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房地產(chǎn)開發(fā)成本調(diào)查報告 小組成員：朱永聰 蘇永強 鄭清 袁廣鵬 林楚烈 張彥聚 一、土地及大配套費用 1、 土地款 土地款即招拍掛的成交綜合價金，其中已經(jīng)包括土地出讓金、土地拆遷整治費用等，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋乜?/font>=土地成交總價款÷土地上對應(yīng)建筑面積 2、 城市建設(shè)配套費 按現(xiàn)規(guī)定重慶市主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)配套費為140元/平方米建筑面積，主城外都市發(fā)達經(jīng)濟圈為110元/平米，各區(qū)縣為80元/平米（經(jīng)開區(qū)優(yōu)惠政策55元/平方米，110-55） 3、土地契稅 契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅，如國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣等；土地契稅稅率為3%，即土地契稅=土地成交價格×3%，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋仄醵?/font>=土地契稅總額÷對應(yīng)的建筑面積 4、 土地使用稅 土地使用單位或個人由于使用土地每年需要向國家繳納的稅費，土地使用稅=稅費標(biāo)準(zhǔn)×總占地面積，目前重慶市的土地使用稅稅費標(biāo)準(zhǔn)約0.2-6元/平方米，其隨著土地級別的增高而增加，我們一期項目的年土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)為0.4元/平方米占地面積。 5、 土地出讓金：土地價款中應(yīng)由歸國家所有的土地增值收益部分 一般通過照拍掛方式取得的土地使用權(quán)在土地價款中已經(jīng)包括土地出讓金，無需另外單獨繳納土地出讓金，只有在取得的土地為劃撥用地時才按國家標(biāo)準(zhǔn)補交土地出讓金。 拆遷安置、補償?shù)荣M用 6、 拆遷安置、補償?shù)荣M用 由于現(xiàn)在實行的招拍掛土地交易程序，土地成交的綜合價金中已經(jīng)包括拆遷安置、補償費用，開發(fā)商在獲取土地以后，由政府統(tǒng)一負責(zé)拆遷安置、補償，所需費用已經(jīng)包括在綜合價金中。 二、前期費用 1、 三通一平費用 包括土地紅線內(nèi)外通水、電、路、土地平整及相關(guān)臨時設(shè)施所需要的工程費用，具體費用數(shù)額需結(jié)合項目本身所處位置及填、挖方量的大小確定。 2、 規(guī)劃設(shè)計費 （1） 咨詢費 專家或者一些專業(yè)機構(gòu)在規(guī)劃設(shè)計前為開發(fā)商提供咨詢服務(wù)所需要支付的相關(guān)費用，具體費用視項目實際情況而定。 （2） 規(guī)劃方案設(shè)計費 支付給規(guī)劃設(shè)計單位的費用，無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般1元/平方米占地面積。 （3） 建筑方案設(shè)計費 支付給建筑方案設(shè)計單位的費用，一般15-20元/平方米建筑面積。 （4） 規(guī)劃證照費 在辦理規(guī)劃許可證時向政府部門繳納，規(guī)劃證照費=土建綜合造價×建筑面積（大于1000萬部分）×2‰+土建綜合造價×建筑面積（小于1000萬部分）×1.8‰ 。 3、 施工圖設(shè)計費 完成建筑方案設(shè)計后進行施工圖設(shè)計所需要的費用，一般多層10-15元/平方米建筑面積，高層15-20元/平方米建筑面積。 4、環(huán)境方案設(shè)計費 大概可以分為三個檔次，高檔的環(huán)境方案設(shè)計（包括方案設(shè)計和施工圖設(shè)計）費約20－25元/平方米環(huán)境凈面積，中檔15－20元/平方米，低檔10元/平方米。 5、綜合管網(wǎng)設(shè)計費 6、人防管理費 具體標(biāo)準(zhǔn)不是很明確，約0.5元/平方米建筑面積。 