房地產敏感性分析的新方法探討
類別:我的文章 評論(0) 瀏覽(485) 2009-11-24 12:15
在對一個房地產開發(fā)項目進行財務評價中所使用的數(shù)據(jù)一般都是基于歷史資料和目前現(xiàn)狀而對未來所做出的預測和估算。而事實上，開發(fā)企業(yè)所處的外部環(huán)境處于經常不斷的變化之中，要對未來的有關參數(shù)進行準確的估計幾乎是不可能的。也就是說，項目不可避免地會存在不確定性和風險。因而，如果房地產項目財務評價中僅僅以一些基礎數(shù)據(jù)所作的確定性分析結論作為依據(jù)取舍，就可能會導致投資決策的失誤。為了盡可能地消除房地產項目中存在的不確定性和風險，提高項目財務評價的可靠性，除了要進行確定性分析之外，還有必要進行不確定性分析。房地產開發(fā)項目不確定性分析主要是分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能出現(xiàn)的風險。房地產開發(fā)項目敏感性分析就是其不確定分析的重要內容之一，而敏感分析常用的方法就是計算敏感系數(shù)。
一、計算敏感系數(shù)常用的方法
在量—本—利公式中，各個參數(shù)的變化都會引起利潤的變化，但其影響的程度不同，因為利潤的變化一方面受各個參數(shù)變化的影響；另一方面受各參數(shù)所處位置的影響。進行敏感分析主要是計算敏感系數(shù)，一般采用這樣的公式：敏感系數(shù)=目標值變動百分比/參量值變動百分比。
例1，某新建房地產開發(fā)項目，平均售價為4 200元/平方米，銷售稅率為5.55%，建筑面積為2.2萬平方米，固定費用為2 084.75萬元，單位變動成本為1 677.4元/平方米，計算單價的敏感程度。
單價不發(fā)生變化時利潤為：
2.2×[4 200×（1-5.55%）-1 677.4]-2 084.75=2 952.15（萬元）
單價增長率為20%的利潤為：
2.2×[4 200×（1+20%）×（1-5.55%）-1 677.4]-2 084.75
=4 697.59（萬元）
利潤變動百分比為：
?。? 697.59-2 952.15）÷2 952.15=59.12%
則單價的敏感系數(shù)為：59.12%÷20%=2.96
其它參數(shù)的敏感系數(shù)計算方法與此類似。通過以上計算可以看出，該方法敏感系數(shù)的計算比較繁瑣。本文將探析一種計算房地產開發(fā)項目的敏感系數(shù)的新方法。
二、利用導數(shù)方法計算敏感系數(shù)
某參數(shù)的敏感系數(shù)就是某參數(shù)變動百分比引起的利潤百分比的變化，即利潤變動百分比與某參數(shù)變動百分比之比。從數(shù)字意義上講，某參數(shù)的敏感系數(shù)就是求某參數(shù)對利潤的偏導數(shù)。因此，可以利用導數(shù)方法計算房地產開發(fā)項目敏感系數(shù)。在房地產開發(fā)項目敏感性分析中，固定費用包括：土地費用、前期工程費、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費用；單位變動成本包括：建筑安裝工程費、基礎設施配套費、公共設施配套建設費、開發(fā)期稅費和其他費用。
設平均單價為P，固定費為F，開發(fā)項目的建筑面積為X，單位變動成本為V，銷售稅率為R，銷售利潤為S.則利潤表示為：
S=P×X-P×X×R-V×X-F=P×X×（1-R）-V×X-F （1）
我們可以利用對單價、建筑面積、單位變動成本和固定成本求偏導數(shù)的方法求敏感系數(shù)，計算方法如下：
?。ㄒ唬﹩蝺r的敏感系數(shù)
由上述計算結果可知，對于該項目，在所有敏感系數(shù)中，銷售價格的敏感系數(shù)最大。因此，銷售價格是最敏感性因素。
三、該方法的優(yōu)點及適用范圍
通過上述計算可知，利用上述公式計算房地產開發(fā)項目各個參數(shù)的敏感系數(shù)計算過程非常簡單，而且由于參數(shù)發(fā)生變化其敏感系數(shù)亦隨之變動，因此，利用該方法可以求任何狀態(tài)的敏感系數(shù)。
利用該方法計算房地產開發(fā)項目敏感系數(shù)的前提條件是能夠清晰界定項目的單位變動成本和固定費用。而在目前房地產開發(fā)項目中，不僅有新建開發(fā)項目，也有購買在建工程繼續(xù)開發(fā)的項目。由于在建工程項目的單位變動成本與固定費用混在一起，無法區(qū)分開，因此，此方法不適合在建工程項目的敏感系數(shù)分析。目前絕大多數(shù)房地產開發(fā)項目都是新建開發(fā)項目，對于新建房地產開發(fā)項目的財務評價，該方法具有極高的應用價值。
