運作商業(yè)比住宅難很多，從設計規(guī)劃，到專門的人才培養(yǎng)，一系列難度都很大，這遠遠不同于住宅開發(fā)。現(xiàn)在住宅已經(jīng)程序化了，買了地以后，所有程序全部采用外包。而商業(yè)開發(fā)完全不能這樣，商業(yè)地塊還是靠整體開發(fā)，靠經(jīng)營團隊的力量。
金地明確表示將投資20個億進軍商業(yè)房地產(chǎn)。而此前萬達、保利、富力等地產(chǎn)巨頭也都紛沓而至，商業(yè)地產(chǎn)風生水起。

但毋庸置疑，“開發(fā)+持有”才是商業(yè)地產(chǎn)的最佳模式，因此，眾地產(chǎn)商躋身持有化經(jīng)營之勢愈演愈烈。

最佳模式：拿地+融資+運營
“從國外的經(jīng)驗來看，這個轉變的時刻，是當城市化接近50％的時候。”招商證券（600999）分析師賈祖國告訴記者，中國現(xiàn)在的城市化進程已經(jīng)接近50％，理由是中國人口流動的主要方向已經(jīng)是從小城市進入大城市，這是城市化進程達到50％的衡量標準。這個時期從事住宅地產(chǎn)開發(fā)難以獲得超額利潤，只有商業(yè)地產(chǎn)才能帶來超額利潤。

隨著經(jīng)濟復蘇，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，乃至行業(yè)地產(chǎn)競爭環(huán)境的變化，以及“建設總部基地”概念的盛行，一些公司開始轉向商業(yè)地產(chǎn)持有化的經(jīng)營。

“搞商業(yè)地產(chǎn)第一重要的就是拿地！城市要選擇好，選得不好就會死的很難看，建好的項目遲遲招不到商。”賈祖國表示。他進一步向記者解釋，全國來看，投資商業(yè)地產(chǎn)一定要選擇核心城市，而中國未來最核心的城市就是北京和上海。

“其次重要的是商業(yè)運營。”賈祖國也解釋說，運作商業(yè)比住宅難很多，從設計規(guī)劃，到專門的人才培養(yǎng)，一系列難度都很大，這遠遠不同于住宅開發(fā)?，F(xiàn)在住宅已經(jīng)程序化了，買了地以后，所有程序全部采用外包。而商業(yè)開發(fā)完全不能這樣，商業(yè)地塊還是靠整體開發(fā)，靠經(jīng)營團隊的力量。

金融街、世茂股份最牛
如何持有化經(jīng)營物業(yè)？賈祖國提出了“三七比模式”。

具體來說就是，當建成一個商業(yè)項目后，七成的物業(yè)做開發(fā)，三成的物業(yè)做支持，做開發(fā)的物業(yè)應當是最核心最好的那一塊，“這一塊賣掉就傻了。但也不能一點都不賣，不賣掉部分物業(yè)業(yè)績就沒有增長”。

所以，商業(yè)地產(chǎn)最好的模式應該為：一線城市拿地+運營+融資。

其中，以租賃自營并舉為特點的金融街和世茂股份最受關注。

世貿(mào)具有突出的盈利能力，該能力主要來自“低成本、高售價”。其中，較低的土地成本（我們估算公司土地儲備平均樓面地價在1500元/平米左右）主要來自“城市綜合體”的開發(fā)模式；較高的銷售價格（商業(yè)物業(yè)建成之后平均售價預計將達到15000元/平米以上）主要來自公司較高的項目開發(fā)水平、較好的地段和豐富的景觀資源等。

金融街扎根于京津地區(qū)，主要從事北京金融街區(qū)域的寫字樓開發(fā)，同時輔之以高檔酒店、公寓、購物中心、餐飲等配套，其中持有北京核心商圈約70萬平米，升值潛力較大，同時還受益于金融街西擴工程。

但由于商場運營較差的缺陷，金融街把比較多的精力集中在做對運營要求比較低的寫字樓業(yè)務上。“寫字樓很容易經(jīng)營，只要找一個物業(yè)就行了。”齊魯證券分析師表示。雖然容易經(jīng)營，但寫字樓的回報率比商場和商鋪低很多，所以金融街以后的收益增長趨于穩(wěn)定，難有大增長。

另外由于屬于涉足商業(yè)地產(chǎn)比較早的上市企業(yè)，2008年開始做商業(yè)地產(chǎn)的金融街在客戶積累上也占有先天優(yōu)勢。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)金融街在2008年融資額達到80億，資金儲備很充足。

世貿(mào)股份和金融街相比，拿地實力稍差，土地資源集中在2線城市南京和青島，在北京也有部分儲備。

陸家嘴、浦東金橋租賃出彩
最新年報顯示，浦東金橋營業(yè)收入主要來自租賃，隨著上海兩個中心建設，其所持物業(yè)價值還有一定的升值空間，浦東金橋也努力抓住各種機遇，提升自身服務能力。

2010年世博會將至，該公司正努力爭取碧云社區(qū)成為世博會指定合作伙伴，提升品牌價值；抓住中國移動視頻基地落戶金橋的機遇，積極推進碧云國際社區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園和中國服務包示范基地的無線數(shù)據(jù)和增值的建設，首先實現(xiàn)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園一期和碧云國際社區(qū)之間的無障礙上網(wǎng)和無線管理，提高開發(fā)區(qū)功能配套水平；引進美國通用汽車亞太區(qū)總部項目（GM項目）落戶，將有助于提升土地價值。

陸家嘴在建商業(yè)地產(chǎn)項目11個，總建筑面積共118萬平米。其中10個位于上海，建成后，租賃部分保守預計年租金可達13.4億元，同時還有其他商辦項目在建。

保利、富力物業(yè)自營日益成熟
經(jīng)過5年的發(fā)展，保利商業(yè)地產(chǎn)終于實現(xiàn)了盈利，在地產(chǎn)巨頭中率先邁出了重要一步。2009年年度報告顯示，廣州保利世貿(mào)中心一期博覽館實現(xiàn)經(jīng)營收入近2億元，二期品牌展示館與華南區(qū)最大的家具經(jīng)銷商吉盛偉邦簽訂八年期租賃協(xié)議，年平均租金近億元。佛山保利水城購物中心于2009年4月正式開業(yè)，目前簽約率超過95％，開業(yè)率超過75％。

富力酒店業(yè)務日益成熟，富力擬在今年進一步擴大酒店數(shù)量，不斷開拓新市場。入行較晚的招商地產(chǎn)（000024）融資能力很強，但記者了解，目前招商地產(chǎn)的商業(yè)項目還只限于做住宅的配套項目，沒有純粹的商場。

另外由于之前沒有商業(yè)項目開發(fā)的經(jīng)驗，招商在商業(yè)運營方面的人才也很缺乏，不具備開發(fā)物業(yè)的實力。

“但今后肯定會逐步向商業(yè)發(fā)展。”上述齊魯證券分析師分析認為。

此外，北京SOHO也擁有自營物業(yè)業(yè)務，對于SOHO來說，股民更愿意看到安全，穩(wěn)定的收益局面。

從香港實力企業(yè)發(fā)展到一定階段就會涉足物業(yè)項目的先例看，持有化經(jīng)營模式將越來越受到青睞