房開企業(yè)政府返還土地款計(jì)入收入風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提示
土地增值稅清算如火如荼，一個(gè)非常突出的爭(zhēng)議問題是：開發(fā)商取得政府返還土地款如何計(jì)稅問題。很多開發(fā)商將返還款計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入中，先繳納了所得稅，但在土地增值稅清算中，稅務(wù)機(jī)關(guān)要將返還款沖減土地成本。當(dāng)年想以不沖成本，計(jì)收入，從而加計(jì)20%扣除的籌劃方案落空。
目前基層稅務(wù)機(jī)關(guān)普遍認(rèn)可的是沖減的處理方法。這樣處理，可能與很多專家的意見不太相同。建議開發(fā)企業(yè)認(rèn)真對(duì)待。沖成本是合法以的，也是合理的。分析如下：

房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地出讓金返還款的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理

肖宏偉

 

由于土地招拍掛制度約束，各地政府在招商引資中，通過各種名義和方式，對(duì)開發(fā)商繳納的土地出讓金，給予一定比例的返還。

雖然計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，可以減少土地增值稅的支出。但此會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理方法，稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算時(shí)，一般不認(rèn)可。

 

一、會(huì)計(jì)處理

 

返還款名義上屬于政府補(bǔ)助的性質(zhì)，但從政府土地出讓業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)來看，企業(yè)按照招拍掛確定金額全額繳納的土地出讓金已經(jīng)取得了全額票據(jù)，計(jì)入土地受讓成本，而后政府給予的返還，是轉(zhuǎn)讓土地發(fā)生的銷售折扣或折讓行為。如被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定認(rèn)為是返還業(yè)務(wù)，應(yīng)直接沖減土地成本，而不應(yīng)適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)――政府補(bǔ)助（2006）》財(cái)會(huì)[2006]3號(hào)的規(guī)定，作為營(yíng)業(yè)外收入進(jìn)行處理。

 

二、企業(yè)所得稅處理

 

由于政府土地返還款，不符合財(cái)稅〔2008〕151號(hào)文件的規(guī)定，不是企業(yè)取得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，因此，不能作為不征稅收入在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。

如被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定認(rèn)為是土地款返還業(yè)務(wù)，無論企業(yè)會(huì)計(jì)上如何處理，所得稅征收管理上，可以直接沖減土地成本。

 

所以，此土地返還款應(yīng)當(dāng)沖減土地成本，如果企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工，按實(shí)際成本原則，對(duì)完工產(chǎn)品分?jǐn)偼恋爻杀?，?jì)算繳納企業(yè)所得稅。

當(dāng)然，如果企業(yè)將返還款計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，提前繳納企業(yè)所得稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)也不會(huì)拒絕。

 

三、土地增值稅處理

 

根據(jù)土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

這里所稱“地價(jià)款”，應(yīng)為實(shí)際支付的價(jià)款，應(yīng)為扣除政府返還后的土地實(shí)際價(jià)款。

這是實(shí)際發(fā)生原則在稅收征管中的具體應(yīng)用。

政府返還土地款，沖減土地成本，在各地稅務(wù)機(jī)關(guān)具體文件解釋中都有明確規(guī)定。

遼寧省大連市地方稅務(wù)局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》 大地稅函2008 188號(hào)（一）關(guān)于土地使用權(quán)價(jià)款的扣除問題

納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費(fèi)證明》以及財(cái)政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購(gòu)置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)計(jì)算“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款或支付土地出讓金、購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目。

再如：青島地方稅務(wù)局：《青島市土地增值稅清算管理辦法》

青地稅發(fā)[2008]100號(hào)》第二十二條

對(duì)于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。

 

基層稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算管理上，大多認(rèn)同政府返還土地款，直接沖減土地成本的處理方法。不能加計(jì)扣除。