瑞磬：中航地產(chǎn)金鏈繃緊  舊瓶子還在裝陳藥？

對(duì)于中航地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，2007年11月30日是一個(gè)值得紀(jì)念的日子，交易所公告稱(chēng)，深南光A已于近期辦妥公司名稱(chēng)變更的工商登記手續(xù)，并領(lǐng)取了新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。公司名稱(chēng)變更為“深圳中航地產(chǎn)股份有限公司”，中文簡(jiǎn)稱(chēng)：中航地產(chǎn)。股票簡(jiǎn)稱(chēng)自11月30日起，由“深南光A”變更為“中航地產(chǎn)”。

憑借牛市的最后一班順風(fēng)車(chē)，當(dāng)年11月中航地產(chǎn)借殼深南光上市，以每股24元的價(jià)格，定向增發(fā)募集資金10.69億元，用于開(kāi)發(fā)綜合類(lèi)地產(chǎn)。到了2008年，中航地產(chǎn)的盈利就開(kāi)始大幅下降，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入17.97億元，較去年同期下降20.58%。凈利潤(rùn)2869.77萬(wàn)元，同比減少80.92%。根據(jù)2008年報(bào)，中航地產(chǎn)還有11個(gè)開(kāi)工中的地產(chǎn)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，資金鏈明顯緊張，存貨壓力也較大。

今年1月26日，中航地產(chǎn)發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)公告，預(yù)計(jì)2009年度凈利潤(rùn)約6000萬(wàn)元-6500萬(wàn)元。

中航地產(chǎn)公告稱(chēng)，2009年歸屬于母公司的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)同比去年同期調(diào)整后凈利潤(rùn)大幅增加，主要是非經(jīng)常性損益的影響。由于報(bào)告期內(nèi)中航地產(chǎn)持有的投資性房地產(chǎn)有所增值，相應(yīng)確認(rèn)稅前投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益預(yù)計(jì)約為3400萬(wàn)元。

另外 ，中航地產(chǎn)稱(chēng)2009年12月中航地產(chǎn)因與控股股東進(jìn)行中航苑2號(hào)樓地下室拆遷補(bǔ)償交易收到拆遷補(bǔ)償款人民幣2200萬(wàn)元整，扣除該房產(chǎn)賬面凈值后獲得稅前收益約2018萬(wàn)元。此外，中航地產(chǎn)出售部分可供出售金融資產(chǎn)帶來(lái)一定的投資收益，2009年中航地產(chǎn)出售皖能電力150.07萬(wàn)股股份和江鈴汽車(chē)19.2萬(wàn)股股份獲得稅前投資收益約1381萬(wàn)元。

翻閱中航地產(chǎn)2009年7月公告， 中航地產(chǎn)預(yù)計(jì)2009年上半年公司酒店業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)較上年同期有所下降，從而導(dǎo)致公司整體凈利潤(rùn)較去年同期下降。預(yù)計(jì)上半年凈利潤(rùn)為1100萬(wàn)元-1200萬(wàn)元，與上年調(diào)整后數(shù)據(jù)相比下降20%-40%。

天泰研究認(rèn)為 ，在今年1月的業(yè)績(jī)預(yù)公告里，中航地產(chǎn)所謂凈利潤(rùn)中的補(bǔ)償款、投資收益以及非經(jīng)常性損益影響，其中是否存在水分與財(cái)技粉飾，看來(lái)還有待市場(chǎng)進(jìn)一步考驗(yàn)，因?yàn)?span lang=EN-US>2009年歲尾所得令投資者感到突然又蹊蹺。

早在去年，深圳證監(jiān)局就揭露，中航地產(chǎn)在財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算方面存在諸多問(wèn)題，如未嚴(yán)格按照權(quán)責(zé)發(fā)生制核算成本費(fèi)用、部分子公司未納入合并報(bào)表范圍、部分內(nèi)部交易未合并抵消、)財(cái)務(wù)核算存在多處錯(cuò)誤、利潤(rùn)分配不符合規(guī)定、未按照規(guī)定計(jì)提法定公積金等。

在2008年年報(bào)披露方面，中航地產(chǎn)也存在多處錯(cuò)漏——例如，公司下屬子公司深圳正章干洗有限公司將賬面價(jià)值1184.73萬(wàn)元的土地用于借款抵押，但未在年報(bào)中披露。公司向控股股東預(yù)付幕墻股權(quán)轉(zhuǎn)讓款2713.12萬(wàn)元，但公司在預(yù)付款項(xiàng)注釋中披露為“期末預(yù)付款無(wú)持股5%以上的股東欠款”； 公司披露的三年以上應(yīng)收賬款金額(483.39萬(wàn)元)小于該部分應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額(521.88 萬(wàn)元)。

