工業(yè)地產(chǎn)與招商引資

神堂坡 2011-02-16

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關(guān)注度：3766 2008/6/4 中國工業(yè)地產(chǎn)雜志張麗紅我要評論

  “現(xiàn)在有企業(yè)想落戶，但不愿意自己建廠房，希望我們有現(xiàn)成的廠房可以出租?？晌椰F(xiàn)在從哪里變出一萬平米的廠房呢？你們能不能介紹工業(yè)地產(chǎn)投資商過去開發(fā)工業(yè)園、廠房？”王局長焦急而懇切的問。

    起步

    記者在調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，內(nèi)陸許多政府部門和招商人員的腦子里根本沒有工業(yè)地產(chǎn)這個概念。在他們的印象里，工業(yè)地產(chǎn)和招商引資是沒什么關(guān)系的。

    也難怪，工業(yè)地產(chǎn)畢竟是個新興行業(yè)，在沿海地區(qū)也是2000年以后才有這樣的提法。

    這與內(nèi)陸政府部門長期以來招商引資的方式也有很大關(guān)系。在沿海地區(qū)，一個工業(yè)園區(qū)的開發(fā)，至少要政府、開發(fā)商、金融機構(gòu)、配套供應(yīng)商、策劃機構(gòu)、招商機構(gòu)、中介機構(gòu)同時參與，是一個完全市場化的商業(yè)行為。

    而在內(nèi)陸，一個工業(yè)園項目的開發(fā)從頭到尾幾乎都是政府一手包辦的——劃一塊地，推平了，就是工業(yè)園，然后把地低價或零價賣給落戶企業(yè)，政府的事就算做完了，至于配套、廠房建設(shè)等就都是企業(yè)的事了。

    各地方政府利用手中的土地和政策資源，針對零星落戶的企業(yè)，這樣的開發(fā)模式也還行的通。但目前面臨的是全國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大潮，大量的企業(yè)需要西進北移，他們并不是貪圖內(nèi)陸便宜的土地和優(yōu)惠政策，而是在沿海迫于各種壓力，不得不轉(zhuǎn)移到成本低而環(huán)境與沿海相似的地區(qū)。

    在這樣的環(huán)境下，企業(yè)需要工業(yè)園區(qū)有產(chǎn)業(yè)特色、有產(chǎn)業(yè)定位、有現(xiàn)成的廠房、有完善的配套和其他服務(wù)。如果政府還停留在劃一塊地就叫工業(yè)園的階段，只怕很難吸引企業(yè)落戶，招商引資也會成為一句空話。

    可喜的是已經(jīng)有越來越多的內(nèi)陸政府招商部門開始重視工業(yè)園區(qū)的市場化運營。甘肅天水市招商局招商部李關(guān)遠主任告訴記者，天水市正在規(guī)劃一個工業(yè)園，準備嘗試采取控股、獨資、合資等形式吸引國內(nèi)外大企業(yè)集團進行規(guī)?；I(yè)化開發(fā)。

    都是工業(yè)地產(chǎn)惹的禍？

    當工業(yè)地產(chǎn)的概念開始被內(nèi)陸政府部門接受時，我們卻吃驚的發(fā)現(xiàn)招商人員給工業(yè)地產(chǎn)賦予了這樣的意義：“工業(yè)園區(qū)廠房建設(shè)、配套服務(wù)、招商引資都由開發(fā)商去做了，自己就樂的清閑，招商引資壓力就沒那么大了，確實是好事！”

    大有“招來一家，搞定天下”的意思。道理確實是這樣，但這種想法是錯的，這是意圖把風(fēng)險全部轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商的不負責(zé)任的想法。以這種思想和開發(fā)商合作，最后也會搞出矛盾來的，現(xiàn)實中也不乏這樣的案例。

    想歸想，不是內(nèi)陸政府希望把工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)市場化運作就一定有開發(fā)商愿意去做的，至少到目前為止，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們對內(nèi)陸的興趣還不太大。

    工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商投資工業(yè)園區(qū)開發(fā)是要獲得利潤的，而政府卻不必考慮這些，所以中間就有一些矛盾。如果你當?shù)氐墓I(yè)基礎(chǔ)還不夠，或者地理位置、環(huán)境還不夠好，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是不敢貿(mào)然投資的。如果園區(qū)廠房建好以后無法出租怎么辦？

    王局長是湖北某縣招商局的局長，因為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，溫州有幾家企業(yè)要到該地落戶。這本來是好事，但王局長卻一點也高興不起來。“現(xiàn)在有企業(yè)想落戶，但不愿意自己建設(shè)廠房，希望我們有現(xiàn)成的廠房可以出租?？晌椰F(xiàn)在從哪里變出一萬平米的廠房呢？你們能不能介紹工業(yè)地產(chǎn)投資商過去開發(fā)工業(yè)園、廠房？”王局長焦急而懇切的問。

    記者無法回答王局長，因為工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)沒有想象的那么簡單。

    由合富輝煌操刀策劃的鄂爾多斯北物流園區(qū)，可堪稱工業(yè)地產(chǎn)策劃的經(jīng)典案例。我們毋庸懷疑合富輝煌的專業(yè)性，而且該策劃案也得到了政府的大力贊賞。但記者最近回訪時卻發(fā)現(xiàn)，該項目因為開發(fā)的資金鏈等問題已經(jīng)擱淺了。

