上海市城市房屋拆遷管理條例政策專家問答集  
 
來源：房地產時報 　

　　一、政策規(guī)定１．《城市房屋拆遷管理條例》對房屋拆遷政策作了哪些重大調整？

　　今年６月２１日，國務院公布了新的《城市房屋拆遷管理條例》，并定于１１月１日起施行。新條例對房屋拆遷政策作了重大調整，主要包括：（１）注重保護房屋所有人利益，兼顧對房屋承租人的安置；（２）補償安置標準充分體現市場價值補償原則，取消補償安置中的戶口因素；（３）補償安置方式采取貨幣補償和同等價值房屋產權調換相結合；（４）規(guī)范行政管理行為，規(guī)范拆遷行為，加大對補償安置資金的監(jiān)管力度。

　?。玻疄槭裁匆贫ㄐ碌摹渡虾Ｊ谐鞘蟹课莶疬w管理實施細則》？

　?。ǎ保┤尕瀼貒鴦赵盒碌牟疬w條例，推動房屋拆遷從按人口因素補償安置向按被拆除房屋市場價補償安置的轉變。長期以來，房屋拆遷中按人口因素的補償安置辦法為改善市民居住條件和加快城市建設作出了積極貢獻。但是，隨著住房制度改革的不斷深化，原有的補償安置辦法所存在的矛盾逐步突出，有些居住面積大、住房結構好、人口少的居民所得到的拆遷補償安置費難以保證其原有的居住水平，有些居民通過增加被拆除房屋中的戶口數量或改變家庭結構等手段，謀取更多的補償安置費用。因此，需要按照市場經濟和深化房改的要求，把拆遷補償安置工作納入市場經濟的軌道；（２）結合本市實際，保持新老拆遷政策的連貫性，實現平穩(wěn)過渡；（３）推行市場化補償機制，保護拆遷當事人的合法利益；（４）加強對拆遷活動的全過程管理，形成透明和便民的工作機制。

　　３．新老拆遷政策怎樣銜接？今年１１月１日以后核發(fā)拆遷許可證的基地，適用新辦法。１１月１日以前取得拆遷許可證的基地，適用老辦法；其中尚未完成補償安置的，１１月１日以后需作出拆遷裁決和強遷的，在程序上適用新辦法。

　?。矗渡虾Ｊ谐鞘蟹课莶疬w管理實施細則》的適用范圍是什么？在本市國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人進行補償、安置的，適用《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》。

　?。担课莶疬w活動中有哪些當事人？拆遷當事人是指與房屋拆遷補償安置具有利害關系的單位和個人。包括房屋拆遷人、被拆遷人、承租人等，他們在拆遷補償安置關系中所處的地位是不一樣的。（１）拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。（２）被拆遷人，是指被拆除房屋的所有權人，即擁有被拆除房屋所有權的單位和個人。一般來說，房地產權證記載的權利人則為所有人，可以是一人，也可以是幾個共有人。（３）承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關系的單位和個人。主要可以分為兩種類型：一是執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的承租人，如持有租用公房憑證的公房承租人；二是通過協商議定租金標準的承租人，主要是市場租賃關系中的承租人。

　　６．拆遷人有哪些主要權利和義務？拆遷人的主要權利：與被拆遷人、房屋承租人達不成補償安置協議時，可以申請裁決，被拆遷人、房屋承租人搬遷后可以拆除房屋。

　　拆遷人的主要義務：按照上海市城市房屋拆遷管理實施細則的規(guī)定，對被拆遷人、房屋承租人給予補償安置。

　?。罚徊疬w人、房屋承租人有哪些主要權利和義務？被拆遷人、房屋承租人的主要權利：按照上海市城市房屋拆遷管理實施細則的規(guī)定，選擇補償安置方式，并要求拆遷人補償安置；與拆遷人達不成補償安置協議時，可以申請裁決；對拆遷補償估價結果有異議時，可以申請鑒定等。