值得玩味的是 ，中航地產(chǎn)明明知道中航技深圳公司直接和間接持有公司50.14%股份，為公司控股股東，但卻將深圳中航集團(tuán)股份有限公司披露為控股股東，這不如同兒子亂認(rèn)老子嗎？話說(shuō)，世上出現(xiàn)此等怪事也就必然有其內(nèi)在緣由，可是我們依然沒(méi)有找出答案。

在土地儲(chǔ)備方面，公告顯示，中航地產(chǎn)去年9月在江蘇省昆山市國(guó)土資源局舉行的土地使用權(quán)掛牌出讓過(guò)程中，以3.01億元的價(jià)格競(jìng)得位于昆山市玉山鎮(zhèn)蕭林路北側(cè)A5-1、A7-1地塊土地使用權(quán)，土地面積合計(jì)為13.08萬(wàn)平方米。后續(xù)，中航地產(chǎn)還將獲得A5-2、A5-3和 A7-2地塊土地面積合計(jì)為1.93萬(wàn)平方米的土地使用權(quán)，相應(yīng)需支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款約為4440萬(wàn)元。今年2月,中航地產(chǎn)以4.66億的總價(jià)競(jìng)得了整體出讓的江西贛州市章江新區(qū)K10、K25、K26三幅相鄰?fù)恋?span lang=EN-US>,土地總面積達(dá)到7.5萬(wàn)平方米。

從中航地產(chǎn)一系列的拿地動(dòng)作看，隨著公司項(xiàng)目的逐漸深入，對(duì)資金的要求正在提高。否則，也可能象大龍地產(chǎn)那樣面臨丟錢(qián)失地的危局發(fā)生。

2009年12月，中航地產(chǎn)向銀行申請(qǐng)授信額度7.2億元。12月25日，中航地產(chǎn)公告稱(chēng)——

公司全資子公司深格蘭云天大酒店為補(bǔ)充日常經(jīng)營(yíng)資金需求向江蘇銀行深圳分行申請(qǐng)人民幣授信額度壹億叁仟萬(wàn)元，以深圳市觀瀾格蘭云天大酒店擁有的深房地字第5000180182 號(hào)土地使用權(quán)提供抵押擔(dān)保。

公司全資子公司岳陽(yáng)中航地產(chǎn)為滿(mǎn)足其名下酒店及購(gòu)物廣場(chǎng)的物業(yè)裝修、設(shè)備購(gòu)買(mǎi)及營(yíng)運(yùn)資金需求，向永亨銀行申請(qǐng)人民幣授信額度壹億肆仟萬(wàn)元整，以其合法擁有的岳陽(yáng)匯澤商業(yè)文化廣場(chǎng)負(fù)一層至四層及岳陽(yáng)匯澤商業(yè)文化廣場(chǎng)五層提供抵押擔(dān)保。

公司全資子公司成都市中航地產(chǎn)為滿(mǎn)足中航城市廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要，向成都銀行青羊支行申請(qǐng)人民幣授信額度肆億伍仟萬(wàn)元，期限三年，以其合法擁有的成都高新區(qū)南部副中心總部辦公區(qū)地塊提供抵押擔(dān)保。

2010年2月5日，中航地產(chǎn)又審議通過(guò)了《關(guān)于公司向銀行申請(qǐng)人民幣授信的議案》，資金鏈繃緊已成定勢(shì)————

   1、向中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司深圳中心區(qū)支行申請(qǐng)人民幣授信額度不超過(guò)叁億元整,期限壹年；2、向華夏銀行股份有限公司深圳分行申請(qǐng)人民幣授信額度壹億元整,期限壹年； 3、向東亞銀行(中國(guó))有限公司深圳分行申請(qǐng)人民幣玖仟萬(wàn)元整的可循環(huán)貸款額度；4、向東莞銀行股份有限公司深圳分行申請(qǐng)人民幣授信額度壹億伍仟萬(wàn)元整,期限壹年；5、向上海銀行深圳分行申請(qǐng)?jiān)黾尤嗣駧攀谛蓬~度不超過(guò)陸億伍仟萬(wàn)元整,期限不超過(guò)貳年；6、向杭州銀行深圳分行申請(qǐng)人民幣授信額度不超過(guò)叁億元整,期限壹年。

話回開(kāi)頭，名稱(chēng)變更。今年 3月3日，中航地產(chǎn)稱(chēng)，為便于在全國(guó)塑造和推廣公司品牌，匹配區(qū)域開(kāi)發(fā)商向全國(guó)性綜合開(kāi)發(fā)商的定位轉(zhuǎn)變，股東大會(huì)同意公司將原用名"深圳中航地產(chǎn)股份有限公司"變更為"中航地產(chǎn)股份有限公司"，公司中文簡(jiǎn)稱(chēng)為：中航地產(chǎn),證券簡(jiǎn)稱(chēng)為：中航地產(chǎn)。于此，中航地產(chǎn)還是那個(gè)中航地產(chǎn)，依然是在用舊瓶子裝陳藥。但愿在下一輪證監(jiān)局稽查中，中航地產(chǎn)能夠說(shuō)得過(guò)去。