瑞磬：鏖戰(zhàn)后沙峪  中糧地產(chǎn)會否步大龍后塵？

財務(wù)分析指出，2008年中糧地產(chǎn)在賬面盈利1.47億的情況之下，卻出現(xiàn)34.77億的巨額現(xiàn)金流出，說明中糧地產(chǎn)的盈利數(shù)字存在巨大水分。部分依據(jù)在于，盈利部分的數(shù)字可以通過會計規(guī)則進行“修飾”，但現(xiàn)金流量卻很難胡來。

資料顯示，中糧地產(chǎn)2005、2006年所得稅/利潤總額分別為8.0533%和6.4114%，均低于10%。2007年，這一指標(biāo)升至15.3769%，仍然遠低于正常指標(biāo)范圍。2008年，中糧地產(chǎn)盈利出現(xiàn)近年來的最大回落，該指標(biāo)上漲至31.4089%，接近正常范圍。但接下來2009年前三季度，該指標(biāo)又迅速下滑至12.7076%，遠低于正常值。

據(jù)中糧地產(chǎn)2009年中報披露，其上半年凈虧335.3萬元。盡管在三季報中，中糧地產(chǎn)扭虧為盈，但卻主要是沾了出售部分金融資產(chǎn)取得投資收益1.24億的光，并且其營業(yè)收入4.4億元，比危機四伏的2008年還降低了28%。

天泰研究認(rèn)為，中糧地產(chǎn)有沒有利潤造假，暫且還是留待有關(guān)部門解決罷。

事實上，比所謂利潤造假要嚴(yán)重多的是，中糧地產(chǎn)會否步大龍地產(chǎn)的后塵？

1月22日，北京市國土局曝光一批欠繳地價款、招拍掛成交后未按期簽訂土地出讓合同的用地單位，并暫停其在北京市土地交易市場新的土地出讓交易活動資格。去年勇奪北京第一地王的大龍地產(chǎn)榜上有名。遭曝光后首個交易日，大龍地產(chǎn)股價一路狂瀉。

此次被北京市國土局曝光的還有2008年12月31日之前通過市場供應(yīng)的住宅用地尚未開工的項目，其中涉及中糧地產(chǎn)。中糧地產(chǎn)有2塊共計超過14萬平方米的閑置土地被公示。按照國土資源部的規(guī)定，如果此次北京市國土局公示的土地閑置一年以上的開發(fā)商被查明確因企業(yè)自身原因?qū)е麻e置，那么中糧地產(chǎn)等涉嫌囤地的開發(fā)商將面臨被征收土地出讓金20%的重罰。

據(jù)北京市國土局信息，中糧地產(chǎn)C-03和C-06兩幅地塊于2008年6月24日簽訂土地出讓合同。合同約定的開工時間是2008年12月31日，竣工時間是2011年的6月30日。然而直到發(fā)布通知之日，兩幅地塊的工程進展，仍然處于“辦理規(guī)劃審批”的過程中。

2009年通過中糧地產(chǎn)強有力公關(guān)，當(dāng)年10月16日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會又公布了《順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)吉祥莊村項目建設(shè)方案》(順義(2009)14號)，稱中糧地產(chǎn)投資(北京)有限公司開發(fā)的項目總建設(shè)規(guī)模為 720822 平方米，共分三期開發(fā)建設(shè)，計劃于2015年6月前完工。此次公布的項目總建筑面積，由此前拍賣文件和發(fā)改委批復(fù)中公布的約52萬平方米，變成了72萬平方米。

話說，中糧地產(chǎn)之所以吃得下“順義地塊”，主要得益于中糧集團。中糧地產(chǎn)為中糧集團旗下唯一的房地產(chǎn)上市公司,其在股改時承諾將以公司作為整合及發(fā)展中糧集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)平臺。目前公司計劃向原股東配股募集資金收購大股東的5 項房地產(chǎn)資產(chǎn),合計權(quán)益建筑面積約80 萬平米,該計劃已獲股東大會通過,正待有關(guān)部門批準(zhǔn)。09 年9 月27 日,公司受托經(jīng)營管理大股東旗下六家房地產(chǎn)企業(yè)的全部業(yè)務(wù)。

據(jù)悉，后沙峪項目是中糧地產(chǎn)在北京真正獨立操盤的第一個項目,在寧高寧做大地產(chǎn)目標(biāo)的帶動下,該項目成為中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)欲一炮打響的"旗幟"項目。為運作該項目,母公司中糧集團此前曾給予中糧地產(chǎn)20.67億元的貸款,而今年8月,母公司又給予其15.75億元的貸款。另據(jù)悉,總部在深圳的中糧地產(chǎn)正在醞釀在北京設(shè)立一個新的"影子總部",此舉劍指兩大目的:一是可以方便地從母公司中糧集團獲取更多的支持,二是可以全面掌控北京后沙峪這一重點項目。

可是，天并不遂人愿。知情人士透露，后沙峪項目之所以遲遲未能推出與規(guī)劃方案修改頻率頗有關(guān)聯(lián)。地塊上規(guī)劃有大量的公建,拿的地價又高,沒辦法,設(shè)計公司把方案改了一遍又一遍,就是為了增大可銷售面積,不然沒有利潤。另外,該項目除了包括公寓、別墅、寫字樓、商場之外,亦有4.9萬平方米的兩限房。不過，當(dāng)?shù)卣矫媸欠褚呀?jīng)答應(yīng)取消在該地塊上的兩限房建設(shè),具體情況尚不得而知。

天泰研究認(rèn)為 ，目前雖然中糧地產(chǎn)圈了后沙峪項目，但后沙峪也把中糧地產(chǎn)給圈住了。

據(jù)其2009年中報顯示,今年上半年中糧地產(chǎn)商品房開發(fā)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入為11361萬元,比去年同期減少59.96%;主營業(yè)務(wù)毛利6086萬元,比去年同期減少55.41%。此外,半年報還披露,公司上半年凈虧了335.3萬元。盡管中糧地產(chǎn)方面解釋稱,主要原因是報告期內(nèi)達到結(jié)算條件的商品房面積較同期減少,但這在業(yè)績普遍飆升的2009年,中糧地產(chǎn)的成績單多少讓外界有些詫異。

言歸正傳。現(xiàn)在，北京市國土局表示，將按照國家和北京市相關(guān)法規(guī)政策要求，對閑置土地依法分類處置。對由于政府原因造成閑置的，將盡快協(xié)調(diào)有關(guān)部門，擬定處置方案報市政府批準(zhǔn)后實施，促進項目盡快開工；對由于企業(yè)原因造成閑置的，將依法予以處理，在閑置期間暫停其在北京市土地交易市場新的土地出讓交易活動資格。那么，對待中糧地產(chǎn)北京市會否象對待“親兒子”大龍地產(chǎn)一樣“痛下”決心呢？