解讀舊房翻新市場(chǎng)現(xiàn)狀 工程專家指點(diǎn)改造技巧

　　舊房翻新正逐漸成為各家裝公司越來(lái)越看重的市場(chǎng)。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，一些居住了十來(lái)年的房子，正逐漸面臨排水管老化、衛(wèi)生間積水、墻面裂縫等問(wèn)題，這促使老業(yè)主們進(jìn)入第二次裝修高潮期，而一些購(gòu)買二手房的新業(yè)主，也因?yàn)槎址匡L(fēng)格老化、功能區(qū)布局不合理等原因需要進(jìn)行重裝或局部裝修。

　　面對(duì)各家裝公司提供的舊房翻新服務(wù)，哪一種才是你最需要的？面對(duì)比新房裝修更復(fù)雜的舊房裝修，你又該知道哪些不可回避的環(huán)節(jié)？

　　舊房翻新之市場(chǎng)

      多數(shù)消費(fèi)者想3萬(wàn)元內(nèi)舊房翻新

　　住了十來(lái)年的房子，排水管出現(xiàn)老化怎么辦？孩子去上大學(xué)，空出來(lái)的臥室想改造成為書(shū)房又該怎么辦？想把陽(yáng)臺(tái)封閉改造成小臥室也不知道如何是好？很多消費(fèi)者往往會(huì)面臨這樣的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，以往，許多家裝公司會(huì)由于“活”太小而不肯接單，但現(xiàn)在，很多家裝公司開(kāi)始更多地關(guān)注舊房翻新市場(chǎng)。

　　記者在南城安樂(lè)林路某小區(qū)采訪了解到，許多上世紀(jì)90年代購(gòu)房的消費(fèi)者面臨著二次裝修、局部改造或者是老房翻新等現(xiàn)實(shí)需求。一位張大媽告訴記者，自己的房是上世紀(jì)90年代初搬進(jìn)去的，當(dāng)時(shí)根本沒(méi)有什么裝修，現(xiàn)在廚房已經(jīng)嚴(yán)重老化，衛(wèi)生間也出現(xiàn)了吊頂老化等情況，很想把老房子重新裝修一番。另一位江先生則表示，自己的房子已裝修過(guò)七八年的時(shí)間了，現(xiàn)在覺(jué)得當(dāng)時(shí)的眼光很落后，想增加一些背景墻等設(shè)計(jì)，但是卻不知道找誰(shuí)來(lái)做。

      在今年的家博會(huì)上，一家裝修公司在醒目位置推廣他們的舊房翻新業(yè)務(wù)。

　　舊房翻新市場(chǎng)逐步擴(kuò)大

　　據(jù)裝飾裝修行業(yè)協(xié)會(huì)預(yù)測(cè)，翻新裝修業(yè)務(wù)的市場(chǎng)需求在未來(lái)5年內(nèi)將超過(guò)100億元。中國(guó)近幾年二手房交易市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，同時(shí)受上世紀(jì)90年代末中國(guó)房改政策帶動(dòng)，當(dāng)時(shí)大批消費(fèi)者購(gòu)買的新房，如今正面臨著變成舊房的尷尬局面，許多問(wèn)題和不便無(wú)可避免，這些家庭正迫切需要改善家居環(huán)境。

　　百安居裝潢中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)行舊房翻新業(yè)務(wù)咨詢?cè)?008年已經(jīng)占到總咨詢量的50%-60%。針對(duì)這部分市場(chǎng)，很多家裝公司也開(kāi)始向該領(lǐng)域拓展業(yè)務(wù)，3月9日，建材零售品牌百安居正式宣布在中國(guó)26個(gè)城市的60多家門(mén)店推出局部裝修服務(wù)，另外，今朝裝飾等家裝公司也推出了“老房變新家”的套餐。

　　消費(fèi)者仍期待更低價(jià)格

　　在記者的采訪中發(fā)現(xiàn)，很多消費(fèi)者仍然認(rèn)為家裝公司的舊房翻新報(bào)價(jià)偏高，60%的業(yè)主傾向于選擇價(jià)格較為便宜的“游擊隊(duì)”。對(duì)于家裝公司和建材賣場(chǎng)推出的二手房重裝業(yè)務(wù)，一位姓高的消費(fèi)者表示：“要么是套餐形式，要么是帶動(dòng)主材銷售，二者其實(shí)都是為了將工程和材料一起賣給消費(fèi)者。這些二手房翻修的價(jià)格，不論全部還是局部，與自己的預(yù)算比起來(lái)，還是較貴”。

