從高鐵板塊熱到水利板塊狂，A股近期的板塊輪動(dòng)一大規(guī)律就是跟著政策走，不論是大機(jī)構(gòu)還是小散戶，都熱衷于跟隨政策打“游擊戰(zhàn)”。從這個(gè)角度看，廣東省今年加速“三舊改造”這一政策信號(hào)，或許會(huì)給資本市場(chǎng)帶來新的熱點(diǎn)。隨著“三舊改造”范圍擴(kuò)大，越來越多上市公司將涉身這場(chǎng)土地升值大戲。為此，我們一方面了解了該區(qū)域“三舊改造”的進(jìn)展，另一方面，我們梳理了哪些上市公司可能因此獲得厚利。

　　據(jù)記者初步統(tǒng)計(jì)，去年廣東有逾10家上市公司公告或透露了關(guān)于“三舊改造”的信息。隨著“三舊改造”工作進(jìn)入到第二個(gè)年份，相關(guān)政府部門探索的經(jīng)驗(yàn)更為成熟，未公告的上市公司在相關(guān)政策的鼓勵(lì)之下也會(huì)更為積極。更多的相關(guān)上市公司會(huì)在今年浮出水面，“三舊改造”有望成為資本市場(chǎng)新熱點(diǎn)。

　　今年1月4日，一家港股公司率先拉開了“三舊改造”大幕。大昌微線集團(tuán)公告，全資子公司的一塊5萬多平米的舊廠區(qū)被納入惠州市“三舊改造”范圍。公告次日，公司股價(jià)就上漲逾7%。

　　預(yù)計(jì)冠豪高新可獲益9億

　　談及“三舊改造”，冠豪高新可謂是先鋒者。2010年12月28日，冠豪高新在東海島新的項(xiàng)目基地正式奠基，成為廣東上市公司中“三舊改造”影響最快的企業(yè)。在1780畝新平整的基地旁，矗立著的宣傳牌除了標(biāo)有該基地未來的發(fā)展規(guī)劃外，現(xiàn)有廠區(qū)未來用于商住項(xiàng)目的設(shè)想也展示其上。

　　有分析人士計(jì)算，若進(jìn)行商住項(xiàng)目開發(fā)，預(yù)計(jì)可給冠豪高新帶來約9億元的潛在收益。對(duì)于該公司2.86億的股本來說，土地的重新估值將給每股帶來3.15元的收益，昨日該股收盤報(bào)11.6元。

　　冠豪高新正在如火如荼地進(jìn)行“三舊改造”，一街之隔的國(guó)聯(lián)水產(chǎn)沒有理由不被列入“三舊改造”之列。資料顯示，該公司董事長(zhǎng)李忠旗下就有一家湛江國(guó)力房地產(chǎn)公司。據(jù)了解，公司附近地段的房屋均價(jià)已達(dá)8000元每平米。

　　另外，同在附近的還有一家湛江巨恒海產(chǎn)食品有限公司，該公司是通威股份的一家控股子公司，其占地面積均與冠豪高新的廠區(qū)相差不大。

　　廣州浪奇坐擁10萬平米寶地

　　2009年2月，廣州浪奇公告稱其被列入廣州市“退二”搬遷企業(yè)名單。這一消息引起了市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。就在浪奇公告不久，某券商的研究員們背著厚重的卷尺在浪奇廠區(qū)仔細(xì)丈量，以求精確重估出該地塊的價(jià)值。

　　資料顯示，廣州浪奇要搬遷的地塊位于廣州市天河區(qū)黃埔大道東128號(hào)，面積約10.25萬平方米。該地塊距離珠江岸線只有50米左右，臨近東圃大橋及黃埔大道、中山大道等市內(nèi)主干道，還有地鐵經(jīng)過。廣州的長(zhǎng)期規(guī)劃中，該地塊很可能是用作商住用地。如此一塊風(fēng)水寶地，在眾多大房地產(chǎn)商云集的華南地區(qū)，很難不成為它們極力爭(zhēng)奪的對(duì)象。

　　對(duì)于其價(jià)值，廣發(fā)證券曾于2010年4月作出推算。假設(shè)地塊按照住宅用地拍賣，拍賣地價(jià)7000元/平方米，容積率為3，繳交拍賣款15.05%的稅費(fèi);在此條件下，廣州浪奇的土地收益為11.89 億元，合每股價(jià)值13.4 元/股。一個(gè)月后，廣發(fā)證券再次測(cè)算，售價(jià)減去成本和利潤(rùn)后的剩余值為9251元每平方米。該數(shù)據(jù)一是考慮到了房?jī)r(jià)的下行風(fēng)險(xiǎn)，二是按當(dāng)時(shí)的價(jià)格估算。