7、招投標(biāo)費 （1）、招標(biāo)監(jiān)督服務(wù)費用及招標(biāo)代理費 支付給市招投標(biāo)辦的監(jiān)督服務(wù)費用及招標(biāo)代理公司的代理費用，市場價合計按總建筑面積×0.7元/㎡計算。 （2）、勞動定額測定費 按施工單位中標(biāo)額×1.4‰ 8、墻改費 對在建設(shè)工程中使用粘土磚的建設(shè)單位收取的費用，目前一般都不存在使用粘土磚的情況，故一般無該項費用。 9、地名費 各區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，一般費用比較低，約10000元/項目。 10、施工圖審查費 聘請設(shè)計院對施工圖進行審查所需要的費用，目前市場價約0.7元/每平方米建筑面積。 11、勘查放線費 （1）、地質(zhì)勘察費 對項目用地進行地質(zhì)勘察所需要的費用，一般根據(jù)項目用地的實際情況，以在地質(zhì)勘察過程中實際發(fā)生的鉆孔數(shù)量和工程量大小來計算具體費用。 （2）、測繪費 聘請專業(yè)測繪機構(gòu)在平基前對地形進行詳細測量所需要的費用，按測繪土地的面積收取，目前市場價約1元/平方米。 12、新建登記費 房屋新建后向房管局辦理所有權(quán)新建登記時需向辦理機構(gòu)繳納的手續(xù)費，約0.8元/平方米建筑面積。 13、面積測量費 在辦理預(yù)售時和竣工時需進行兩次面積測量，目前一般市場價為；兩次共計1.0元/平方米，如果規(guī)模比較大可以降低單價，如我們一期工程兩次測量費共計0.4元/平方米。 14、產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費 國家規(guī)定在商品房轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，標(biāo)準(zhǔn)為3元/平方米 15、地籍地形圖、核地 目前一般情況下成交的土地都具有完備的地籍地形圖，但出于謹(jǐn)慎，一般情況下還會單獨聘請專業(yè)公司進行測量，費用標(biāo)準(zhǔn)視測量土地面積不等分為約7000、5000、2000三個檔次，如我們項目三千三百畝的費用為7000元。 16、合同審查費 屬于市建委進行工程承包合同審查的行政收費，其中施工單位和建設(shè)單位各承擔(dān)40%和60%，建設(shè)單位應(yīng)交費用按合同金額×0.5‰×60%計算。 17、水泥專項基金 屬于國家為了發(fā)展散裝水泥的行政收費，按總建筑面積×0.8元/㎡計算。 18、環(huán)境評估費 聘請專業(yè)環(huán)境評估公司進行環(huán)境評估的費用，具體標(biāo)準(zhǔn)視市場行情和評估對象的規(guī)模而定，如我們整個250萬方項目的環(huán)境評估費用為10萬元。 19、白蟻防治費 聘請專業(yè)白蟻防治機構(gòu)進行白蟻防治處理的費用，目前市場價約0.48-0.50元/平方米建筑面積。 20、防雷檢測費 聘請專業(yè)防雷機構(gòu)---重慶市防雷辦進行防雷審查所需要的費用，目前費用標(biāo)準(zhǔn)約1.5元/平方米建筑面積。 21、綜合服務(wù)費 屬于市建筑委行政收費，建設(shè)單位按中標(biāo)金額×0.6‰收取，施工單位按中標(biāo)金額×2.2‰收取。 三、建筑安裝工程費用 1、住宅土建、安裝成本 該費用為住宅土建、安裝成本的預(yù)算價格，它隨著住宅結(jié)構(gòu)、形式的變化而變化，但一般情況下同種類型同種結(jié)構(gòu)的住宅土建、安裝成本差異不會很大。比如我們目前一期花園洋房的土建安裝成本為881元/平方米。 2、土建監(jiān)理費 聘請專業(yè)監(jiān)理公司所需要的費用，費用市場標(biāo)準(zhǔn)約5元/平方米建筑面積。 3、質(zhì)量監(jiān)督費用 國家規(guī)定建筑工程的業(yè)主單位需向質(zhì)監(jiān)站繳納的質(zhì)量監(jiān)督費用，按建筑安裝造價的2‰收取。 4、變更及簽證 由于在工程進行過程中發(fā)生工程設(shè)計變更和工程量簽證與預(yù)算時的差異所引起的因?qū)嶋H工程量變化而應(yīng)該在預(yù)算價格基礎(chǔ)上額外支付給施工單位的工程價款，在考慮項目成本時可以根據(jù)經(jīng)驗預(yù)計該項費用。 5、示范小區(qū)獎 為上報獎項而單獨預(yù)先計提的費用。 