　　對(duì)此，一些家裝公司解釋說(shuō)，如果是局部裝修要對(duì)周邊原有的裝修部分進(jìn)行保護(hù)，工人施展不開(kāi)，一旦出現(xiàn)刮碰，利潤(rùn)還不夠支付賠償金。此外，局部裝修麻雀雖小五臟俱全，不管工程量大小，各種固定成本都要算在內(nèi)。相對(duì)成本高，利潤(rùn)空間自然就小了，甚至還會(huì)有賠錢(qián)的情況，因?yàn)檠b修公司在整體裝修中各個(gè)局部有賠有賺，可以統(tǒng)籌規(guī)劃，但是局部裝修統(tǒng)籌空間很小。所以正規(guī)裝修公司很少愿意接1萬(wàn)元以內(nèi)的工程。

　　據(jù)記者了解，目前有家裝公司給出的舊房翻新套餐價(jià)格為2萬(wàn)元左右，但這個(gè)價(jià)格，只包括基礎(chǔ)裝修，并不含櫥柜等其他項(xiàng)目。

　　“我的計(jì)劃是花不超過(guò)3萬(wàn)元讓房子舊貌換新顏”，記者采訪網(wǎng)友時(shí)得到上述的心理價(jià)位，而持相同心理價(jià)位的約占被采訪者的60%。

　　■ 裝修費(fèi)調(diào)查

　　7成消費(fèi)者想整體改造

　　記者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)采訪了20名有舊房翻新計(jì)劃的消費(fèi)者，在舊房翻修中，50%屬于購(gòu)買了二手房，需要進(jìn)行翻修；30%因?yàn)榕f房老化，要進(jìn)行改善。

　　另外，70%的人想進(jìn)行整體改造，因?yàn)椴徽搶?duì)于二手房購(gòu)買者還是舊房老化需要翻修的人來(lái)說(shuō)，房子大都屬于自用，對(duì)居家條件的要求在增高，所以整體改造更適合自用需求。

　　在局部裝修中，墻面和水電改造占據(jù)比例一樣，均為20%，說(shuō)明這兩項(xiàng)是局部改造的重點(diǎn)項(xiàng)目。

　　在裝修改造中，60%的業(yè)主傾向于選擇價(jià)格較為便宜的“游擊隊(duì)”，只有40%認(rèn)為找專業(yè)裝飾公司更為放心和可靠。這與業(yè)主投入的裝修費(fèi)用成正比，因?yàn)?0%的網(wǎng)友都選擇了3萬(wàn)以下的價(jià)格，相對(duì)于新房裝修，消費(fèi)者在預(yù)算安排上不愿付出太多，所以選擇游擊隊(duì)的人也相對(duì)較多。

　　■ 自測(cè)

      四方面出問(wèn)題，改造別猶豫

　　墻面 是否已經(jīng)開(kāi)裂？

　　老房子的墻面如果出現(xiàn)開(kāi)裂、脫皮的現(xiàn)象，一定要重新翻新墻面。刷墻面一定要注意做好基層處理。

　　電路 是否已經(jīng)老化？

　　打開(kāi)幾個(gè)插座盒檢查一下原來(lái)安裝的電線管的管口，看電線管是否已經(jīng)銹蝕，這時(shí)原來(lái)的電線管就應(yīng)該廢棄。原有的插座電路如果沒(méi)有接地線，也必須更換。

　　另外，老房子的預(yù)留開(kāi)關(guān)和插座大多都不夠用。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)房間至少要設(shè)置3個(gè)插座，一套兩居室住宅內(nèi)插座數(shù)量不少于15個(gè)，開(kāi)關(guān)不少于8個(gè)。

　　水路 是否發(fā)生滲漏？

　　裝修使用年限達(dá)到10年以上的房子，水管使用較長(zhǎng)時(shí)間后，檢查礦物質(zhì)是否沉積在水管內(nèi)壁上生成水垢，另外，舊住宅的水管在多年的使用之后，水的氧化作用會(huì)造成管路局部銹蝕及污染，尤其是水管接頭套絲的部位，里外都容易生銹，使耐壓性能下降，容易造成滲漏、開(kāi)裂甚至是水管斷裂，如果出現(xiàn)上述情況，就要考慮重新鋪設(shè)水路。

　　門(mén)窗 是否已經(jīng)變形？

　　如果木門(mén)窗已經(jīng)起皮、變形，特別是衛(wèi)生間的木門(mén)，經(jīng)過(guò)常年水汽，很容易有變形發(fā)霉情況，一定要換新的了。鋼制門(mén)窗表面漆膜脫落、主體銹蝕或開(kāi)裂，不安全外，也很難恢復(fù)原狀，應(yīng)拆掉重做。鐵制的門(mén)窗，如果表面的油漆已經(jīng)脫落或者主體開(kāi)裂，也要考慮換成鋁合金或塑鋼材質(zhì)。

