在二手房交易中，只有極少人懂得使用借款質(zhì)押的方式保護自身的權益。
自從銀行取消轉(zhuǎn)按揭業(yè)務，業(yè)主只有還清貸款，才能轉(zhuǎn)讓房屋。但在二手房交易中，仍有不少未供完樓就賣樓的個案。供樓的業(yè)主會讓買家先交“首期款”，自己提前還貸，取消房屋抵押登記后再辦理二手過戶手續(xù)。這樣的交易存在一定的風險。不過，為了買到心儀的房子，不少買家還是冒險前行。
□買房者困惑：被要求先替業(yè)主還貸
林先生近日看中了一套麗江花園的房子，也和業(yè)主談好價格，為25萬元。業(yè)主還有10萬多元的銀行貸款未付清，又暫時拿不出錢提前還貸，他要求林先生先以交首期款的方式，先支付10萬元，等他到銀行辦理提前還款手續(xù)，取消房產(chǎn)抵押登記后，才和林先生一起辦理過戶手續(xù)。為了買下這套房子，林先生和業(yè)主在中介的見證下，簽訂了房屋臨時買賣合同，并將10萬元交給業(yè)主，而業(yè)主則給他開具了一張收到首筆買房款的收據(jù)。
張先生近日想買大信·海岸家園一套二手房。這套房的業(yè)主還有20多萬元的銀行貸款未還，業(yè)主同樣提出讓張先生先還款的要求。房子還沒過戶就要預付這么多錢，張先生擔心業(yè)主拿了錢不賣房子，在交款時特意找律師作見證。
大地物業(yè)中介部負責人謝先生告訴記者，在二手房買賣中，讓買家提前幫忙還貸的做法很普遍。樓齡較新的房子，若出售時業(yè)主還在供房，至少有超過一半的業(yè)主，會要求買家先支付剩余的銀行貸款。原因是自身無能力支付、或不愿一次性還清銀行貸款。多數(shù)買家買房心切，都愿意配合，只有極少數(shù)客人擔心風險，最終沒有成交。
□保險程度：僅靠雙方信用擔保
以往，在供房屋可通過轉(zhuǎn)按揭，轉(zhuǎn)讓給買方，買方可繼續(xù)償還賣方的按揭房款。自從取消轉(zhuǎn)按揭業(yè)務后，仍在供樓的房產(chǎn)，就不能直接出售轉(zhuǎn)讓，只有還清銀行貸款，房產(chǎn)才能取消銀行抵押、辦理過戶。新業(yè)主若還想按揭買房，就要重新申請辦理按揭手續(xù)。
原本該由業(yè)主結清貸款，才能轉(zhuǎn)讓房屋的產(chǎn)權，現(xiàn)在業(yè)主卻讓買方承擔。操作方式是，買賣雙方和中介公司簽訂了 《臨時買賣合同》后（到交易所過戶時才簽署 《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》），買方按業(yè)主要求支付一筆款項，讓業(yè)主辦理提前還款手續(xù)。而業(yè)主向買家開一張收條，表示已經(jīng)收到買家的首期購房款。
據(jù)中介公司介紹，業(yè)主向銀行申請?zhí)崆斑€款、取消抵押登記所需要的時間，約要1個月的時間。這意味著，買家在交付首期房款幫業(yè)主還貸后，還要等待1個多月的時間，方可辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。
在等待過程中，不少買家也擔心有風險。萬一業(yè)主不可靠，拿了錢就跑，怎么辦？萬一業(yè)主房產(chǎn)在這過程中被查封了，自己買不到房子怎么辦？萬一自己的銀行貸款辦不下來，房子買不成，借給業(yè)主的這筆錢該怎樣收回來？中介公司表示，買家有這些擔心很正常，但實際操作中，多數(shù)業(yè)主還是可靠的，經(jīng)營這么多年，他們還未碰到違約的情況。
□律師建議：與業(yè)主簽訂《借款質(zhì)押合同》
廣東保信律師事務所負責二手房交易業(yè)務的鄧小姐告訴記者，在二手房買賣中，買家?guī)蜆I(yè)主還貸的情況很多，萬一業(yè)主有心違約，買家就只靠《臨時買賣合同》和業(yè)主開具的收條打官司追討借款。買家權益無法第一時間保障，因為房產(chǎn)未過戶，產(chǎn)權仍然屬于業(yè)主，業(yè)主有處置房產(chǎn)的權利，買家只能憑雙方簽訂的合同，向法院要求業(yè)主履約。
碰到業(yè)主要求幫忙還貸，買家怎樣規(guī)避其中的風險？鄧小姐表示，首先，買家可要求和業(yè)主一起去國土局查檔，看房產(chǎn)是否被抵押或查封。其次，了解業(yè)主的一些基本情況，如職業(yè)、收入等，判斷業(yè)主的誠信度。而最保險的做法，是與業(yè)主簽訂一份 《借款質(zhì)押合同》，而不是開具首期房款的收條。
通過 《借款質(zhì)押合同》，買家可讓業(yè)主提供和借款同等價值的其他物業(yè)、收藏品等作為質(zhì)押。如果是物業(yè)質(zhì)押的，一定到國土局辦理質(zhì)押手續(xù)才能生效。在這份合同中，買家還可注明提前借給業(yè)主的款項，是用于提前還貸，而不能用在其他途徑。有質(zhì)押物在手，是為了增加業(yè)主違約成本，一旦業(yè)主違約，買家還可憑《借款質(zhì)押合同》向法院申請執(zhí)行拍賣，并作為第一受益人從拍賣所得中拿回借款。
鄧小姐表示，在二手房交易中，只有極少人懂得使用借款質(zhì)押的方式保護自身的權益。一般來說，如果業(yè)主要買家?guī)兔χЦ妒Ｓ嗟你y行貸款，金額都會比較大，買家在幫業(yè)主還款時，還是要考慮清楚其中的風險。
從律師所的角度，他們一般建議二手房買賣還是要按步驟進行。當雙方簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，買家向業(yè)主支付的定金最好不要超過房屋總價值的2成。雙方到國土局申請產(chǎn)權過戶后，買家再向業(yè)主支付房價三分之二的金額（連同之前的定金）。剩下的三分之一金額，則在領取房產(chǎn)證當日付清。
