三四線房市火爆超乎三年前狂想

資本正在向三四線城市泄洪，沒想到筆者在2008年的一個預(yù)言，如此這般的快就到來了。當(dāng)時筆者認(rèn)為，大房企如萬科等盤踞一線二線城市，中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍中小城市，然而，三年之后，就連萬科等大房企也被央企和高地價擠走了。在接受某報記者采訪時候，筆者當(dāng)時就指出，在城市化進(jìn)程比較慢的三四線城市，房地產(chǎn)開發(fā)空間很大，是中小房企發(fā)展的方向。事實上，當(dāng)前的變化，還是有些唐突。

有媒體報道說，就在一二線城市限購調(diào)控逐漸加碼之時，三四線城市的房地產(chǎn)市場正展開一幅“大干快上”的火熱藍(lán)圖。隨著一年來房地產(chǎn)調(diào)控政策的演變，房地產(chǎn)商和社會流動性正迅速從一二線城市擠出，向政策相對寬松的三四線城市再次集結(jié)。在唐山這樣的房地產(chǎn)三線城市，萬科、萬達(dá)、綠城等開發(fā)商早已搶先進(jìn)入，每一家開盤都在刷新當(dāng)?shù)刈罡叻績r，增幅高達(dá)1000元/平方米以上。而龍湖、恒大、融創(chuàng)等知名開發(fā)商還在倚門待進(jìn)，它們正積極與地方政府談判，希望能以千畝的圈地規(guī)模進(jìn)入唐山。也就是說，三四線城市，已經(jīng)成為各種開發(fā)商的新方向，由于絕對價格的洼地，各地地方政府的推動，三四線城市的地價和房價都在飆升。而且，這種趨勢，已經(jīng)超過了三年前筆者的想象。

比如說，唐山常住人口不到200萬，2008年時土地價格只有每畝30萬元，如今已漲到每畝300萬-400萬元，上漲超過10倍。地價急劇上漲，實質(zhì)上是在重復(fù)一線城市的模式，即以土地財政推動整個地方城市化的規(guī)模，不過，這樣的地價急升，最終也會使得成本驟升，在獲得短暫的巨額利潤的同時，將給地方帶來未富先奢和高成本的困境。有的地方長官痛哭道，前任將土地差不多都賣完了，他們做事都很乏力，因此，大規(guī)模的透支后人的資源和財富，來粉飾當(dāng)前的地方經(jīng)濟(jì)，實在是鼠目寸光。

不僅僅是開發(fā)商和地方政府在大規(guī)模的推動三四線城市的地價和房價，大量的社會資本，已經(jīng)如禿鷹一般，從一線城市和二線城市，撲向廣大的三四線城市。據(jù)說，財大氣粗的晉商仍在買樓；甚至對投資非常保守的徽商最近也開始出手了，業(yè)內(nèi)人士將其視為非常重要的信號。也就是說，資本需求推動了三四線城市樓價和地價的步步高升。

不過，由于是資本推動型的城市化，必然為三四線城市帶來空置率。舉例來說，唐山市下屬的遷安、遷西等縣級城市礦產(chǎn)資源豐富，近年來，這些地方的礦主、煤老板成為唐山市高檔住宅消化的主力，他們大多數(shù)是投資需求。這種模式，與內(nèi)蒙古鄂爾多斯古康巴什“鬼城”的發(fā)展路徑如出一轍。

為什么會出現(xiàn)這樣的情況呢，主要是因為當(dāng)前的三四線城市房價上漲，是資本推動型和成本推動型，所謂資本推動型，三四線城市的房價和地價，主要是一線城市和二線城市的資本擠出效應(yīng)和超額貨幣供給的結(jié)果，所謂成本推動型，主要是指房價上漲來自于資本成本的增加和土地稅費(fèi)成本的增加。

不過，這里需要說明的是，由于前期集中精力發(fā)展一線城市二線城市，導(dǎo)致這些城市的成本不斷上升，各種弊端顯現(xiàn)。長期資金饑渴的三四線城市，迎來資金充沛的時代，迅速地崛起，這也是客觀情況。中國必須要加快城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，實質(zhì)上是要發(fā)展小城市，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，或者，資金轉(zhuǎn)移到三四線城市，也是一種需要。

然而，這不是鼓勵，所有的資本都到三四線城市去炒樓和炒地皮。因為如果一些三四線城市住房空置率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所能夠消耗的需求之時，爛尾樓可能遍地開花。資本到三四線布局是對的，僅僅是作為炒作資本，卻會對整個地方經(jīng)濟(jì)，帶來致命的打擊。因為地方政府熱衷于賣地生財，忽略了地方企業(yè)盈利能力的增長，遲早會使得資產(chǎn)價格的上漲形成資本泡沫，倒灌地方經(jīng)濟(jì)，使得地方經(jīng)濟(jì)遭受資本的蹂躪，苦的還是當(dāng)?shù)匕傩铡?/strong>