　　公開資料顯示，浪奇的廠區(qū)附近有江源半島等樓盤。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前，江源半島毛坯房的均價(jià)為25000元每平方米。

　　中信證券的一份研究報(bào)告則預(yù)估，廣州浪奇的地價(jià)約36億元左右，公司能得到65%的土地款即23.4億元作為補(bǔ)償。以昨日公司收盤價(jià)15.12元，目前其總市值僅26億元。

　　據(jù)悉，廣州浪奇在南沙建新廠所需投資資金約4億元左右。廣發(fā)證券的研究報(bào)表示，“從三舊改造的角度看，廣州浪奇的地塊小、總地價(jià)低、相對(duì)容易操作”。

　　為鼓勵(lì)“三舊改造”工作的加速推進(jìn)，廣州市出臺(tái)了《關(guān)于廣州市舊廠房改造土地處置實(shí)施意見》，《意見》指出，舊廠房在2010年底前完成搬遷、拆除的，按成交價(jià)10%追加補(bǔ)償比例;在2012年底前完成搬遷、拆除的，按成交價(jià)5%追加補(bǔ)償比例。也就是說廣州浪奇可以得到65%的補(bǔ)償額度。

　　不過，據(jù)公司方面昨日對(duì)記者表示，對(duì)于原有廠房土地的處置方式和時(shí)間都暫未確定。

　　另外，值得注意的是，廣州浪奇的主業(yè)也迎來了春天。預(yù)計(jì)于今年達(dá)產(chǎn)的MES項(xiàng)目將是廣州浪奇的又一重頭戲。MES被譽(yù)為新一代綠色表面活性劑，因其綠色環(huán)保、性能更佳、成本低廉，還有較高的技術(shù)壁壘，前景頗為市場(chǎng)看好。據(jù)相關(guān)報(bào)告分析，因?qū)儆诳稍偕Y源及很好的生物降解性，MES逐步取代 LAS 和 AES 乃大勢(shì)所趨，另有研究報(bào)告稱，使用MES可使廣州浪奇的成本降低10%或更高。

　珠江啤酒總部搬遷引人遐想

　　2010年8月，珠江啤酒正式登陸A股，上市首日上漲177.24%，在新股IPO重啟后的首日漲幅中位居第三，其后不足1個(gè)月股價(jià)便再翻番。背后一個(gè)重要因素也在于它有那塊風(fēng)水寶地。只要一談及珠啤，業(yè)內(nèi)人士無不提及該地，可以說，“醉翁之意不在酒”，珠啤地 “香”賽酒香。

　　2010年11月12日，珠江啤酒公告，公司收到控股股東廣州珠江啤酒集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)發(fā)的廣州市國(guó)資委《關(guān)于廣州珠江啤酒股份有限公司總部產(chǎn)能搬遷有關(guān)工作的函》，要求珠江啤酒廣州總部力爭(zhēng)在2013年底前大部分產(chǎn)能實(shí)現(xiàn)外遷，2015年底前完成全部產(chǎn)能停產(chǎn)搬遷工作。就在一個(gè)月后，珠啤正式啟動(dòng)了拆遷工作，公司公告擬將總部的三分之一產(chǎn)能遷往南沙和梅州，正式啟動(dòng)了搬遷的步伐。

　　公開資料顯示，珠啤廣州總部這塊地面積為251147平方米，位于琶洲，毗鄰廣交會(huì)展館。按照公告中的描述為“地處廣州新中軸線，緊靠珠江南岸”，可見其地理位置更為優(yōu)越。

　　再看該地塊將來的功能，根據(jù)廣州市產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整規(guī)劃中“一區(qū)集聚”的具體規(guī)劃，由珠江新城、琶洲地區(qū)和天河北共同組成的城市中央商務(wù)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展金融、保險(xiǎn)、會(huì)展、商貿(mào)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。無疑，這里歸屬廣州未來CBD的核心區(qū)域。

　　自從廣交會(huì)展館搬到琶洲后，這里的地價(jià)就開始直線飆升。早在2006年，附近就誕生了10037元/平方米的“地王”。從廣州市國(guó)土資源和房屋管理局2010年9月27日的一則掛牌出讓公告上顯示，琶洲兩塊總面積38235平方米的商業(yè)金融用地及一幅交通設(shè)施用地，掛牌價(jià)為88079萬元，粗略估計(jì)每平方米的地價(jià)約達(dá)2萬元。若按公開出讓的方式，按土地出讓成交價(jià)的60%計(jì)算補(bǔ)償款，該地能帶來的收益之前為30億元。

　　不過，記者之前了解到，公司可能會(huì)選擇合作方共同開發(fā)的方式，這樣將帶來的收益或會(huì)更大。

　　廣船55萬平方米基地已被覬覦

　　廣州浪奇和珠江啤酒的位置都是臨江。近期受市場(chǎng)追捧的廣船國(guó)際，地理位置同樣不輸前兩者。同樣坐擁江景同時(shí)已列入廣州市“退二”名單之列，其地塊面積卻是珠啤的兩倍多。