      市場(chǎng)搜索

      今朝裝飾的老房變新家套餐，包括了一些基礎(chǔ)施工及材料。

　　今朝裝飾 老房換裝套餐

　　“19800套餐”包括一些基本施工，如墻面乳膠漆、實(shí)木復(fù)合套裝門(mén)、墻地磚、防水，扣板吊頂、潔具等。但在套餐中不包含櫥柜和一些后期配件，可選材料也有范圍限制。

　　百安居 局部裝修

　　局部裝修著重于消費(fèi)者需求最大的裝修空間，包括廚房翻新、衛(wèi)生間翻新、兒童房升級(jí)改造、臥室改裝為書(shū)房、油漆和墻紙翻新、客廳背景墻再設(shè)計(jì)等項(xiàng)目。不過(guò)在百安居進(jìn)行局部翻修業(yè)務(wù)，必須使用百安居的主材。

　　博洛尼 老房換裝

　　針對(duì)二手房改造推出老房換裝四大專項(xiàng)服務(wù)，包括潮流設(shè)計(jì)、專項(xiàng)施工工藝、廚衛(wèi)局部改造和家具配飾服務(wù)。跟新房裝修項(xiàng)目差不多，在廚衛(wèi)局部改造方面比較有針對(duì)性。

　　亞光亞裝飾 300元起的局部裝修

　　2009年推出舊房翻新服務(wù)，300元起的小工程也納入服務(wù)項(xiàng)目，以局部翻新、整體維修為主要服務(wù)內(nèi)容。但1000元以下的局部裝修服務(wù)費(fèi)用也相應(yīng)高一些，會(huì)比普通施工項(xiàng)目收費(fèi)高大約10%左右。

　　實(shí)創(chuàng)裝飾 “墻面換裝”服務(wù)

　　針對(duì)家中占有較大的視覺(jué)面積的墻面，推出了大多數(shù)二手房消費(fèi)者急需的墻面改裝業(yè)務(wù)。針對(duì)100平方米的房子面積提供有不同的墻面套餐。

　　輕舟裝飾 70平米以下24500套餐

　　包括客廳區(qū)域、衛(wèi)生間區(qū)域一個(gè)、廚房區(qū)域一個(gè)、臥室區(qū)域兩個(gè)、陽(yáng)臺(tái)算入客廳區(qū)域。不過(guò)也只包括基本的工程，沒(méi)有很明晰的分類。

　　天盛嘉森裝飾 60平米19900套餐

　　包括地板、廚衛(wèi)瓷磚、墻漆、潔具、鋁天花板、成品木門(mén)、五金鎖具、防水施工、鏟除墻皮(舊房墻面如是油漆、壁紙、噴涂或涂料鏟除費(fèi)用另計(jì))、鏟除廚衛(wèi)墻、地磚等。針對(duì)水電改造，推出老房裝修客戶水、電路改造不收取管理費(fèi)的優(yōu)惠。但很多必須收費(fèi)項(xiàng)目如墻面防裂等限制還是得讓消費(fèi)者精打細(xì)算。

　　東方家園“家園幫手”業(yè)務(wù)

　　專門(mén)幫助消費(fèi)者解決家居局部裝修尤其專攻廚房、衛(wèi)生間的改造。目前還沒(méi)有成體系的價(jià)格套餐，只有分項(xiàng)價(jià)格，消費(fèi)者需要好好算算才能知道自家局部改造到底需要花多少錢(qián)。

　　萬(wàn)家燈火局部翻新

　　按照市價(jià)進(jìn)行價(jià)格核算，如一個(gè)十幾平方米的臥室，局部翻新包括墻漆及頂面刷漆、貼地面磚、裝石膏線、垃圾清運(yùn)等每項(xiàng)收費(fèi)加在一起大約2000多元。但其推出的業(yè)務(wù)主要還是為了帶動(dòng)主材銷售。

      舊房翻新之經(jīng)驗(yàn)

