關于房產租賃的基本稅收規(guī)定
目前，我國房屋租賃主要涉及房產稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅等稅種。
一般規(guī)定：財政部、國家稅務總局《〈關于房產稅、車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財稅地[1986]8號）規(guī)定：免稅單位出租的房產應征收房產稅；納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代繳房產稅；納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應按規(guī)定征收房產稅；凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產稅；承租人使用房產，以支付修理費抵交房產租金的，仍應由房產的產權所有人依照規(guī)定繳納房產稅。
《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（
）規(guī)定：對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅；對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產稅；對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。其他政策仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
免稅優(yōu)惠：1．《財政部、國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅的政策的通知》（
）規(guī)定：自2001年1月1日對按政府規(guī)定價格出租的公有住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅、營業(yè)稅。
2．《
》（
）規(guī)定：自2004年8月1日起，對軍隊空余房產租賃收入暫免征收營業(yè)稅、房產稅；暫免征收營業(yè)稅、房產稅的軍隊空余房產，在出租時必須懸掛《軍隊房地產租賃許可證》，以備查驗。
3.
文規(guī)定：對廉租住房經營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業(yè)稅、房產稅；對廉租住房經營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對廉租住房經營管理單位與廉租住房相關的印花稅以及廉租住房承租人涉及的印花稅予以免征。對個人按《廉租住房保障辦法》（建設部等9部委令第162號）規(guī)定取得的廉租住房貨幣補貼，免征個人所得稅。
對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
房產租賃中特殊情況的稅收處理
?。ㄒ唬┟鞔_租賃年限的稅收處理《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第四條規(guī)定“轉讓不動產永久使用權，視同銷售不動產”。但是《
》（
）規(guī)定“對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，應按照‘服務業(yè)-租賃業(yè)’征收營業(yè)稅?！币簿褪钦f，只要合同明確了房屋租賃期限，哪怕租賃期限等于或者超過國家在現(xiàn)有規(guī)定中對于房產有明確的使用年限，也應該按照“服務業(yè)-租賃”項目征收營業(yè)稅，其房產稅當然也就從租計征了。
?。ǘ﹥炔砍邪赓U的稅收處理《
》（
）規(guī)定：雙方簽訂承包、租賃合同（協(xié)議，下同）將企業(yè)或企業(yè)部分資產出包、租賃，出包、出租者向承包、承租方收取的承包費、租賃費（承租費，下同）按“服務業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。出包方收取的承包費凡同時符合以下3個條件的，屬于企業(yè)內部分配行為不征收營業(yè)稅：1.
承包方以出包方名義對外經營，由出包方承擔相關的法律責任；2.承包方的經營收支全部納入出包方的財務會計核算；3.出包方與承包方的利益分配是以出包方的利潤為基礎。所以內部承包租賃涉及房屋的，按上述規(guī)定進行營業(yè)稅等稅收處理，涉及房產稅的實行從價計征。
?。ㄈ┓课萦糜趥}儲的稅收處理《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》（
）規(guī)定：倉儲業(yè)，是指利用倉庫、貨場或其他場所代客貯放、保管貨物的業(yè)務。租賃業(yè)，是指在約定的時間內將場地、房屋、物品、設備或設施等轉讓他人使用的業(yè)務，對于房產提供人分別按“服務業(yè)-倉儲業(yè)”、“服務業(yè)-租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，但是采用倉儲業(yè)，其房產稅從價計征，按房產原值一次減除10%至30%后的余值為計稅依據(jù)，稅率1.2%.
但要注意的是，《國家稅務 總局關于貨物運輸業(yè)若干稅收問題的通知》（
）規(guī)定：物流企業(yè)將承攬的業(yè)務外包給其他單位并由其統(tǒng)一收取價款的，以其全部收入減去其他項目支出后的余額，作為營業(yè)稅計稅基數(shù)。物流企業(yè)提供公路、內河貨物運輸勞務取得的運輸收入按“交通運輸業(yè)”稅目征收營業(yè)稅并開具貨物運輸業(yè)發(fā)票，提供其他勞務取得的收入按“服務業(yè)”稅目征收營業(yè)稅并開具服務業(yè)發(fā)票。
（四）物業(yè)代收房租的稅收處理《
》（
）規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、房租等的行為，屬于營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務。因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取的水費、房租等不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。
?。ㄎ澹┓课菀曂鲎獾亩愂仗幚?．《
》（
）規(guī)定：以不動產、土地使用權投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉讓他人使用的業(yè)務，應按“服務業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅?！?span style="border-bottom-color: rgb(255, 102, 0); border-bottom-width: 2px; border-bottom-style: dotted;" word_info_index="4" name="hl_tag">
》（
）規(guī)定：企業(yè)以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，應在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，并按規(guī)定計算確認資產轉讓所得或損失。
