商品房的五證

陜西金鏑律師事物所  公正

一般情況下如果開發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的，但掛牌出讓的土地是先取得《國(guó)有土地使用證》的。未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的

關(guān)于商品房預(yù)售，作為消費(fèi)者來(lái)講主要是看五證，開發(fā)商所銷售的房子具備五證的才是合法的。否則就是違法，消費(fèi)者買這樣的房子也是有風(fēng)險(xiǎn)的，它們分別是：

1、國(guó)有土地使用權(quán)證書

證明土地的使用者已經(jīng)繳納了土地出讓金，獲得了國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證，受法律保護(hù)。

頒發(fā)機(jī)關(guān)是人民政府或者國(guó)土資源局，注意正式的使用證應(yīng)該同時(shí)加蓋人民政府公章和房屋土地行政主管部門的公章。對(duì)于普通的商品房土地證上應(yīng)該是加蓋“有償土地使用證專用章”如果是加蓋的是“臨時(shí)土地使用證專用章”。表明使用者沒有繳足地價(jià)款，會(huì)給日后辦理產(chǎn)權(quán)證帶來(lái)隱患。土地證不能涂改，載明的土地使用者應(yīng)該和開發(fā)商名稱一致。注意有沒有抵押，要求查看開發(fā)商支付土地使用金的收據(jù)。

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

是確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。是符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，也是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，沒有此證其工程建筑屬于違章建筑。開發(fā)商在領(lǐng)取了此證后方可申請(qǐng)辦理開工手續(xù)。主管機(jī)構(gòu)是各級(jí)規(guī)劃委員會(huì)

3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證  是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。法律后果是房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無(wú)效。注意查驗(yàn)開發(fā)商所使用的土地在用途上、位置和界限上是否與證上相互一致。還需要注意：用地許可證不能保證規(guī)劃不變更，原因是開發(fā)商可以申請(qǐng)變更的。應(yīng)對(duì)辦法是明確約定，變更多少日內(nèi)通知購(gòu)房者，不通知可以退房。（商品房銷售管理辦法）24條明確約定的。

4、建設(shè)工程開工許可證

標(biāo)志者建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件。沒有也是違章建筑。主管部門主要是建設(shè)行政主管部門

5、商品房預(yù)售許可證（指的是期房，如果是現(xiàn)房的話就是直接辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)的）

這是政府房地產(chǎn)行政管理部門允許開發(fā)商銷售商品房的批準(zhǔn)文件，注意事項(xiàng)：是否是在有效期內(nèi)，自己購(gòu)買的房屋是否在許可銷售的范圍之內(nèi)。此證應(yīng)該在銷售現(xiàn)場(chǎng)懸掛。

“五證”中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

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