華僑城2010年業(yè)績說明會紀(jì)要

                                    華泰聯(lián)合魚晉華

時間：2010年3月8日

出席人員：華僑城總裁劉春平，副總裁王曉雯，證代李珂輝等

一．華僑城2010年年報情況介紹（全部為公司年報內(nèi)容）

10年收入：旅游綜合加地產(chǎn)和紙包裝業(yè)務(wù)合計實現(xiàn)營業(yè)收入173億元，比上年增長58%，其中旅游綜合收入95億元。公司實現(xiàn)凈利潤30億元，同比增長78%，基本每股收益0.978元，同比增長77.5%，10年收入按業(yè)務(wù)分類，旅游綜合收入占55%，地產(chǎn)占41%，紙包裝占4%，按區(qū)域分類，華南地區(qū)占69%，其他地區(qū)占31%。公司整體上市完成后，資產(chǎn)規(guī)模大幅度提升，凈資產(chǎn)收益率25.71%。泰州華僑城于4月份建成開業(yè)，當(dāng)年實現(xiàn)盈利。年中獲取天津華僑城項目，年底青島華僑城項目正式成立。

11年規(guī)劃：現(xiàn)階段公司希望實現(xiàn)旅游綜合業(yè)務(wù)全國最強，文化演藝全國第一，城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成片綜合開發(fā)全國領(lǐng)先。地產(chǎn)方面，公司將積極順應(yīng)國家的政策變化，按照銷售為先，以變應(yīng)變，以快制勝的方式進(jìn)行，重點提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。充分挖掘境內(nèi)外融資平臺，

土地儲備：截止 2010 年末，公司旅游綜合業(yè)務(wù)配套地產(chǎn)儲備面積 662.80 萬平方米，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)儲備面積 233.76 萬平方米。

開工計劃：2011 年度，公司旅游綜合業(yè)務(wù)配套地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)計劃開工面積為 143 萬平方，預(yù)計可售面積為151萬平米。11年上海蘇河灣項目將按照上海城市地標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，部分產(chǎn)品將在年內(nèi)進(jìn)入市場，武漢華僑城歡樂谷將在12年5月開業(yè)，云南華僑城將在今年部分產(chǎn)品進(jìn)入市場，深圳歡樂海岸目前招商工作正在積極推進(jìn)，11年7月份開始試營業(yè)，天津華僑城配套地產(chǎn)項目爭取2011年進(jìn)入銷售。

二、提問環(huán)節(jié)：

Q1：年報中提到的旅游行業(yè)收入倍增計劃將如何展開？

A1：第一個問題提旅游讓我們很寬心，因為旅游的估值遠(yuǎn)高于地產(chǎn)。我們認(rèn)為中國旅游產(chǎn)業(yè)具有階段性的特點，目前并沒有現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化的運作，最根本的原因是我國的經(jīng)濟(jì)水平。根據(jù)國際上的經(jīng)驗，人均GDP為3000-5000美元階段，為旅游產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)性增長期。我國在98年達(dá)到3000美元，10年接近4000美元，根據(jù)國際經(jīng)驗，3000-4000美元期間為快速增長期，4000-5000美元間為爆發(fā)增長期。近些年，高速公路修建，帶薪休假，合家出游的出現(xiàn)，將為旅游行業(yè)爆發(fā)提供條件，旅游產(chǎn)業(yè)將發(fā)生變化，迪斯尼進(jìn)入中國，也說明他們通過調(diào)查后對中國旅游市場的認(rèn)可，因此公司進(jìn)入旅游業(yè)。公司從錦繡中華和世界之窗開始，98年從歡樂谷開始把旅游當(dāng)做產(chǎn)業(yè)，公司全國布局，占領(lǐng)市場高地的中心城市，根據(jù)市場設(shè)計產(chǎn)品，到今天已在中心城市完成基本布點。

具體倍增計劃背景：1、目前旅游市場容量龐大，上海歡樂谷收入可觀，北京如果剔除冬季過于寒冷的4個月，收入超過上海，現(xiàn)有市場容量很大。

2、通過技術(shù)手段，改進(jìn)娛樂方式和方法，利用多元化和新產(chǎn)品，原有產(chǎn)品升級換代。例如日本大阪環(huán)球影城，只有公園，面積與北京歡樂谷相當(dāng)，但一年可接納800萬游客，取得55億人民幣收入，而北京歡樂谷目前只有4億元收入。因此差距很大，需要大幅提升公園旅游的單位面積產(chǎn)出能力。

3、產(chǎn)業(yè)規(guī)模。國際標(biāo)準(zhǔn)主題公園土地可承載翻倍的游客量，由于固定成本不變，業(yè)務(wù)具有平衡點，收入倍增后利潤增長更多，因此倍增計劃的基點是提價能力。

因此公司提出倍增計劃的基點是，公司已完成布局布點，占領(lǐng)市場，接下來將開始內(nèi)涵式增長，提升新投資產(chǎn)品的產(chǎn)出能力。爭取在該領(lǐng)域內(nèi)全國第一，在國際品牌進(jìn)入中國后保持競爭力。

具體怎么做：

1、  提升接待能力和容量，中國市場淡旺季，節(jié)慶市場分明，需要對市場進(jìn)行培養(yǎng)和組織

2、  保持特色和吸引力，尤其是對家庭游客，使他們接受公司產(chǎn)品

3、  連鎖，聯(lián)動，管理更有序

4、  與渠道商合作

5、  改進(jìn)服務(wù)理念和溝通渠道

旅游收入倍增計劃將是公司在十二五期間非常重要的工作。

Q2：公司各項業(yè)務(wù)5年的發(fā)展方向？文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向？海南國際旅游島公司是否會參與建設(shè)？

