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物業(yè)資源經(jīng)營的領(lǐng)域無限廣闊。但很多企業(yè)認識不足，沒有合理發(fā)揮物業(yè)資源的應有作用，嚴重浪費了資源；也有企業(yè)沒有充分認識物業(yè)資源的屬性，導致經(jīng)營中侵犯了業(yè)主的權(quán)益，引發(fā)了很多矛盾。因此，對物業(yè)資源的經(jīng)營進行研究，對企業(yè)、行業(yè)均大有裨益。 [物業(yè)資源的界定] 物業(yè)是指已經(jīng)建成并經(jīng)竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其附屬配套設(shè)施與場地。 物業(yè)資源經(jīng)營有兩重含義：一是在物業(yè)的所有構(gòu)成內(nèi)容中，除充分發(fā)揮它民原有設(shè)計功能外，還可通過經(jīng)營及其他方式產(chǎn)生新的價值；二是物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備在流通過程中產(chǎn)生價值。前者如電梯廣告，后者如物業(yè)銷售和租賃。有些物業(yè)資源受限于時代、環(huán)境、現(xiàn)實條件、業(yè)主狀況等多種因素的制約，不能實現(xiàn)資源經(jīng)營的價值，可排除在有效資源之外。 物業(yè)資源從所有權(quán)角度可分為兩類：單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)（如國有產(chǎn)權(quán)的政府機關(guān)辦公場所、自建自用辦公樓及住宅等)；共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)（如兩個或兩個以上所專權(quán)人共同居住的小區(qū)等）。共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)包括業(yè)主專用部分和業(yè)主共用部分；共用物業(yè)可細分為單獨物業(yè)共用和所有物業(yè)共用。如從物業(yè)的屬性角度劃分，共用部分也可細分為公共設(shè)施、公共部位、公共場地、公共空間等。 [經(jīng)營原則] 物業(yè)資源的經(jīng)營原則重點有：一是不侵犯所有權(quán)人的利益，在取得相關(guān)權(quán)益人的授權(quán)后再進行開發(fā)經(jīng)營。二是不違背物業(yè)管理主業(yè)的發(fā)展，不能因為經(jīng)營物業(yè)資源而忽略了對業(yè)主的服務和對物業(yè)的管理。三是規(guī)避經(jīng)營活動中的風險。四是經(jīng)營要符合物業(yè)的整體風格及業(yè)主群體的特征。五是企業(yè)對物業(yè)資源進行統(tǒng)一經(jīng)營與管理，切實避免小區(qū)管理處因分心經(jīng)營而導致服務質(zhì)量下降。六是我國物業(yè)管理存在著很多的不確定性和標準的模糊性：如業(yè)主群體意志表達的特殊性；前期物業(yè)管理階段的特殊性等。在經(jīng)營物業(yè)資源時，要充分認識這些特征所隱含的意義。 [停車場的經(jīng)營] 停車場經(jīng)營是物業(yè)管理中的焦點之一。其中，車場產(chǎn)權(quán)及收益歸屬問題、經(jīng)營中的責任大小問題，一直在發(fā)展商、物業(yè)管理公司、業(yè)主三者之間爭論不休。 車輛停放管理經(jīng)營要特別關(guān)注三類風險：一是車輛丟失賠償風險，經(jīng)營者須重點防范；二是車輛損壞賠償風險；三是小區(qū)內(nèi)交通事故賠償風險。防范風險關(guān)鍵在于要有強烈的風險意識，完全而忠實地履行職責將是風險免責的重要因素；要高度重視各類事故隱患，將之消失在萌芽狀態(tài)是最好的防范；將車場交由專業(yè)停車場經(jīng)營公司管理，可將風險完全轉(zhuǎn)移，但也轉(zhuǎn)移了豐厚的利潤。 物業(yè)管理經(jīng)常面臨車位緊張的矛盾，解決的方法靈活多樣。