□北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院

    旅游綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)中心羅紅寶林峰

    12月9日，旅游綜合改革試點(diǎn)城市工作座談會在京召開，確定成都、張家界、秦皇島、舟山四個(gè)城市為首批旅游綜合改革試點(diǎn)。這標(biāo)志著我國旅游業(yè)綜合改革試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)。國家旅游局局長邵琪偉提出了旅游綜合改革的工作思路和重要原則，明確將從與一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展、推動(dòng)旅游業(yè)建成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、體制機(jī)制改革創(chuàng)新、建設(shè)生態(tài)文明和實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展、落實(shí)41號文件精神等五個(gè)領(lǐng)域先行先試。

    這是中國旅游發(fā)展又一輪嶄新的機(jī)遇。要有序推進(jìn)旅游綜合改革創(chuàng)新，必須有一個(gè)合適的載體和抓手，我們認(rèn)為，作為未來旅游開發(fā)的主流創(chuàng)新模式，“旅游綜合體”無疑將成為旅游綜合改革創(chuàng)新的核心抓手。

    作為中國旅游運(yùn)營與休閑地產(chǎn)開發(fā)的腦庫，綠維創(chuàng)景近幾年來所接觸的絕大多數(shù)課題，都是各類旅游綜合體項(xiàng)目，這也從側(cè)面反映了“旅游綜合體”實(shí)際上已經(jīng)成為各地探索旅游改革創(chuàng)新（特別是旅游開發(fā)方面）的聚焦點(diǎn)所在，以杭州、黃山為代表的旅游城市，以華僑城、港中旅、海昌為代表的大型旅游企業(yè)，以萬達(dá)、雨潤、恒大為代表的地產(chǎn)集團(tuán)，都把旅游綜合體作為未來旅游休閑產(chǎn)業(yè)升級或土地綜合開發(fā)創(chuàng)新的戰(zhàn)略抓手，目前已經(jīng)形成了多個(gè)成功典型，且釋放出來的巨大效應(yīng)正在顯現(xiàn)。

    一、何為“旅游綜合體”

    （一）概念

    “旅游綜合體”的概念，實(shí)際上來自于我們所熟悉的“城市綜合體”，但是兩者有著明顯區(qū)別。城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂四大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟(jì)聚集體）。而“旅游綜合體”，有時(shí)也稱之為“休閑綜合體”或“度假綜合體”，是指基于一定的旅游資源與土地基礎(chǔ)，以旅游休閑為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動(dòng)發(fā)展的度假酒店集群、綜合休閑項(xiàng)目、休閑地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構(gòu)架，整體服務(wù)品質(zhì)較高的旅游休閑聚集區(qū)。作為聚集綜合旅游功能的特定空間，旅游綜合體是一個(gè)泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，也是一個(gè)旅游經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，并有可能成為一個(gè)旅游休閑目的地。

    （二）特征

    “旅游綜合體”出現(xiàn)，是“旅游消費(fèi)模式升級（從單一觀光旅游到綜合休閑度假）、景區(qū)發(fā)展模式升級（從單一開發(fā)到綜合開發(fā)）、地產(chǎn)開發(fā)模式升級（從傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)到綜合休閑地產(chǎn)）”三大升級共同作用的結(jié)果。從這個(gè)意義上看，更印證了“旅游綜合體”必然是推動(dòng)中國旅游產(chǎn)業(yè)再次升級的主力引擎，也決定了其核心特征包括以下五個(gè)方面：

    1.以一定的旅游資源與土地為基礎(chǔ)。這是旅游綜合體打造的前提所在，需要指出的是，這里說的旅游資源，是包括人工打造的資源在內(nèi)的泛旅游資源的概念，如何轉(zhuǎn)化成具有獨(dú)特吸引力的旅游產(chǎn)品是其核心指向。土地資源，可大可小，它決定了旅游綜合體的規(guī)模大小，影響著產(chǎn)品的配比結(jié)構(gòu)。

    2.以旅游休閑功能為主導(dǎo)。作為旅游綜合體，旅游休閑功能必須是主導(dǎo)，基于泛旅游產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的構(gòu)架，融合觀光、游樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、會議、度假、體驗(yàn)、居住等多種旅游功能在內(nèi)的“綜合旅游休閑”的概念，當(dāng)然，在實(shí)際開發(fā)中的功能綜合配置，不是多種功能的簡單的大糅合，而是要根據(jù)具體情況，側(cè)重打造其中某一項(xiàng)或幾項(xiàng)功能。