　　資料顯示，該地塊位于芳村大道2號(hào)，面積約55萬平方米。該地塊緊連珠江，且呈狹長(zhǎng)形狀，是建高檔住宅區(qū)的理想場(chǎng)所，開發(fā)商們?cè)缫涯θ琳?，覬覦已久。

　　雖然廣船國(guó)際方面對(duì)搬遷計(jì)劃一直未能出臺(tái)，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣船搬遷的可行性極強(qiáng)。另外，隨著白鵝潭規(guī)劃的推進(jìn)，廣船的搬遷已是上弓之弦。廣發(fā)證券的一份研究報(bào)告認(rèn)為，廣船的搬遷改造不僅不會(huì)對(duì)主業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響，還會(huì)有許多積極的作用。

　　該研究報(bào)告稱，公司在廣州的生產(chǎn)基地年生產(chǎn)能力大概在22條船、70 80萬噸左右，在行業(yè)景氣高峰時(shí)，產(chǎn)能無法滿足需求，影響接單能力。因此搬遷能解決產(chǎn)能瓶頸，同時(shí)搬遷之后，還將上新的設(shè)備，有利于提高生產(chǎn)效率。而且，搬遷不會(huì)產(chǎn)生附加成本;公司生產(chǎn)人員都是勞務(wù)工，不會(huì)產(chǎn)生額外的成本;場(chǎng)地的平整速度較快、較方便，搬遷也較易實(shí)施。

　　值得一提的，據(jù)預(yù)計(jì)，面積800多畝的中山制造基地今年8月可試投產(chǎn)，這或許是廣船國(guó)際實(shí)施搬遷的第一步。

　　據(jù)了解，《白鵝潭地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》獲審議通過，若廣船國(guó)際的工業(yè)用地最終被列入“三舊改造”的范圍，經(jīng)測(cè)算，該地塊可能價(jià)值125億元。

　　按照廣發(fā)證券嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃惴ńo出價(jià)值評(píng)估，扣除拆遷安置成本最高為30億元計(jì)算，分最保守、保守、中性、樂觀和最樂觀五個(gè)級(jí)別，土地凈收益分別為15.8億、31.1億、46.3億、61.6億、76.8億元。基于廣船國(guó)際4.95億股本，給每股分別帶來增值3.19元、6.28元、9.35元、12.44元、15.52元。昨日該股報(bào)收于34.4元。

　被“誤讀”的廣鋼巨幅寶地

　　同珠江啤酒和廣船國(guó)際一樣，廣鋼股份也被廣州市明確列入“退二”搬遷企業(yè)。股價(jià)曾一度被市場(chǎng)熱炒。

　　查閱資料顯示，廣鋼股份的地塊位于廣州老城區(qū)荔灣區(qū)芳村，臨近珠江，是原來的老工業(yè)區(qū)。由于緊連佛山，該片區(qū)還是廣佛同城規(guī)劃的重要樞紐之一。據(jù)了解，自廣鋼股份初次透露搬遷開始，就有不少開發(fā)商表示極大的興趣。

　　從面積上講，廣鋼的這塊地可以說是“巨無霸”。據(jù)公司上市公告書顯示，1995年10月，廣鋼股份與廣州市國(guó)土局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，公司獲得位于芳村區(qū)鶴洞廣中路面積138.2萬平方米的土地使用權(quán)，共出資4284.9萬元，分四期支付。目前賬面成本為4843萬元，單位成本僅35元每平方米。據(jù)了解，該地塊是廣州市區(qū)內(nèi)僅剩的大型江邊地皮。

　　有人曾經(jīng)對(duì)該地塊的價(jià)值進(jìn)行了估算。若以僅一江之隔的廣州造紙廠為參照物，其面積54萬平方米，搬遷時(shí)政府補(bǔ)償了45億元。同比計(jì)算，廣鋼可收益115億元。按廣鋼股份7.6億股本計(jì)算，每股增值15元。廣發(fā)證券的一份研究報(bào)告計(jì)算，最保守的方法得出土地的凈收益為57.4億元，每股增值7.52元，最樂觀的為172.6億元，每股增值22.64元。

　　廣鋼股份重組備受市場(chǎng)矚目，引來眾多基金機(jī)構(gòu)押注，隨著預(yù)案的出爐，市場(chǎng)預(yù)期落實(shí)。市場(chǎng)表現(xiàn)上，昨日公司收盤價(jià)6.98元，較停牌前收盤價(jià)7.78元已下跌逾10%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，市場(chǎng)預(yù)期落空的背后是公司巨幅地塊遭到“誤讀”。