廣州某頗具實力的地產(chǎn)商在內(nèi)陸開發(fā)了一個工業(yè)園，截止目前廠房已竣工面積10多萬平米，正在大力的招商。然而現(xiàn)在他們才發(fā)現(xiàn)，招商并不是那么容易的事，因為這個工業(yè)園本身并不具備特色，廠房建設(shè)和配套很多都不符合沿海轉(zhuǎn)移企業(yè)的需求。

    以上案例都存在一個問題：單腿走路。雖然在工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中引入了市場化元素，但太單一。王局長只考慮了他需要開發(fā)商幫他建廠房，卻沒考慮投資商的利益；鄂爾多斯北物流園區(qū)只考慮了產(chǎn)業(yè)策劃，卻沒有考慮到投資商需求和以后的招商引資；貴陽的工業(yè)園只考慮了作為開發(fā)商本身的廠房建設(shè)，而沒有做好產(chǎn)業(yè)定位。

    那么，要想工業(yè)園開發(fā)能夠真正助力招商引資，究竟該怎么做呢？

    整合推進助招商

    如果政府唱獨腳戲，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃不合理怎么辦？開發(fā)商不認可怎么辦？不符合企業(yè)需求怎么辦？招商投資機構(gòu)不認可怎么辦？

    如果單純引入開發(fā)商，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃不合理怎么辦？企業(yè)不認可怎么辦？產(chǎn)業(yè)定位和園區(qū)招商投資機構(gòu)無法操作怎么辦？

    如果單純引入策劃機構(gòu)，策劃的方案開發(fā)商不認可怎么辦？招商投資機構(gòu)無法依據(jù)該策劃方案招商怎么辦？規(guī)劃不符合企業(yè)需求怎么辦？

    如果只引進招商投資機構(gòu)，隨便亂引進企業(yè)破壞了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)怎么辦？招來了企業(yè)沒有成熟的廠房和園區(qū)配套企業(yè)怎么落戶？

    這是非常簡單的道理，例如一個商務(wù)中心的開發(fā)，必須至少經(jīng)過這樣一個流程：請市場調(diào)查機構(gòu)做選址調(diào)查→從政府拿地→請策劃公司做設(shè)計規(guī)劃→金融機構(gòu)提供資金→建筑商承包建筑→地產(chǎn)中介、招商中介吸納企業(yè)入駐→物業(yè)管理公司提供物管服務(wù)。但這些流程又不是獨立開來，是同時進行、相互配合并連貫的。

    工業(yè)園項目的開發(fā)是相同的道理，必須要政府、開發(fā)商、策劃機構(gòu)、銀行、建筑商、廠房中介、招商機構(gòu)、配套物管這些機構(gòu)同時運作，相互配合，才能保證一個工業(yè)地產(chǎn)項目的成功。缺少任何一個要素的參與，或者這些要素協(xié)調(diào)不好，都會給項目運作帶來風(fēng)險。

    以聯(lián)華國際投資開發(fā)的貴陽科技工業(yè)基地為例。第一，聯(lián)華國際做了深入的選址調(diào)查，最后選擇落定在貴陽高新開發(fā)區(qū)內(nèi)；第二，聯(lián)華國際請國際知名的策劃機構(gòu)做了科學(xué)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，最后決定開發(fā)高新科技電子類產(chǎn)業(yè)園；第三，聯(lián)華國際充分與政府溝通，為入園企業(yè)爭取了許多優(yōu)惠政策；第四，聯(lián)華國際利用其本身的資金實力以及與眾多金融機構(gòu)的關(guān)系，竭力為入園企業(yè)解決資金困難；第五，聯(lián)華國際利用本身房地產(chǎn)開發(fā)商的管理經(jīng)驗和優(yōu)勢，為入園企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理和其它配套服務(wù)；第六，聯(lián)華國際充分利用其自身曾經(jīng)為珠三角地區(qū)引進港臺資企業(yè)近千家的優(yōu)勢助港臺資企業(yè)再轉(zhuǎn)移；第七，聯(lián)華國際聯(lián)手阿力士招商網(wǎng)和《中國工業(yè)地產(chǎn)》雜志做全面的廣告、宣傳整合推廣；第八，聯(lián)華國際聯(lián)合昊信地產(chǎn)、全球幾大行這樣專業(yè)的招商顧問公司全面鋪開招商戰(zhàn)線。因此聯(lián)華國際貴陽科技工業(yè)基地的整體運營和招商情況非常好。

    通過打造完善配套服務(wù)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園來招商引資，是內(nèi)陸各級政府應(yīng)該看到的招商新思路、新方法。但如果以為只要引進了開發(fā)商就萬事大吉，也是不對的。政府更應(yīng)該努力做好基礎(chǔ)服務(wù)，引進開發(fā)商、金融機構(gòu)、物業(yè)管理、策劃機構(gòu)、建筑商、招商投資中介等機構(gòu)全面協(xié)調(diào)和運作工業(yè)園的開發(fā)與招商。