今年年初的存量房貸爭奪戰(zhàn)，主要圍繞不能享受7折利率的客戶，而現在，存量房貸利率“打7折”的門檻已經被銀行自家“拆”低了很多。

　　目前，7折優(yōu)惠對廣大按揭買房的人來說已經不是問題——該享受7折的都已經享受到了，房貸該“搬家”的都已經搬了，再加上央行釋放了大量流動性，在市場資金面充足的背景下，“有求于人”的反而成了銀行，銀行對房貸市場的爭奪已經進入白熱化階段。

 

　　“一般都能申請到7折的優(yōu)惠，這在業(yè)內已經是公開的事情。”一位熟悉銀行信貸的圈內人士告訴記者。果然，記者以自己101平方米建筑面積的第二套房想做轉按揭為由打通了深發(fā)展上海支行的電話，信貸部工作人員在問詢了房屋面積和未還貸款金額后表示，可以享受7折優(yōu)惠。記者隨后又撥通了工行、建行、中行、農行的客戶服務電話，發(fā)現二套房房貸享受7折優(yōu)惠均并非難事。

　　有四套房的業(yè)主方小姐也對記者表示，現在申請優(yōu)惠利率并不是特別困難的事情，每間銀行都有自己的辦法來打政策的“擦邊球”，比如她辦理按揭的深發(fā)展銀行就給出了7.1折的優(yōu)惠，只不過附加了“兩年之內不能提前還貸”等條件。

　　市民小趙告訴記者，前幾天他剛剛打電話到招商銀行咨詢第二套房的貸款政策，他被告知，由于他購買的第一套房面積不足60平方米，低于上海人均住房面積標準，因此他購買的第二套房無論總價及面積多少，均可享受首付三成、利率7折的優(yōu)惠。

　　花木中原房產中介黃先生表示，7折利率的優(yōu)惠細則都是下放到各個地方支行的，很多支行都把優(yōu)惠利率悄悄覆蓋至第二套、第三套甚至第四套房子，現在銀行是有錢放不出，競爭也比較激烈，所以會對個別信用良好的客戶額外優(yōu)惠，“銀行業(yè)務員和我們一般都會想辦法為客戶爭取優(yōu)惠的。”

 

　　銀行要繼續(xù)擴大業(yè)務、爭奪客戶，在利率上做文章在所難免。盡管國家規(guī)定，房貸最優(yōu)惠利率不得低于7折，但實際上從3月份開始，和各行各業(yè)一樣，銀行也出現了很多貸款促銷的情況，尤其是各種變相降低利率的手法層出不窮。而除了新的貸款產品想方設法在利率上做文章外，據了解，銀行還在還款方式、還款期限等各方面不斷“創(chuàng)新”，以求吸引客戶。

　　目前熱門的點按揭、存抵貸，新穎的直客式房貸、移動組合房貸、接力貸等房貸產品，是銀行針對不同理財習慣、收入結構、還款需求的人士所擺弄出的各種噱頭：諸如“買點換折扣”、“存活期、免房貸利息”、“超前按揭免擔保”、“父貸子還”等等。在實際貸款過程中，客戶往往可以享受到低于7折的優(yōu)惠利率。

　　據業(yè)內人士介紹，不同類型的產品各有特點，適合的人群也不同。比如一般的存抵貸產品比較適合流動性要求很高、資金有較大靈活性，且有很大可能要提前還貸的人；類似“點按揭”這類產品對于還貸時間長，且不采取提前還貸的人來說就比較劃算，而對短期貸款的人則多少有點“無利可圖”；“雙周供”雖然有縮短還款期限可達五六年或更長的優(yōu)勢，但僅適合收入較高且收入穩(wěn)定的人群；組合還款法包括遞減還款法、遞增還款法及任意還款法三種，客戶可根據收入情況進行選擇，多掙多還，少掙少還；類似“接力貸”產品，盡管可以讓年齡偏大、有購房需求的人順利買房，但實際上利率并沒有隨著貸款交接而有所下降，該還的錢一分不少。因此在選擇產品之前，購房者應該先算一筆賬，那些“看上去很美”的優(yōu)惠促銷未必適合自己的需求。

　　除了“免息”、“低利率”的噱頭之外，“貸就送”也是各大銀行吸引客戶的招數。送實物、送信用卡積分都是熱門手段——實物價格從幾百元到上萬元不等，根據貸款的額度決定。而對貸款客戶贈送與貸款額度相等的本行信用卡積分，盡管激勵意味頗濃，但相較于直接降低房貸利息而言，吸引力還是較低。

 

　　據花木中原房產中介黃先生表示，他認識的一個銀行業(yè)務員甚至承諾，如果客戶能把貸款轉到自己所在的銀行，他當即就返給客戶現金作為傭金。無獨有偶，一說起存量房貸的利率優(yōu)惠問題，某國有商業(yè)銀行的業(yè)務經理劉先生就抱怨，現在一些股份制銀行到處在“挖墻腳”。

