房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于開發(fā)產(chǎn)品跨期長、金額大，通常采取預售方式（包括定金）銷售開發(fā)產(chǎn)品?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅法實施細則》第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知財稅〔2006〕21號三、關于土地增值稅的預征和清算問題：各地要進一步完善土地增值稅預征辦法,根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況,區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型,科學合理地確定預征率,并適時調(diào)整。工程項目竣工結算后,應及時進行清算,多退少補。對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的,應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定,從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起,加收滯納金?！蛾P于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》（國稅函〔2008〕299號）第一條，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季（或月）預繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。對于取得的預售收入應按稅法規(guī)定計算交納營業(yè)稅金及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
但新《企業(yè)會計準則》及稅法并沒有相應的會計處理進行明確。只在《財政部關于印發(fā)企業(yè)交納土地增值稅會計處理規(guī)定的通知》（財會字【1995】第015號）四、企業(yè)在項目全部竣工結算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預交的土地增值稅，借記“應交稅金——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目；待該房地產(chǎn)營業(yè)收入實現(xiàn)時，再按本規(guī)定第二條第１、２款的規(guī)定進行會計處理；該項目全部竣工、辦理結算后進行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”科目，補交的土地增值稅作相反的會計分錄。 預交土地增值稅的企業(yè)，“應交稅金——應交土地增值稅”科目的借方余額包括預交的土地增值稅。  
營業(yè)稅和所得稅未具體規(guī)定，導致各房地產(chǎn)企業(yè)對預售收入應交稅費處理存著較多的差異，以致影響會計信息的正確反映。
　　房地產(chǎn)企業(yè)按預售收入計征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅，現(xiàn)在采用的方法主要有四種，但這幾種會計處理都存在一些問題。
一、按當期應交的全部稅費(包括預售收入和實現(xiàn)收入兩部分的應交稅費)不加區(qū)別地做先提后交的會計處理，具體會計處理如下：  
　　(1)收到預售房款計征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅時，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交營業(yè)稅(城建稅、教育費附加、土地增值稅)”科目；交納時，借記“應交稅費——應交營業(yè)稅(城建稅、、教育費附加、土地增值稅)”科目，貸記“銀行存款”科目。  
　　(2)收到預售房款計征所得稅時，借記“所得稅費用”科目，貸記“應交稅費——應交企業(yè)所得稅”科目；交納時，借記“應交稅費——應交企業(yè)所得稅”科目，貸記“銀行存款”科目。  
　　(3)收入確認、辦理結算時，借記“銀行存款”、“預收賬款”等科目，貸記“主營業(yè)務收入”科目；同時按其全部收入與預收賬款的差額計征的稅金及附加，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交營業(yè)稅(城建稅、教育費附加)”科目。  
　　(4)項目竣工，結算、調(diào)整預提土地增值稅時，按實際數(shù)大于預提數(shù)的差額借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，反之作相反的會計處理。  
　　上述會計處理方法，把不符合收入確認條件的“預收賬款”確認為收入，結算稅費，虛增了損益和負債，而且人為地割裂了預售收入、實現(xiàn)的開發(fā)產(chǎn)品收入計征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅及期末結算所得稅的勾稽關系，也違背了會計的配比。  
　　二、按預收款計征的稅費，根據(jù)其納稅環(huán)節(jié)，分別通過增設“待攤費用”、“遞延稅款”（只對所得稅）科目或通過“長期待攤費用”科目核算，具體會計處理如下：  
　　(1)收到預售房款計征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅時，借記“待攤費用或“長期待攤費用”科目，貸記“應交稅費——應交營業(yè)稅(城建稅、教育費附加土地增值稅)”科目；交納時，借記“應交稅費——應交營業(yè)稅(城建稅、教育費附加、土地增值稅)”科目，貸記“銀行存款”科目。  
　　(2)收到預售房款計征所得稅時，借記“遞延稅款”或“待攤費用或“長期待攤費用”科目，貸記“應交稅費——應交企業(yè)所得稅”科目；交納時，借記“應交稅費——應交企業(yè)所得稅”科目，貸記“銀行存款”科目。  