　　被拆遷人、房屋承租人的主要義務：必須在補償安置協議約定或者拆遷裁決規(guī)定的搬遷期限內完成搬遷，并負責將房屋使用人遷出被拆除房屋。

　?。福疬w范圍內單位和個人不得進行哪些活動？規(guī)劃管理部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，確定拆遷范圍后，拆遷范圍內的單位和個人不得進行下列活動：（１）新建、改建和擴建房屋及其附屬物；（２）改變房屋和土地用途；（３）建立新的房屋租賃關系；（４）分列房屋租賃戶名。

　　二、拆遷補償安置程序補償安置協議如何訂立？拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協議。但符合下列情形之一的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人分別訂立補償安置協議：（１）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償的；（２）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有居住房屋的；（３）拆遷房管部門依法代管的房屋的；（４）拆遷宗教團體委托房管部門代理經租的房屋的。

　　２．補償安置協議應包括哪些主要內容？房屋拆遷補償安置協議的內容應當包括：（１）被拆除房屋的建筑面積；（２）貨幣補償金額；（３）補償安置方式；（４）搬遷期限；（５）當事人需要約定的其他事項。實行產權調換的，補償安置協議還應當包括安置房的價值金額、面積、地點和層次等事項。

　?。常疬w貨幣補償款和安置房屋歸誰所有？拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷人所有，被拆遷人應當負責安置房屋使用人。拆遷人給予被拆除房屋承租人的貨幣補償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。

　?。矗疬w人如何向被拆遷人或房屋承租人支付貨幣補償款？拆遷人應當將貨幣補償款以被拆遷人或房屋承租人的名義存入本市銀行，由銀行開具特種存款單。特種存款單可以用于支付購房款，也可以兌取現金。

　?。担徊疬w人或房屋承租人拒絕受領補償款怎么處理？拆遷補償安置爭議經裁決后，被拆遷人在法定期限內不申請行政復議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領補償費的，拆遷人可向公證機關辦理提存。

　　６．拆遷協議訂立后，被拆遷人、承租人未按協議搬遷，怎么處理？

　　拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人、房屋承租人未在協議約定的搬遷期限內完成搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁機構申請仲裁，也可以向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

　?。罚疬w當事人對評估結果有爭議時，應當如何處理？拆遷當事人對評估結果有爭議時，一方當事人可以向本市房地產估價師協會組織的房屋拆遷估價專家委員會申請鑒定。拆遷當事人在收到評估報告后的１５日內，未申請鑒定的，以評估結果作為裁決依據；申請鑒定的，以房屋拆遷估價專家委員會的鑒定結果作為裁決依據。

　?。福裁词遣疬w裁決？拆遷裁決是房屋拆遷主管部門根據一方當事人的申請，應用行政手段對補償安置爭議依法作出決斷的具體行政行為。當事人對裁決不服的，可以在裁決書送達之日起３個月內向人民法院起訴，或者在６０日內向有管轄權的行政機關申請行政復議。因此，拆遷裁決不具有懲罰性，目的是解決房屋拆遷爭議，以便及時騰地。裁決作出后，對雙方當事人具有一定的拘束力，即被拆遷人、房屋承租人必須在規(guī)定的期限內實施搬遷；拆遷人必須依照裁決給予被拆遷人、房屋承租人補償安置。

　?。梗绻斒氯藢Σ脹Q不服，如何向人民法院起訴？當事人對裁決不服，可在裁決書送達之日起３個月內向人民法院提起行政訴訟。當事人認為行政機關的行政裁決違法，可要求人民法院撤消、部分撤消裁決。當事人還可就裁決違法造成的損害事實向人民法院提起請求賠償的訴訟。