　　而記者近期也從上海市銀行同業(yè)公會個人信貸小組專題會議上獲悉，拉貸款送現金在業(yè)內還不是個別現象。在會議上，一些業(yè)內人士感慨，隨著競爭的加劇，為保持或提高銀行在市場中的份額、完成考核指標，銀行對房貸市場的爭奪尤為激烈，存在“過度競爭和競爭不規(guī)范的現象”。

　　比如此前已被大多數銀行放棄的無交易轉按揭業(yè)務，現在又在一些股份制商業(yè)銀行開展。深圳發(fā)展銀行的客服人員表示，對轉按揭到該行的客戶，有7折利率優(yōu)惠的政策，但不一定能夠享受，可能是8折或者8.5折，“一般要求還款一年以上，有房產證，140平方米以下，按揭貸款的房子在2套以下，信用良好，剩余貸款超過30萬元，則可以享受7折的利率優(yōu)惠。”記者同時注意到，包括中國銀行和建設銀行在內的國有商業(yè)銀行，表示接受無交易轉按揭業(yè)務，但需要綜合評估。

　　通過無交易背景的轉按揭貸款或平移貸款挖掘他行房貸資源。一業(yè)內人士告訴記者，現在平移貸款的客戶越來越多。這已經引起了業(yè)內普遍關注。

 

　　相比起小銀行的花樣百出，那些房貸“大戶”們則表現得比較矜持。今年以來各大行已經陸續(xù)對符合標準的個人存量房貸利率進行了調整。

　　工行：符合規(guī)定自動轉7折

 

　　據工行客服中心介紹，工行已決定從2月1日起對個人存量房貸利率進行調整。只要滿足工行兩個條件的存量客戶，無論貸款金額多少，工行都會自動將貸款利率轉為7折。工行兩個“限制”條件是：1.房貸已執(zhí)行基準利率下浮15%的優(yōu)惠。2.自利率下浮日起，借款人24個月內未出現連續(xù)2期(含)以上的違約記錄，同時借款人在工行也無其他不良還貸記錄。

　　記者以自己的存量第二套房想轉按揭為由詢問工行信貸部，工作人員表示可以考慮，但需要進行評估，建議記者考慮轉按揭成本。

　　建行、中行：主動申請才考慮辦理

 

　　房貸大戶建行和中行的限制條件是：1.房貸以前曾受過基準利率0.85倍優(yōu)惠的可進一步享受7折優(yōu)惠。2.近兩年內貸款拖欠不超過2期。3.重新定價日起無拖欠貸款余額、不存在違約行為。4.重新定價日起，一年內有不超過2筆的分期貸款未還清。

　　此外，這兩家銀行需要客戶主動申購才考慮辦理。

　　不過剛剛在浦東張江購買新房的陳小姐告訴記者，她購買新房就得到了中行的7折優(yōu)惠。

　　她表示，開發(fā)商曾提醒她可以和中行“談談”，一般還是能順利得到7折優(yōu)惠的。

　　農行：貸款超過30萬元就打折

 

　　記者從農行上海分行房貸部門了解到，該行最新存量房貸利率調整細則規(guī)定，從2009年1月1日起可以享受基準利率下浮30%優(yōu)惠的存量房貸客戶，必須同時滿足兩個條件：1.商業(yè)房貸(不含公積金貸款)余額超過30萬元。2.2009年1月1日前房貸已享受基準利率8.5折優(yōu)惠。

　　農行相關人士表示，對于符合上述規(guī)定的存量房貸客戶，其房貸利率打7折應該已調整完畢。

　　上海銀行：不符合規(guī)定者申請后可考慮

 

　　針對存量房貸利率，上海銀行采取兩種方式調整：一種方式是自動調整，即對借款人資信良好且綜合貢獻高或商業(yè)性貸款余額在30萬元(含)以上的，上海銀行將通過內部計算機系統自動調整利率浮動率，無需借款人申請。調整后的貸款執(zhí)行利率自2009年1月1日起施行。

　　另一種方式則是手工調整，即對不符合自動調整標準但借款人資信良好的貸款，或符合有關改善型購房貸款標準的，先由借款人主動提出書面申請，銀行根據原合同約定，綜合考慮原適用利率、客戶綜合貢獻、客戶資信狀況以及監(jiān)管要求等要素審核，確定調整幅度。

 

 

　　貸款買房，選房貸和選房一樣關鍵。尤其是針對不同年齡、收入和消費結構的貸款人，選擇房貸并非千篇一律、越省越好，而是在適合自己經濟條件的前提下，做到開源節(jié)流，同時讓資金保持良好的流動性。

　　作為調節(jié)家庭財富的有效理財工具，五花八門的房貸產品正在走進大眾的視野，如何選好貸款，房貸族可要算算細賬、貨比三家了。

 

 

 