例如，重新劃定停車位；將利用效率不高的公共場地劃定為停車位（不得占用消防通道和綠化用地)；改造設(shè)計不合理的車場增加車位；將公共場地的作為夜間臨時停車場等。 目前，停車場經(jīng)營基本上局限在車輛的停放管理上；部分企業(yè)涉及到無水洗車、汽車美容業(yè)務。實際上，停車場經(jīng)營有極其豐富的資源可以開發(fā)，如二手汽車、汽車精品、汽車業(yè)務代理、汽車養(yǎng)護、汽車裝飾、汽車改裝等。但這些經(jīng)營還很少有物業(yè)管理企業(yè)實踐。 [社區(qū)廣告的經(jīng)營] 社區(qū)廣告有兩個基本特點：一是所使用的場地基本上都屬于業(yè)主的公共財產(chǎn)，二是廣告訴求的對象主體是小區(qū)業(yè)主（屋頂廣告、外墻廣告等除外)，業(yè)主是被動的接受者。因此，社區(qū)廣告在權(quán)益上須征得業(yè)主同意，且內(nèi)容上不得侵犯業(yè)主的精神權(quán)益。 1、電梯廣告。此類物業(yè)資源廣告經(jīng)營方式已很成熟。形式上除梯內(nèi)廣告外，還包括候梯廳里的平面與電視廣告，及供免費取閱的宣傳單等。 2、屋頂及外墻廣告。將所服務的物業(yè)屋頂及外墻統(tǒng)一規(guī)劃成多種廣告位，向外招租。廣告位置的設(shè)計要服從于物業(yè)項目的整體美觀，且不能影響業(yè)主的正常使用。 3、廳堂廣告。在物業(yè)的大堂、大廳、小區(qū)物業(yè)服務中心等合適位置，可放置紙質(zhì)廣告架，在墻壁上懸掛作品，播放背景音樂，擺放香水、鮮花、精品等商品。 4、停車場廣告。訴求對象限定在有較高消費能力的有車業(yè)主。廣告形式除燈箱外，還可將各種廣告內(nèi)容印制成畫冊、傳單等向車主們散發(fā)。 5、宣傳欄廣告。形式如開業(yè)公告、書畫作品展示、將某商品印制成宣傳單進行張貼……該類廣告應以社區(qū)文化為主、廣告為輔。 6、路燈廣告。小區(qū)內(nèi)的非市政路燈燈桿可用來發(fā)布廣告。但不能影響路燈正常功能的發(fā)揮，不可產(chǎn)生光污染，廣告的藝術(shù)性要強，不能過分突出商業(yè)氣息。 7、企業(yè)形象廣告。形式如在小區(qū)內(nèi)種植冠以企業(yè)名稱的花草樹木、放置印刷有廣告的傘具供業(yè)主取用，等等。 8、公益廣告。如指路牌或社區(qū)示意圖，再如用觸摸屏設(shè)施介紹小區(qū)情況、城市旅游信息、當?shù)仫L土人情、發(fā)展商和物業(yè)管理公司情況、房屋和物業(yè)管理知識等。 [會所的經(jīng)營] 會所是指規(guī)劃部門批準的商業(yè)配套用房中用于向業(yè)主提供商業(yè)、娛樂、文體等配套服務的場所。會所管理既是一塊巨大的蛋糕，又是一個“陷阱”。據(jù)資料顯示，2004年國內(nèi)絕大部分會所經(jīng)營慘淡，北京會所經(jīng)營虧損的比例高達60%，深圳、廣州達到了84%和90%。近年來，國內(nèi)開始引進專業(yè)的會所管理公司、酒店或俱樂部進行經(jīng)營，逐漸向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。 目前，較為成熟的會所運營模式有4種：會員制會所、委托經(jīng)營式會所、獨立運營式會所、加盟運營型會所。實踐中不時有新穎的會所經(jīng)營模式出現(xiàn)，如7+1模式、泛會所概念、主題體驗式會所、聯(lián)合式會所、外聯(lián)式會所等。 會所經(jīng)營的重點：一是盡量擴大消費群體，開發(fā)潛在消費者。二是根據(jù)會所實際及業(yè)主的口昧，適時推出新的項目，還可改進已有項目以更符合業(yè)主的消費心理。三是面向業(yè)主經(jīng)營，經(jīng)營者要考慮消費者的心理，研究特定的消費群體，想方設(shè)法維系他們對會所的感情和依賴。四是合理控制成本。五是適時調(diào)整經(jīng)營方向，如定制化的服務順應人們對差異化、個性化、網(wǎng)絡化和速度化的追求，使“一對一”的服務成為現(xiàn)實。六是既要防范經(jīng)營虧損風險，更要防范因不安全因素導致的人身傷害事故進而巨額賠付的風險。 [社區(qū)基地建設(shè)] 1、參觀考察基地。