　　１０．什么情況下可以實施強遷？被拆遷人或房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內未完成搬遷的，就可以實施強遷。強遷是指強制執(zhí)行裁決規(guī)定的搬遷義務。實施強遷有兩種方式：（１）行政強遷，即經區(qū)、縣房地局申請，由區(qū)、縣人民政府責成區(qū)、縣房地局和公安機關等有關部門實施；（２）司法強遷，即由區(qū)、縣房地局向人民法院申請，由人民法院實施。實施強遷時，拆遷人對被拆遷人或房屋承租人的補償安置同時實施。

　　三、補償安置方式和標準（一）居住房屋

　　拆遷居住房屋有哪些補償安置方式？主要有兩種補償安置方式：一是市場價補償安置，即按照被拆除房屋的房地產市場評估價，給予被拆遷人或被拆遷房屋承租人貨幣補償或者與貨幣補償金額同等價值的產權房屋；二是異地產權房屋安置，即符合條件的被拆遷人或被拆遷房屋承租人以原房屋建筑面積為基礎，在“拆一還一”的基礎上，再增加地段級差面積，在應安置面積內不結算差價。

　?。玻疬w居住房屋時，市場價補償安置標準如何確定？由于本市被拆除房屋大部分屬于舊式里弄和簡屋，房屋陳舊，結構較差，戶均面積較小，評估價偏低，相當一部分被拆遷居民得到的補償安置款可能低于原來的補償安置水平，為了保持新老政策的連續(xù)性，既保障補償安置水平不下降，又使補償安置標準簡單清晰，設置了最低補償單價標準，并增加了價格補貼。因此，居住房屋市場價補償安置標準的基本公式為：

　　貨幣補償金額＝（市場單價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。

　　上述公式中，“市場單價”，為房地產市場的評估單價，評估單價不足最低補償單價標準的，以最低補償單價標準計算；“最低補償單價標準”，為被拆除房屋同區(qū)域已購公房交易的平均單價。“價格補貼”，評估單價不足最低補償單價標準的，按最低補償單價標準的一定比例（不低于２０％）確定；評估單價高于最低補償單價標準的，按高出部分與最低補償單價標準差額的一定比例（不低于２０％）確定。

　?。常疬w私有住房時，如何對所有人、承租人補償安置？（１）被拆除房屋為未出租和按市場方式出租的私有住房的，所有人補償款的計算公式為：

　　貨幣補償金額＝（市場單價＋價格補貼）×１００％×被拆除房屋的建筑面積按市場方式出租的私有住房承租人不作為直接補償安置對象，原租賃關系由所有人和承租人協商解除；不能協商解除的，拆遷人只能對所有人實行產權調換，調換的房屋由原承租人承租，租賃關系繼續(xù)保持。

　?。ǎ玻┍徊鸪课轂槔铣鲎馑椒浚ò湔鸀榻涀夥课荩┑?，給所有人補償款不設最低補償單價標準，也無價格補貼。計算公式為：

　　貨幣補償金額＝評估單價×１００％×被拆除房屋的建筑面積承租人補償款的計算公式為：貨幣補償金額＝（市場單價×８０％＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積４．拆遷公有住房時，如何對所有人、承租人補償安置？（１）所有人選擇產權調換的，承租人由所有人負責安置。所有人補償款的計算公式為：

　　貨幣補償金額＝（市場單價＋價格補貼）×１００％×被拆除房屋的建筑面積（２）所有人選擇貨幣補償的，原有租賃關系終止。給所有人補償款不設最低補償單價標準，也無價格補貼。計算公式為：

　　貨幣補償金額＝評估單價×２０％×被拆除房屋的建筑面積承租人補償款的計算公式為：貨幣補償金額＝（市場單價×８０％＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積５．拆遷房管部門代理經租的宗教團體住房時，如何對所有人、承租人補償安置？

　　對所有人補償款不設最低補償單價標準，也無價格補貼。計算公式為：

　　貨幣補償金額＝評估單價×１００％×被拆除房屋的建筑面積，對承租人補償款的計算公式為：貨幣補償金額＝（市場單價×８０％＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積６．拆遷房管部門依法代管的住房時，如何對所有人、承租人補償安置？