      舊房翻新重點(diǎn)解決水電路

      上周，本報(bào)邀請(qǐng)部分家裝公司的工程負(fù)責(zé)人員介紹了舊房翻新中需要注意的問(wèn)題，并提供了一些舊房翻新的方法。

　　4月10日，本報(bào)聯(lián)合新浪樂(lè)居共同主辦了“舊房翻新”小型沙龍，邀請(qǐng)了家裝工程負(fù)責(zé)、監(jiān)理部門(mén)以及論壇版主共同來(lái)討論舊房翻新過(guò)程中容易遇見(jiàn)的問(wèn)題和種種細(xì)節(jié)。到場(chǎng)專家一致認(rèn)為，無(wú)論是從設(shè)計(jì)、機(jī)構(gòu)還是技術(shù)上，舊房翻新遠(yuǎn)比新房裝修要困難多，也比較容易出現(xiàn)問(wèn)題，主要涉及拆改、水電及門(mén)窗、墻地等多個(gè)方面。

　　■ 前期準(zhǔn)備

　　設(shè)計(jì) 重點(diǎn)放在實(shí)用性上

　　出場(chǎng)專家：周衛(wèi)星，輕舟裝飾魏瑪世家裝飾設(shè)計(jì)樓設(shè)計(jì)總監(jiān)

　　改造原因：從設(shè)計(jì)上看，許多老房子跟時(shí)下的新房屋相比，在很多地方顯現(xiàn)出落伍，因?yàn)榕f房往往是反映它當(dāng)時(shí)那個(gè)時(shí)期的需求。比如結(jié)構(gòu)上，過(guò)去的房子是讓你住，但是并不能保證你住得怎么樣，因此在人性化方面考慮并不是很好，但是當(dāng)下的設(shè)計(jì)就會(huì)考慮得很好。

　　改造方法：通常來(lái)講，我們?cè)谀玫嚼戏孔拥臅r(shí)候，首先在設(shè)計(jì)上要解決它的實(shí)用性問(wèn)題。老房子面積普遍不是特別大，收納空間和使用空間這兩塊大多存在很多問(wèn)題，這也是設(shè)計(jì)師首先要考慮的問(wèn)題。在設(shè)計(jì)上，就要充分利用舊房的一些邊角、角落這些地方，增加收納空間。

　　建議這種老房子，在設(shè)計(jì)上最好不要做得過(guò)分復(fù)雜，因?yàn)檫@跟房屋的條件有關(guān)系，應(yīng)該把它的重點(diǎn)放在實(shí)用性上。另一個(gè)關(guān)注點(diǎn)是基礎(chǔ)建設(shè)上，因?yàn)槔戏孔拥乃姡€有一些墻體等方面，可能不是很完善。

　　拆改 最好拿到房屋結(jié)構(gòu)圖

　　出場(chǎng)專家：胡增光，今朝裝飾工程部工程總監(jiān)

　　改造原因：由于舊房的房屋結(jié)構(gòu)一般都不太合理，為了將房屋原有結(jié)構(gòu)重新進(jìn)行整合，擴(kuò)展居室使用空間，需要對(duì)部分墻體進(jìn)行適當(dāng)改動(dòng)。

　　改造方法：拆改之前必須向相關(guān)部門(mén)咨詢和申請(qǐng)，在得到書(shū)面批準(zhǔn)之后方可動(dòng)工，決不可盲目拆除承重墻，改變房屋受力結(jié)構(gòu)，也不可隨意在承重墻上穿孔、打洞。最好能拿到房屋原來(lái)的結(jié)構(gòu)圖，這些工作需要業(yè)主提前和物業(yè)、房管部門(mén)等進(jìn)行溝通，如果找不到相關(guān)的資料，有一些老小區(qū)的結(jié)構(gòu)圖都可以在相關(guān)設(shè)計(jì)院的圖紙資料庫(kù)里找到，這方面的工作千萬(wàn)不能忽略。

　　有幾個(gè)原則是要強(qiáng)調(diào)的，承重墻是絕對(duì)不能動(dòng)的，燃?xì)飧瘹庖膊灰獎(jiǎng)?，建議業(yè)主必須去找專業(yè)人員。另外，陽(yáng)臺(tái)承重墻也是絕對(duì)不能拆的。尤其是居室與陽(yáng)臺(tái)之間承重墻窗下的部分，最好不要拆除，因?yàn)榇跋聣ζ鹬鴫鹤￡?yáng)臺(tái)、達(dá)到平衡的作用，一旦將窗下墻打掉，陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)部分就有可能失去平衡，造成房屋安全事故的隱患。許多家庭會(huì)利用陽(yáng)臺(tái)來(lái)增加房屋使用面積，將其改成客廳、書(shū)房或廚衛(wèi)等，改建時(shí)須考慮其承重能力，陽(yáng)臺(tái)是向外延伸出去的，加上有一定的歷史，因此應(yīng)避免擺放過(guò)重的物件或增加磚墻?！?/font>