2．《
》（
）規(guī)定：酒店產權式經營業(yè)主（下稱“業(yè)主”）在約定的時間內提供房產使用權與酒店進行合作經營，如房產產權并未歸屬新的經濟實體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，根據(jù)有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應按照“服務業(yè)-租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照“財產租賃 所得”項目征收個人所得稅。由于房產用于商業(yè)用途，需要按收入額的5%繳納營業(yè)稅，12%繳納房產稅，同時按10%繳納個人所得稅。
?。┓课葸M行轉租的稅收處理《
》（
）第五條規(guī)定：單位和個人將承租的場地、物品、設備等再轉租給他人的行為也屬于租賃行為，應按“服務業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅。
《
》（
）對于融資租賃行為采用的是差額計征營業(yè)稅的規(guī)定，但是對于房屋轉租行為是否也可以按差額征收營業(yè)稅目前沒有規(guī)定，即需要按全額繳納營業(yè)稅。對于轉租行為是否要征收房產稅，國家至今沒有明確政策規(guī)定，所以建議以各地稅務部門出臺的征收辦法為準。
?。ㄆ撸┓课菔酆蠓底獾亩愂仗幚怼秶叶悇站株P于從事房地產開發(fā)的外商投資企業(yè)售后返租業(yè)務所得稅處理問題的批復》（
）規(guī)定：從事房地產開發(fā)經營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉讓其生產、開發(fā)的房屋建筑物等不動產，又通過租賃方式買受人回租該資產，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應將售后回租業(yè)務分解為銷售和租賃兩項業(yè)務分別進行稅務處理。
《國家稅務局關于個人與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復》（
）規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內必須將購買的商店無償提供給房地產開發(fā)企業(yè)對外出租使用，對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應視同個人財產租賃所得，按照“財產租賃所得”項目征收個人所得稅，每次財產租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。同時，按《營業(yè)稅暫行條例》的相關規(guī)定，購房者需計算繳納營業(yè)稅等。
有關房產租賃的幾項特別稅收政策
1.《
》（
）規(guī)定：從2006年1月1日起對地下建筑納入房產稅征收范圍，并按用途實行50%-80%的計算原值的優(yōu)惠政策，但“出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅”。
2.根據(jù)新《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）、稅務局應當在規(guī)定的幅度內，根據(jù)實際情況確定本地區(qū)適用的起征點，并報財政部、國家稅務總局備案。據(jù)此，各地結合當?shù)貙嶋H情況，對個人出租房屋營業(yè)稅起征點進行了確定。如江西省的起征點全省統(tǒng)一為1000元（含）。納稅人（個人，下同）的營業(yè)額未達到財政部規(guī)定的營業(yè)稅起征點的，免征營業(yè)稅；納稅人營業(yè)額達到起征點的，應按營業(yè)額全額計算應納稅額。
3.《國家稅務總局關于印發(fā)<征收個人所得稅若干問題的規(guī)定>的通知》（國稅發(fā)[1994]089號）規(guī)定：納稅人出租財產取得財產租賃收入，在計算征稅時，準予扣除能夠提供有效、準確憑證，證明由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用。
允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。同時，《
》（
）規(guī)定：取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計算個人所得稅時，從該項轉租收入中扣除。
4.《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（
）明確規(guī)定：對居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產，由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。
5.《
》（
）規(guī)定：自2006年1月1日起至2008年12月31日止，對為高校學生提供住宿服務并按高教系統(tǒng)收費標準收取租金的學生公寓，免征房產稅。對與高校學生簽訂的 學生公寓租賃合同，免征印花稅。對高校后勤實體經營學生公寓和教師公寓及為高校教學提供后勤服務取得的租金和服務性收入，免征營業(yè)稅。但對利用學生公寓或教師公寓等高校后勤服務設施向社會人員提供服務取得的租金和其他各種服務性收入，按現(xiàn)行規(guī)定計征營業(yè)稅。對社會性投資建立的為高校學生提供住宿服務并按高教系統(tǒng)統(tǒng)一收費標準收取租金的學生公寓取得的租金收入，免征營業(yè)稅；但對利用學生公寓向社會人員提供住宿服務取得的租金收入，按現(xiàn)行規(guī)定計征營業(yè)稅。
6.《
》（
）和《
》（
）規(guī)定，自2008年1月1日至2010年12月31日，對符合條件的科技園和孵化器無償或通過出租等方式提供給孵化企業(yè)使用的房產、土地，免征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；對其向孵化企業(yè)出租場地、房屋以及提供孵化服務的收入，免征營業(yè)稅；對符合非營利組織條件的科技園、孵化器的收入，自2008年1月1日起按照稅法及其有關規(guī)定享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策。
7.
文件規(guī)定：對于所在單位以廉租住房名義發(fā)放的不符合規(guī)定的補貼，應征收個人所得稅。企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為廉租住房的，按《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》有關公益性捐贈政策執(zhí)行。個人捐贈住房作為廉租住房的，捐贈額未超過其申報的應納稅所得額30%的部分，準予從其應納稅所得額中扣除。廉租住房、廉租住房承租人以及廉租住房租金、貨幣補貼標準等須符合
文件及《廉租住房保障辦法》的規(guī)定；廉租住房經營管理單位為縣級以上人民政府主辦或確定的單位。
8.《
》（
），則對無租使用其他單位房產、出典房產、融資租賃房產的房產稅政策進行了重新明確。