對于軟硬件設(shè)施都非常優(yōu)秀的物業(yè)小區(qū)，非常適合建設(shè)成供其他物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)公司參觀考察的基地。物業(yè)管理公司可與一些地區(qū)的協(xié)會、培訓學校之類的組織機構(gòu)聯(lián)系，將小區(qū)建設(shè)成為供外地需要者進行物業(yè)管理考察與學習的基地。 2，學員實習基地。開設(shè)房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)的學校，有著學員實習的需求。物業(yè)管理即可與學校聯(lián)合辦學，將所服務的社區(qū)（大廈）作為實習基地之一。 3、公益基地。與幼兒園、中小學校等教育機構(gòu)合作，把小區(qū)建設(shè)成思想道德教育基地、綠化植物領(lǐng)養(yǎng)基地、尊老愛幼模范基地等還可與社會公益機構(gòu)合作，建設(shè)公益畫廊、公益健身示范點、無償獻血點、愛心捐助點、花園式小區(qū)等；還可將小區(qū)內(nèi)的龐大設(shè)備管理向社會開放，讓普通民眾了解物業(yè)管理的艱辛，了解一個城市運轉(zhuǎn)的復雜等。 4、影視拍攝基地。很多影視劇的拍攝需要外景地，物業(yè)管理所服務的各種類型物業(yè)為之提供了豐富多彩的選擇對象。影視制作單位一般會付給物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)報酬，但大部分公司不收費而在影視劇中掛名贊助單位，起到廣告作用。 5、試驗基地。例如，科技企業(yè)開發(fā)出適用于小區(qū)的先進設(shè)施設(shè)備，可在小區(qū)內(nèi)進行效果試驗。再如，許多異地的花草樹木移植后，受各種因素影響不能順利成長有違園林設(shè)計者的初衷，物業(yè)管理則可為之提供花草樹木的試栽基地。 [綠化用地的再經(jīng)營] 每一個新開發(fā)小區(qū)都有或多或少的綠化用地，物業(yè)管理可利用此區(qū)域有目的地培植能用來出售的花木；聘請專門的園林綠化人才進行指導和管理，剪插培育多種多樣的花木，貼近消費者的需求心理。對于發(fā)展商設(shè)計規(guī)劃好的大塊草地，則不適宜改造成花圈苗圃。 小區(qū)內(nèi)土地很多，除公共交通休閑健身場所外，綠化用地、道路兩旁、房前屋后等處，都可以用來興建花圃苗圃。待花草樹木生長到可以用來出售時，則可分批售賣，也可出租。即便賣不出去，也是為業(yè)主綠化服務，并不浪費。物業(yè)管理還可接受委托，將委托人的花束在小區(qū)土地上代為管理和養(yǎng)護。小區(qū)內(nèi)很多非土地的空間也可以利用來栽培花木，如屋頂天臺即可覆蓋土層改造成土地，也可用來養(yǎng)植盆花、盆木以及無土栽培植物。 擺臺經(jīng)營及其他 1、擺臺。“擺臺”是深圳等南方城市的一個帶有地方色彩的用語，指物業(yè)管理招募社會機構(gòu)到社區(qū)內(nèi)出售商品或服務。擺臺行為應用最普遍的時期是在物業(yè)入住階段，物業(yè)管理通過公開招投標選擇有品牌有實力的裝飾、裝修、建材、家俱等廠商，到小區(qū)內(nèi)向業(yè)主介紹和推銷服務與產(chǎn)品。 2、在進入物業(yè)管理的正常服務期間，也可引進其他業(yè)主有需求的行業(yè)企業(yè)進入小區(qū)擺臺，如擺賣服裝、推銷保險、書籍銷售、汽車展銷，等等。擺臺的內(nèi)容應豐富多樣，頻率應適度，不可影響業(yè)主的正常生活。 3、倉儲。將地下室或者閑置不用的房屋作為倉庫，為業(yè)主存放多余行李、物品；如果社區(qū)內(nèi)有大型空余場所，也可建成社區(qū)對外出租。 4、信號中轉(zhuǎn)放大。很多小區(qū)都會遇到在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的樓頂放置信號塔或其他設(shè)備的情況，這是手機等通訊業(yè)務為擴大信號覆蓋面而放置的中轉(zhuǎn)放大設(shè)備 |
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轉(zhuǎn)載