四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費 1、供電 包括電力工程費用和一戶一表費,電力工程費是指小區(qū)用電安裝所需要的費用,它包括土建和設(shè)備兩大部分,土建主要有電纜溝、管道的基礎(chǔ)、開閉所、配電房等，設(shè)備主要包括電纜、變壓器等，這些設(shè)施和器材在小區(qū)入住后需交由電力公司統(tǒng)一管理和維護。一戶一表費現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)為400-450元/戶，該費用應(yīng)由住戶承擔(dān)，開發(fā)商只是代收代繳。 2、供水 包括小區(qū)內(nèi)自來水管網(wǎng)的安裝費用和自來水一戶一表費，其中小區(qū)內(nèi)自來水管網(wǎng)的安裝費用應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，其中自來水一戶一表費應(yīng)由住戶承擔(dān)，開發(fā)商只是代收代繳。 3、燃氣 燃氣費用里主要包括燃氣工程費和一戶一表費，燃氣工程費應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)算入項目成本，而一戶一表費則由住戶承擔(dān)，開發(fā)商代收代繳。 4、通訊 一般情況下不會發(fā)生通訊費用，因為通訊管網(wǎng)的鋪設(shè)都是有通訊公司完成，無需開發(fā)商發(fā)生費用。 5、電視 一般情況下不會發(fā)生電視線路安裝，因為電視線路的安裝都是由有線電視公司完成，無需開發(fā)商發(fā)生費用。 6、智能化 智能化費用主要是指智能化設(shè)備、線路安裝和智能化設(shè)備用房所發(fā)生的工程費用，一般情況下一個規(guī)模比較大的小區(qū)智能化造價約15元/平方米。 7、環(huán)境工程 按環(huán)境工程的凈面積計算，高檔環(huán)境工程每平方米300元以上，中檔環(huán)境工程每平方米200元左右，中低檔每平方米150元左右。 8、排水 小區(qū)內(nèi)的排水工程費用，視小區(qū)規(guī)模及建筑物業(yè)形態(tài)而定，如我們一期項目的排水工程費用約21元/平方米。 五、公用配套設(shè)施 1、人防工程 按規(guī)定自建人防工程面積必須達到小區(qū)總建筑面積的2%，人防工程造價約2500元/平方米，但可以作為租用車庫產(chǎn)生一定的收益，而且在結(jié)合地形時可以部分降低建筑物基礎(chǔ)造價。人防工程也可以選擇異地建設(shè)，人防異地建設(shè)費=30元/平方米×小區(qū)總建筑面積。 2、學(xué)校、物業(yè)用房等公共性建筑 由于此類建筑物產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，因此其成本應(yīng)該按整個小區(qū)總建筑面積攤?cè)腠椖砍杀?，費用大小視公建規(guī)模而定。 六、不可預(yù)見費 對未來不確定的費用在預(yù)算時通過不可預(yù)見費加以反映，一般需要通過經(jīng)驗判斷。 七、資金成本 目前一年期年貸款年利率為5.58%，具體資金多少與公司對外來資金的依賴程度和公司操作速度有關(guān)，資金成本=貸款金額×（（1+年利率）^n -1。） 八、銷售費用 項目在銷售過程中所產(chǎn)生的費用，包括廣告費、銷售外賣場租金、銷售人員工資、獎金及銷售提成等，約占整個項目成本的2.5%。 九、管理費用 公司在整個項目運行過程中所產(chǎn)生的費用，如公司員工（除銷售）工資、福利、差旅費及業(yè)務(wù)招待費等，約占整個項目成本的3%。 十、營業(yè)稅 按營業(yè)額（銷售額+各項代收費用）的5%確定，另外需交納0.7%的城市維護建設(shè)稅費，0.05%的教育費附加，共計5.75%。 十一、土地增值稅 土地增值稅計算較為復(fù)雜，土地增值稅=土地增值額×對應(yīng)的稅率，土地增值稅稅率為累進稅率，土地增值額為銷售額扣除各項成本，其中增值額不超過各項成本的部分對應(yīng)稅率為30%，超過50%-100%的部分的稅率為40%，超過100%-200%的部分稅率為50%，超過200%的部分對應(yīng)稅率為60%。 |
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