A2：公司五年方向就是文化旅游產(chǎn)業(yè)全國第一，城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)全國領(lǐng)跑，文化演藝打造航空母艦。

文化產(chǎn)業(yè)：最近看到宋城股份發(fā)行時PE70多倍，而我們目前只有15倍，其實公司文化演藝應(yīng)該為全國第一，我們目前正準(zhǔn)備把業(yè)務(wù)獨立運作，與市場更好接軌，建立平臺。

:海南：海南是個好地方，我們曾經(jīng)也有機會進(jìn)入，當(dāng)由于種種原因沒去，公司需要穩(wěn)妥。

Q3：公司旅游和文化的收入和利潤分別是多少？對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司不開放融資，公司對資本運作有什么想法？

A3：公司是綜合類公司，商業(yè)模式帶來業(yè)務(wù)的綜合性，你看迪斯尼的報表，也只有4項業(yè)務(wù)，度假業(yè)務(wù)還包括其他業(yè)務(wù)。投資者需要看商業(yè)模式，投資者都很贊賞我們的商業(yè)模式。如果分來，地產(chǎn)的收入將遠(yuǎn)大于旅游，因為這是兩種商品，地產(chǎn)銷售的是終端商品，旅游銷售的是服務(wù)，是可以維持40年的收入。深圳歡樂谷每年有4億元收入，1億元利潤。不可能旅游收入超過地產(chǎn)，但公司將盡可能提高效益，提高文化產(chǎn)業(yè)收入在整體收入中的比例。

資本市場的問題，我們認(rèn)為不公平，公司會為了控制風(fēng)險，控制資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，避免盲目擴(kuò)張。如果政策有松動，就利用資本市場。

Q4：旅游收入倍增是靠接待人數(shù)還是人均消費？目前我們的收入主要是門票，而迪斯尼是先有文化產(chǎn)業(yè)，再有相關(guān)消費公園，公司在文化這塊怎么想？

A4:既要靠門票也要靠接待，核心是增加客量和實際人次，當(dāng)然也要漲價，因為通脹使員工工資等支出增加。

說迪斯尼門票收入只占總收入的六成，這個說法并不準(zhǔn)確，因為總收入包括了景區(qū)外的以及酒店收入。當(dāng)然我們的最大短板是門票外收入比例太低，缺乏從源頭上構(gòu)建文化，但不是每個人都可以走迪斯尼的路。我們也可以通過購買和加大研發(fā)投入來改善。

Q5:年報的兩個風(fēng)險點1、地產(chǎn)銷售，可售量增加后的銷售情況，是什么預(yù)期2、11年未支付地價很高，公司凈負(fù)債率提升，公司現(xiàn)金不是非常充裕，公司有什么應(yīng)對方式？酒店業(yè)務(wù)09年收入高但利潤低，是因為在建設(shè)周期，10年和11年的趨勢如何?

A5：地產(chǎn)銷售：地產(chǎn)銷售會受到調(diào)控影響，但預(yù)期政策不是長期政策，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)將按原定計劃實施，商業(yè)模式將使公司相對更有優(yōu)勢，利潤空間也更大。

資金：股份公司10年負(fù)債上升了，合并負(fù)債率在70%，但公司并不憂慮，憂慮的是11-12年房地產(chǎn)和貨幣政策持續(xù)緊縮。11年負(fù)債率希望將向10年看齊，11-13年按既定節(jié)奏進(jìn)行，公司最關(guān)注的是每個月銷售否如期進(jìn)行，這是健康現(xiàn)金流的保障，目前的融資安排將更有保障力。目前短債和長債的比例為25:75,11-12年若政策持續(xù)，將把債務(wù)調(diào)整為15:85。

酒店：酒店業(yè)務(wù)是08年經(jīng)濟(jì)危機后恢復(fù)最快的業(yè)務(wù)，由于深圳的高星級酒店和以東部華僑城休閑度假酒店群表現(xiàn)最好，因此收入小幅上升，超過上年同期。但真的高峰會在13年將有新酒店進(jìn)入，分布在天津、武漢、上海和云南。

Q6：二級市場估值的問題，市場對公司大旅游的預(yù)期很混亂，因為地產(chǎn)和旅游板塊估值差異很大，公司是否可以分板塊披露，2010年公司純旅游收入到底有多少？

A6：無法分開披露，希望投資者看公司的成長性，公司是以旅游為先導(dǎo)，利用邊際效應(yīng)帶動地產(chǎn)。酒店收入大概10億元，旅游收入可以用入園人數(shù)2000萬人乘以人均門票150元計算，大約30億元，門票收入占旅游收入的75%，因此旅游收入大致為40億元，大家可以自己算一算。

Q7：近10年R0E大致在24%-25%之間，對于旅游行業(yè)的爆發(fā)式增長，為何ROE沒怎么提升？我自己算了一下，09年純旅游收入增長100%，10年僅增長33%，入園人數(shù)增長，但收入增速回落，是什么原因?

A7:應(yīng)該是因為資本的擴(kuò)張速度造成ROE比較穩(wěn)定，而且沒有整體上市的時候公司要小很多。

增速下降，但絕對值還是很可觀的，入園人數(shù)從1500萬人增長到2000萬人，也是增長32%左右。

私下調(diào)研：

公司11年計劃開工143萬平米，截止3月份已全部開工，大部分可進(jìn)入今年推盤。11年上下半年推盤占比3:7.，銷售均價約為25000元/平方米。推盤市場主要為深圳，上海和成都，推盤產(chǎn)品全部為大戶型產(chǎn)品。