　　對所有人補償款不設最低補償單價標準，也無價格補貼。計算公式為：

　　貨幣補償金額＝評估單價×１００％×被拆除房屋的建筑面積對承租人補償款的計算公式為：貨幣補償金額＝（市場單價×８０％＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積７．拆遷居住房屋時，異地產權房屋調換安置標準如何確定？

　　從本市實際情況看，在實施市場價補償安置方式時，可能還有一部分居住在舊里、簡屋及不成套房屋中且居住面積較小、收入較低的居民難以用貨幣補償款購買到滿足其基本居住需求的房屋。為了保持新老政策的連貫性和平穩(wěn)過渡，需要對這部分家庭（具體適用對象由區(qū)、縣政府規(guī)定）實行異地產權房屋調換的安置方式，其標準以被拆除房屋的建筑面積為依據，按一定的百分率增加安置面積。具體比例見下表：

　　注：（１）房屋地段等級由市房地資源局劃定；（２）應安置面積的最低標準及被拆除房屋在五、六類地段增加安置面積的標準，由被拆遷房屋所在地的區(qū)、縣人民政府制定；（３）安置房屋的建筑面積如超過應安置面積的部分，被拆遷人、房屋承租人應按照安置房屋的房地產市場價支付房價款；（４）安置房屋在一、二、三類地段，以及被拆除房屋和安置房屋均在四類地段的，不適用本補償安置方式；（５）廉租對象和孤老、孤殘、孤幼等特殊困難家庭優(yōu)先適用本補償安置方式，并可以適當減免超過應安置面積部分的房價款。

　　８．拆遷居住房屋時，被拆遷人或承租人的臨時過渡期如何確定？

　　拆遷居住房屋以期房調換的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補償安置協議中，根據建設情況約定過渡期，并遵守過渡期的約定。過渡期內，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處。

　　９．拆遷居住房屋時，被拆遷人或承租人的搬家補助費等費用由誰確定？

　　拆遷人應當向居住房屋的被拆遷人、承租人支付搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之月起增加臨時安置補助費。

　?。保疬w非居住房屋實行怎樣的補償安置方式？拆遷非居住房屋的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，或者實行與貨幣補償同等價值的產權房屋調換。但拆遷用于非公益事業(yè)房屋附屬物的，不作產權調換，只能由拆遷人給予貨幣補償。

　?。玻疬w非居住房屋時，貨幣補償金額如何確定？非居住房屋的貨幣補償金額應當根據被拆除房屋的房地產市場價確定，不適用最低補償單價標準和價格補貼。

　?。ǎ保┎鸪闯鲎夥蔷幼》课菟腥说难a償款為：貨幣補償金額＝被拆除房屋的市場評估價×１００％。（２）拆除公有出租非居住房屋所有人的補償款為：貨幣補償金額＝被拆除房屋的市場評估價×２０％；承租人的補償款為：貨幣補償金額＝市場評估價×８０％。（３）拆除房管部門代管的非居住房屋所有人的補償款為：貨幣補償金額＝被拆除房屋的市場評估價×１００％；承租人的補償款為：貨幣補償金額＝市場評估價×８０％。（４）拆除房管部門代理經租的宗教團體所有非居住房屋所有人的補償款為：貨幣補償金額＝被拆除房屋的市場評估價×１００％；承租人的補償款為：貨幣補償金額＝市場評估價×８０％。３．拆遷非居住房屋時，拆遷人還應當向被拆遷人、承租人補償哪些費用？

　　拆遷非居住房屋時，拆遷人還應當補償被拆遷人或者房屋承租人下列費用：（１）按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用；（２）無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用；（３）因拆遷造成的停產、停業(yè)的適當補償。

　?。矗鸪`章建筑和臨時建筑如何補償？拆除違章建筑、超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當的補償。同時，被拆遷人接到停止建設通知后，繼續(xù)進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不予補償。