哪些土地權(quán)利可以設(shè)定抵押？

2008-01-15 國(guó)土資源網(wǎng)

中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心蔡衛(wèi)華

      問(wèn)：哪些土地允許抵押，可以辦理抵押登記？

      答：土地抵押是指土地權(quán)利人在法律許可的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地占有而將土地作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)土地依法進(jìn)行處分，并以處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

      隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，利用土地抵押進(jìn)行融資的現(xiàn)象越來(lái)越多。土地登記機(jī)構(gòu)在辦理抵押登記時(shí)，首先總體上應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：

      一是土地抵押不是實(shí)物抵押而是權(quán)利抵押。土地抵押的標(biāo)的是土地權(quán)利而不是土地本身。

      二是土地抵押的是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地權(quán)利。我國(guó)法律對(duì)轉(zhuǎn)讓有禁止性或者限制性規(guī)定的土地權(quán)利，也相應(yīng)的禁止抵押或者限制抵押。最直接的規(guī)定是《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔 2000〕 44號(hào)）第五條，以法律、法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保的，擔(dān)保合同無(wú)效。以法律、法規(guī)限制流通的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保的，在實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理。

      三是進(jìn)行的抵押土地權(quán)利必須已經(jīng)登記發(fā)證，債務(wù)人或第三人對(duì)抵押的土地必須享有權(quán)利。另外，權(quán)利不明或者有爭(zhēng)議的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。

      至于具體哪些土地權(quán)利能夠進(jìn)行抵押？哪些土地權(quán)利禁止抵押？哪些土地權(quán)利抵押應(yīng)當(dāng)受到限制？筆者根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及《城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，提供如下意見(jiàn)：關(guān)于土地所有權(quán)土

      地所有權(quán)不得抵押。我國(guó)實(shí)行的是土地的社會(huì)主義公有制，土地所有權(quán)不得交易，不具有流轉(zhuǎn)性，因此不論是國(guó)家土地所有權(quán)還是集體土地所有權(quán)都不得抵押。我國(guó)《物權(quán)法》第一百八十四條第一項(xiàng)、《擔(dān)保法》第三十七條第一項(xiàng)均明確規(guī)定土地所有權(quán)不得抵押，因此，土地登記機(jī)構(gòu)不得辦理土地所有權(quán)的抵押登記。

      關(guān)于土地用益物權(quán)一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一是一般的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，雖然《物權(quán)法》、《農(nóng)村承包法》以及《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》都允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，但都沒(méi)有對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能否抵押作出規(guī)定。但綜合我國(guó)目前的法律法規(guī)以及國(guó)家關(guān)于土地管理的政策，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一般不得抵押。

      二是四荒地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，《擔(dān)保法》第三十四條第五項(xiàng)規(guī)定抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押，《物權(quán)法》第一百八十條第三項(xiàng)規(guī)定以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押。因此，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式取得并經(jīng)過(guò)集體所有權(quán)人同意的四荒地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以進(jìn)行抵押。但抵押實(shí)現(xiàn)后，《物權(quán)法》第二百零一條規(guī)定未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。

      二、建設(shè)用地使用權(quán)

      1.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)

      一是通過(guò)出讓、國(guó)家租賃、作價(jià)出資或者入股等有償方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，我國(guó)法律沒(méi)有禁止性或者限制性的規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十七條第二款明確規(guī)定以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。因此對(duì)于這類土地使用權(quán)的抵押，只要已經(jīng)交清土地出讓金、租金等費(fèi)用，具有土地權(quán)利證書，一般應(yīng)當(dāng)給予辦理抵押登記。

      二是通過(guò)劃撥方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，我國(guó)的法律進(jìn)行了限制。辦理抵押登記時(shí)，抵押的土地應(yīng)當(dāng)滿足《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定的條件，并且與地方的房屋一并抵押。

      三是通過(guò)授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，我國(guó)法律沒(méi)有明確的規(guī)定?！秶?guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔 1999〕 433號(hào)）規(guī)定以授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得的土地使用權(quán)，改變用途或向集團(tuán)公司以外的單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)報(bào)經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，并補(bǔ)繳土地出讓金。通過(guò)授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)允許抵押，但是應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地出讓金。

      四是政府儲(chǔ)備土地的抵押，主要是在《土地儲(chǔ)備管理辦法》進(jìn)行了規(guī)定。按照《辦法》的規(guī)定，政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價(jià)值按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。

      2.集體建設(shè)用地使用權(quán)集

      體建設(shè)用地使用權(quán)不得脫離廠房等建筑物單獨(dú)抵押?！稉?dān)保法》第三十六條和《物權(quán)法》第一百八十三條都明確規(guī)定鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押?！段餀?quán)法》第二百零一條還規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押實(shí)現(xiàn)后未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。

      需要注意的是，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施所占用土地的建設(shè)用地使用權(quán)，不論是國(guó)有的，還是集體的，都不得進(jìn)行抵押。

      三、宅基地使用權(quán)

      由于宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)償分配給其成員用于建造住宅的沒(méi)有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)權(quán)利主體具有特殊性。只有本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能取得宅基地使用權(quán)，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員不得取得宅基地使用權(quán)。目前宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓、抵押，社會(huì)各方面都存在不同的意見(jiàn)，爭(zhēng)議較大。但綜合我國(guó)的現(xiàn)行法律法規(guī)和土地管理政策的規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押。

      四、地役權(quán)地

      役權(quán)是指按照合同的約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn) ,以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益的權(quán)利。地役權(quán)由于其特殊性，不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。