　　(3)收入確認、辦理結算時，借記“預收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業(yè)務收入”科目；同時，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“待攤費用或“長期待攤費用”、“應交稅費——應交營業(yè)稅(城建稅、教育費附加)”科目。  
　　(4)期末結算應交企業(yè)所得稅時，借記“所得稅費用”科目，貸記“遞延稅款” 或“待攤費用或“長期待攤費用”科目、“應交稅費——應交企業(yè)所得稅”科目。  
　　(5)項目竣工結算應交土地增值稅時，借記“營業(yè)稅金及附加”，貸記“待攤費用” 或“長期待攤費用”、“應交稅費——應交土地增值稅”科目。  
　　上述會計處理方法解決了營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅的應交數(shù)和已交數(shù)問題，資產(chǎn)負債表中反映了已預交的待攤費用、遞延稅款、長期待攤費用，損益表也體現(xiàn)了配比。但是，不僅虛增了資產(chǎn)，而且也與長期待攤費用科目的核算內(nèi)容不相符，增設的待攤費用、遞延稅款本來新準則都已經(jīng)取消，就更不要再增加。
三、按預收款計征的營業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅，根據(jù)《財政部關于印發(fā)企業(yè)交納土地增值稅會計處理規(guī)定的通知》（財會字【1995】第015號）的有關規(guī)定，直接記入“應交稅費”科目，具體會計處理如下：  
　　(1)收到預售房款計征、交納營業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅時，借記“應交稅費——應交營業(yè)稅(城建稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅)”科目，貸記“銀行存款”科目。  
　　(2)收入確認、辦理結算時，借記“預收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業(yè)務收入”科目；同時，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應交稅金——應交營業(yè)稅(城建稅、教育費附加)”科目。  
　　(3)期末結算應交企業(yè)所得稅時，借記“所得稅費用”，貸記“應交稅費——應交企業(yè)所得稅”。  
　　(4)項目竣工結算應交土地增值稅時，借記“營業(yè)稅金及附加”，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”。  
　　上述會計處理方法，在收到預收款時，所預交的稅費在賬表上體現(xiàn)的“應交稅費”是紅字或負數(shù)余額。而新《企業(yè)會計準則》應交稅費的借方余額是反映企業(yè)多交或尚未抵扣的稅費，本來是企業(yè)按納稅義務發(fā)生時間的規(guī)定應該交納的稅費，卻使信息使用者誤認為是企業(yè)“多交了稅費”，因而不符合會計“明晰性原則”。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營周期一般都較長，若某企業(yè)既有正常銷售計征的稅費，又有按預收款計征的稅費，還有多交的稅費或者享受稅收優(yōu)惠政策需退的稅費，如果在會計處理上只反映已交數(shù)，不反映應交數(shù)，則不能真實反映企業(yè)稅金的應交、未交和多交等情況。  
　　四、根據(jù)新準則的規(guī)定：在不違反確認、計量和報告規(guī)定的前提下，可以根據(jù)本單位的實際情況自行增設、分拆、合并會計科目，可增設“1481待攤稅金”，借方反映按預售收入計征的應交稅費，貸方反映沖銷的應征數(shù)。借方余額反映預售收入未攤完的應征稅費數(shù)，明細科目根據(jù)應征的稅費分設。本科目的期末余額在資產(chǎn)負債表的“其他流動資產(chǎn)”反映。這樣可彌補上邊方法的不足。唯一的缺點就是虛增資產(chǎn)。舉例如下。
　　(1)收到預售房款計征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅時，借記“待攤稅金——營業(yè)稅(城建稅、教育費附加、土地增值稅)”科目，貸記“應交稅費——應交營業(yè)稅(城建稅、教育費附加、土地增值稅)”科目；交納時，借記“應交稅費——應交營業(yè)稅(城建稅、教育費附加、土地增值稅)”科目，貸記“銀行存款”科目。  
　　(2)收到預售房款計征所得稅時，借記“待攤稅金——企業(yè)所得稅”科目，貸記“應交稅費——應交企業(yè)所得稅”科目；交納時，借記“應交稅費——應交企業(yè)所得稅”科目，貸記“銀行存款”科目。  
　　(3)收入確認、辦理結算時，借記“預收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業(yè)務收入”科目；同時，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“待攤稅金——營業(yè)稅(城建稅、教育費附加)”、“應交稅費——應交營業(yè)稅(城建稅、教育費附加)”科目。  
　　(4)期末結算應交企業(yè)所得稅時，借記“所得稅費用”科目，貸記“待攤稅金——企業(yè)所得稅”科目、“應交稅費——應交企業(yè)所得稅”科目。  
　　(5)項目竣工，結算應交土地增值稅時，借記“營業(yè)稅金及附加”，貸記“待攤稅金——土地增值稅”、 按實際數(shù)大于預提數(shù)的差額貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，反之作相反的會計處理。
以上四種方法的前兩種弊端太多，我們不提倡采用?，F(xiàn)在看來弊端少的就是三和四。至于三和四哪一個相對更好一些呢，仁者見仁，智者見智。