　　根據(jù)重組預(yù)案披露，擬置出資產(chǎn)預(yù)估值較廣鋼股份2010 年9 月30 日母公司報(bào)表所有者權(quán)益6.05億元增值255.21%，主要增值項(xiàng)為固定資產(chǎn)中房屋建筑物和無形資產(chǎn)中的土地使用權(quán)。其中房屋建筑物評(píng)估增值主要為企業(yè)采用的會(huì)計(jì)折舊計(jì)提方式與評(píng)估采用核定成新率的標(biāo)準(zhǔn)差異導(dǎo)致;無形資產(chǎn)中土地使用權(quán)評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)法，評(píng)估增值為土地所有權(quán)原始取得成本較低與近年來工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)大幅上漲形成巨大差異導(dǎo)致。

　　從廣鋼重組預(yù)案中可以得知，該地塊仍是按工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，而并非按“三舊改造”政策，將土地使用性質(zhì)改變這商業(yè)用地的方法進(jìn)行評(píng)估。

　　“誤讀”的原因在于“退二”與“三舊改造”的政策含義并不相同，即，列入“退二”名單的并不一定就是列入“三舊改造”之列。

　　還有哪些公司會(huì)涉及“三舊改造”

　　目前，已明確公告涉及“三舊改造”的上市公司除上述冠豪高新等公司外，還有佛塑股份、白云山Ａ、韶能股份、麗珠集團(tuán)等。

　　除已有公告之外，還有很多上市公司尚在謎霧之后，未露真容。不過，可從部分上市公司的動(dòng)作中可以找到一些蛛絲馬跡。

　　白云山Ａ在2010年3月8日的一則公告稱，因廣州市亞運(yùn)環(huán)境整治改造工程需要，廣州市越秀區(qū)建設(shè)和市政局征用公司下屬分公司白云山何濟(jì)公制藥廠名下的位于廣州市越秀區(qū)越秀北路139號(hào)的房地產(chǎn)，并按該房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估值外加補(bǔ)貼和搬遷補(bǔ)助費(fèi)等進(jìn)行補(bǔ)償，合計(jì)補(bǔ)償2267.3萬元。公司預(yù)計(jì)這次補(bǔ)償可以為公司今年的凈利增加約1300萬元。

　　其實(shí)，除此之外，白云山A共有七塊地跟上述地塊一樣，都是在廣州的中心城區(qū)，也應(yīng)在“三舊改造”范圍之內(nèi)。面積約300多畝，價(jià)值就不可小覷。其周邊平均房?jī)r(jià)早已超過20000元/平方米，已是廣州市的稀有土地資源。

　　擁有同一控股股東的廣州藥業(yè)也有地塊處于廣州市中心區(qū)域，如其子公司奇星藥業(yè)便是。另外，美的電器總部的搬遷，也讓人勾起對(duì)到搬遷后的地塊之遐想。

涉及“三舊改造”的部分上市公司名單

 

上市公司	公告時(shí)間	面積	備注
廣鋼股份		138.2萬平方米	2015 年底前搬遷。
廣船國(guó)際		55萬平方米	2015 年底前搬遷。
白云山Ａ		3.1萬平方米	2015 年底前搬遷。
冠豪高新	2010-3-8	約8萬平方米	公司現(xiàn)有廠區(qū)所在地塊已被湛江市納入“三舊改造”范圍。
廣州浪奇	2009-2-1	10.25萬平方米	公司被列入廣州市“退二”搬遷企業(yè)名單。
韶能股份	2010-12-1	18萬平方米	公司擬出資4600萬元與另兩家公司合資對(duì)子公司宏大齒***司舊廠區(qū)進(jìn)行“三舊”改造開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
麗珠集團(tuán)	2010-10-19	約8.4萬平方米	公司與珠海市政府簽訂框架協(xié)議，珠海市對(duì)公司公司廠址用地上進(jìn)行三舊改造,原則同意給予政策優(yōu)惠支持。珠海市承諾把金灣聯(lián)港工業(yè)區(qū)一塊面積約為120畝的用地預(yù)留給公司，同時(shí)滿足公司今后發(fā)展所需土地。
佛塑股份	2010-8-25	約10萬方米	公司已繳納土地出讓金逾2億元，擬對(duì)佛山市禪城區(qū)三地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。
珠江啤酒	2010-12-13	25萬平方米	公告對(duì)本部的部分產(chǎn)能搬遷事宜；2015年底前搬遷。
ST甘化	2011-2-1		在受讓股份后，若江門市對(duì)ST甘化本部實(shí)施“三舊”改造，在啟動(dòng)“三舊”改造后一年內(nèi)交付本部土地由江門市國(guó)土部門收儲(chǔ)，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照政策執(zhí)行。