一，大多數(shù)福利房并非由政府直接建設(shè)。德國(guó)政府劃出特定區(qū)域建設(shè)低收入人群住房，由社會(huì)投資人開發(fā)建設(shè)，并向住房者收取低于市場(chǎng)價(jià)格的租金，租金與市價(jià)的差額由政府補(bǔ)貼給投資人。對(duì)建設(shè)社會(huì)福利住房的投資人，無(wú)論是個(gè)人、社會(huì)團(tuán)體還是企業(yè)進(jìn)行資助。一般做法是，聯(lián)邦和聯(lián)邦州按照一定的比例共同通過住房政策性銀行，向住房建設(shè)投資者提供無(wú)息住房建設(shè)貸款。該貸款償還期可以達(dá)３０至３５年。作為回報(bào)，住房投資者有義務(wù)按照國(guó)家的要求，向低收入家庭提供廉價(jià)租用房。一般來說，房租標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)家指導(dǎo)，不能超過房子實(shí)際成本的正常費(fèi)用要求。對(duì)于房屋出租者因低于市場(chǎng)價(jià)出租住房而造成的損失，國(guó)家按相應(yīng)規(guī)定給予補(bǔ)償。還貸期結(jié)束后，約束解除，房屋所有人可以按市場(chǎng)價(jià)格出租出售房子。

按照規(guī)定，只有收入低于一定標(biāo)準(zhǔn)的家庭才有權(quán)力搬進(jìn)社會(huì)福利住房，主要面向低收入群體、多子女家庭、老人和殘疾人等。政府對(duì)于租客的順序也做了相應(yīng)規(guī)定，其原則是“對(duì)需求最緊迫的人優(yōu)先考慮”。所以，無(wú)房戶原則上肯定要優(yōu)先照顧；其次，收入低也是一個(gè)重要的參考因素，如果一個(gè)家庭每月用于房租的支出大大超過月收入的30％，就算困難戶；第三是社會(huì)弱勢(shì)群體，如失業(yè)者、多子女家庭、孕婦、單身母親、殘疾人等等，也都在考慮之中。

德國(guó)社會(huì)保障房的建設(shè)原先由聯(lián)邦政府“交通、住房和城市部”主管。２００６年德國(guó)修改了《基本法》相關(guān)內(nèi)容，社會(huì)福利住房事務(wù)逐漸由聯(lián)邦政府管轄轉(zhuǎn)移到由各聯(lián)邦州負(fù)責(zé)。從２００６年到２０１２年的過渡時(shí)期內(nèi)，聯(lián)邦政府仍將向州政府轉(zhuǎn)移支付５．１８億歐元，用于各州實(shí)施福利住房措施。實(shí)際上，德國(guó)自１９９８年起就逐漸開始廢除福利住房建設(shè)中的相關(guān)優(yōu)惠政策。１９８７年德國(guó)約有３９０萬(wàn)套福利住房，而在２００１年的住房統(tǒng)計(jì)中只有１８０萬(wàn)套福利住房。而這個(gè)速度目前正以每年減少近十萬(wàn)套的速度下降。由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)造成各地財(cái)政困難，各地政府紛紛出讓社會(huì)福利住房。例如，東部的德累斯頓的福利住房通過私有化，全部出售給外國(guó)企業(yè)。２００３年德國(guó)議會(huì)停止向社會(huì)保障性住房建設(shè)提供補(bǔ)貼，３０年來德國(guó)共為此花費(fèi)了３００多億歐元。

在社會(huì)福利住房逐漸退出市場(chǎng)的同時(shí)，德國(guó)并未放松對(duì)整個(gè)住房和租房市場(chǎng)的管理，低收入家庭住房問題依然得到了良好的解決。德國(guó)人租房者占多數(shù)，有６０％左右的居民租房，其中年輕人７７％左右為租房族。德國(guó)租房比例高，重要原因就是德國(guó)法律給予承租人近乎完美的保障。德國(guó)的《民法典》等多項(xiàng)法律對(duì)房租價(jià)格進(jìn)行了強(qiáng)有力的管理和約束，特別側(cè)重對(duì)房客利益予以保護(hù)，規(guī)定房東不得隨意漲房租。例如，房東須書面陳述漲價(jià)理由，并且在一般情況下還須舉出３個(gè)同類住房漲價(jià)的例證，否則房客可以起訴。需要指出的是，即使要漲到同類住房的通常水平，當(dāng)事人還必須連續(xù)１５個(gè)月內(nèi)沒漲過價(jià)，而且漲幅一般不得超過１０％。

至于當(dāng)?shù)赝愖》客ǔ７孔馑蕉喔?，《民法典》特別規(guī)定，設(shè)專門機(jī)構(gòu)定期制定“房租水平表”。根據(jù)法律，德國(guó)每個(gè)州、市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)都設(shè)有獨(dú)立機(jī)構(gòu)，主要是根據(jù)所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質(zhì)量及節(jié)能情況，來確定基本價(jià)格范圍。由于這個(gè)機(jī)構(gòu)包括當(dāng)?shù)胤繓|協(xié)會(huì)、房客協(xié)會(huì)及中介公司代表和政府代表等，每個(gè)公民都可以很方便地上網(wǎng)或通過其他途徑從上述委員會(huì)獲取分門別類的價(jià)格表。而且法律明文規(guī)定，如果房東的房租超過“合理房租”２０％，就構(gòu)成違法行為，超過５０％就構(gòu)成犯罪，這就使得租房市場(chǎng)極為穩(wěn)定。因此它制定的價(jià)格一般都能得到執(zhí)行。

德國(guó)法律對(duì)租房者權(quán)益的保護(hù)也非常完善。根據(jù)德國(guó)的法律，如果租房者沒錢支付房租，房主不能將其趕出去，而需要上法庭，提供證據(jù)證明租房者確實(shí)沒有足夠收入，而這一過程既費(fèi)時(shí)又費(fèi)錢。以前，租房者有義務(wù)在居住幾年后自掏腰包對(duì)房屋進(jìn)行維修或重新裝修。而現(xiàn)在，這一義務(wù)也已經(jīng)取消，可自愿對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)。此外，政府還根據(jù)家庭成員的多少、失業(yè)時(shí)間長(zhǎng)短等條件向貧困家庭發(fā)放每月數(shù)百歐元不等的租房補(bǔ)助。

總之，德國(guó)公共租賃房屋的政策根據(jù)不同時(shí)期的需要而轉(zhuǎn)變，但總體原則并未改變，保障所有人居者有其屋，低收入者也不例外。從實(shí)踐看，在早期德國(guó)調(diào)動(dòng)各種社會(huì)資源建設(shè)福利房，對(duì)于解決住房緊張、穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到了決定性作用；當(dāng)前德國(guó)政府逐步退出公租房市場(chǎng)，也是適應(yīng)了形勢(shì)需要，這并未妨礙低收入者住房問題解決。（完）