    3.以土地綜合開發(fā)為手段。旅游綜合體，實(shí)際上根本就是以旅游休閑為導(dǎo)向的土地綜合開發(fā)利用的一種手段，其目標(biāo)是通過綜合開發(fā)，進(jìn)行多功能、多業(yè)態(tài)的集聚，以旅游發(fā)展提升土地價(jià)值、推動(dòng)衍生產(chǎn)業(yè)發(fā)展、多元文化互動(dòng)，最終實(shí)現(xiàn)開發(fā)回報(bào)的最優(yōu)化。

    4.以休閑地產(chǎn)產(chǎn)品為核心。在此說的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品，既包括度假酒店地產(chǎn)、休閑商業(yè)地產(chǎn)（商街）、休閑住宅地產(chǎn)三大核心類別，也包括其他特色主題地產(chǎn)如創(chuàng)意地產(chǎn)，這是旅游綜合體開發(fā)最核心的一個(gè)板塊，是贏利的核心所在。

    5.以較高品質(zhì)服務(wù)為保障。作為旅游開發(fā)的升級模式，旅游綜合體必須擁有超越一般景區(qū)的較高品質(zhì)的服務(wù)作為保障，才能夠?qū)崿F(xiàn)良好的運(yùn)營。

    （三）作用

    從大的層面上來說，一個(gè)成功的旅游綜合體，對于提升城市品牌形象、提供更多就業(yè)崗位、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級等方面都有巨大作用。

    從旅游發(fā)展的角度來說，旅游綜合體實(shí)際上有三大作用：其一，推動(dòng)區(qū)域旅游從“觀光時(shí)代走向休閑時(shí)代”。其二，推動(dòng)區(qū)域旅游從“景區(qū)時(shí)代走向旅游目的地時(shí)代”。其三，推動(dòng)旅游開發(fā)從“單一產(chǎn)品時(shí)代走向綜合體時(shí)代”。

    從地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，旅游綜合體為大地產(chǎn)開發(fā)特別是旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)提供了一種創(chuàng)新的模式；按照“旅游綜合體”的特色模式進(jìn)行旅游休閑導(dǎo)向的土地綜合開發(fā)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)與綜合旅游休閑發(fā)展的完美融合，為旅游休閑地產(chǎn)的創(chuàng)新開發(fā)帶來了巨大的空間，東部華僑城正是一個(gè)最為成功的典型。

    二、“旅游綜合體”有哪些類別

    旅游綜合體的分類依據(jù)有多種，這里只介紹兩種。

    其一，從品質(zhì)上來說，可以分為一般旅游綜合體和國際旅游綜合體（實(shí)際上這里的國際，更多的是指“具有國際水準(zhǔn)”的意思，如西溪天堂國際旅游綜合體）兩種。

    其二，事實(shí)上，我們認(rèn)為，旅游綜合體的分類，基于核心資源、核心產(chǎn)品或核心功能來劃分，在規(guī)律性的

    把握上，更有現(xiàn)實(shí)的意義，由此一般形成了“X+旅游綜合體”的分類模式（X，指核心資源、核心產(chǎn)品或核心功能），這些分類在實(shí)際的情況中又有交叉，但主要包括以下十大類別：1.溫泉旅游綜合體，如珠海海泉灣、北京溫都水城、柏聯(lián)SPA。2.濱海旅游綜合體，如海南清水灣。3.主題公園綜合體，如深圳華僑城、成都溫江國色天香。4.鄉(xiāng)村旅游綜合體，如成都五朵金花。5.高爾夫旅游綜合體，如深圳觀瀾湖、杭州富春山居高爾夫。6.文化創(chuàng)意旅游綜合體，如杭州南宋御街、上海新天地、楚雄彝人古鎮(zhèn)。7.休閑商業(yè)旅游綜合體，如上海豫園。8.主題酒店旅游綜合體，如西溪天堂、澳門威尼斯人度假村。9.生態(tài)休閑旅游綜合體，如東部華僑城、恩龍世界木屋村。10.休閑新城旅游綜合體，如甘肅冶力關(guān)、京津新城。