　　如果你是房貸族，手頭有些閑錢，又害怕提前還貸之后無錢應急，或是有意投資于股市卻還沒看準時機，那么一種既能省息，又能取用自如的房貸方式或許適合你現階段的理財需求。

　　這類房貸產品的特點，在于還款賬戶兼具活期存款功能，手頭只要有閑置資金可隨時存入該賬戶，當天即沖抵房貸的本金，而這些資金也可隨時取出，銀行系統會按日計息。

　　以渣打銀行推出的“活利貸”為例，假設一位客戶貸款100萬元，貸款期限10年，月供為10342元，如果他有閑散資金20萬元，想用于抄底股市，入場時機或許在一個月或兩個月之后，此時，他就可以把這筆錢存入活利貸賬戶，在賬戶內多存一天，當天就抵扣本金20萬元，也省了20萬元產生的利息。

　　同樣以貸款100萬元，貸款期限10年為例，若閑散資金20萬元自始至終放在賬戶中不曾取出，那么總的利息支出為15.23萬元，比同等月供下的等額本息還款法節(jié)省了8.88萬元，而且還貸時間提前了7個月。這里值得注意的是，由于“活利貸”賬戶的資金靈活性，其相應的利率下限也要略高于貸款7折利率4.158%，為7.5折利率4.455%，因此，相比于7折利率的情況，省息數應為7.18萬元。如果進一步將還款年限拉長至15年和20年，那么總的利息支出相應為25.29萬元和29.66萬元，和7折利率下的普通按揭相比，分別可以節(jié)省利息支出9.3萬元和17.81萬元，并提前18個月和33個月完成還款。

 

　　月薪較高的貸款人，也適合使用此類產品。假設一位客戶月薪20000元，在貸款100萬元，貸款期限10年的情況下，每月月供為10342元，那么他每月薪水多余的部分也可以成為抵扣貸款本金的重要來源。在發(fā)薪水的首日，他的賬戶內就能多抵扣接近10000元的本金，而隨著提款和消費的延續(xù)，賬戶內每日可用于抵扣本金的數額也會相應減少。假設，這位客戶每月平均可多抵扣2000元，那么10年總的利息支出為19.77萬元，和7折利率下的普通按揭相比，可節(jié)省2.64萬元，并提前3個月完成還款。如果進一步將還款年限拉長至15年和20年，那么總的利息支出相應為30.77萬元和35.47萬元，和7折利率下的普通按揭相比，分別可以節(jié)省利息支出3.82萬元和12萬元，并提前11個月和24個月完成還貸。這種還款方式，沒有任何額外壓力，貸款人往往在不知不覺中，省了息也提前還完了貸款。

 

　　目前除了渣打銀行推出的“活利貸”，深發(fā)展的“存抵貸”、建行的“存貸通”、招行的“隨借隨還”、中行的房貸理財賬戶也具有類似的功能，但規(guī)則略有不同。例如，深發(fā)展的存抵貸，顧客需要將自己的閑置資金放在約定的活期賬戶上，超過5萬元后銀行按照一定比例（55％的抵扣率）將其視作提前還貸，也就是說節(jié)省的利息支出=提前還貸部分×貸款利率，但是客戶的這部分存款并不影響其活期存款的性質，可以隨時提取。其他幾家銀行的最低存款和抵扣率也不盡相同，其中中行的門檻較高，為10萬元，而深發(fā)展、建行則分別為5萬元和3萬元。除此之外，各家銀行的抵扣比例一般都為50%至55%。

　　長線貸款宜選“點按揭”

 

 

 

　　如果你是對理財有長期規(guī)劃的房貸者，總想找到利息最低的產品，甚至通過拉長貸款年限來減輕眼下的房貸壓力，那么這類產品或許將成為你的首選。

　　目前國內銀行推出的此類以“買點”來降低貸款利率產品的，僅有深發(fā)展的“點按揭”。所謂點按揭中的“買點”，是按照貸款金額的百分比計算的，條款規(guī)定只有10年以上的貸款才可以使用。其中，10-20年期產品需要購買1.25個點，20-30年期產品需要購買1.5個點。每個點的金額為總貸款額的1%，即貸款總額100萬元，需要額外支付1.25萬元和1.5萬元才能享受調整后的利率。購買了相應的點數之后，貸款利率將與3年期貸款利率綁定，按照目前國家相關規(guī)定，可在該利率上最低打7折，即實現3.78%的市場最低利率。利率三年一次調整，類似于深發(fā)展此前推出的氣球貸，是在此基礎上延伸出來的產品。

　　以貸款100萬元，貸款期限10年為例，按照等額本息月供為10020元，而按照等額本金月供從11483元逐月遞減至8360元，兩種方式的總利息數分別為21.49萬元和20.31萬元，且均包含了額外支付的1.25萬元買點費。由于最低可以達到6.36折的優(yōu)惠利率，相比利率打7折時，分別可以節(jié)約利息支出6600元和9200元。

　　根據深發(fā)展的測算，由于提前支付了買點費，因此一般而言，在貸款的第四五年時，買點費的支出和利息下浮的受益基本可以打平，也就是說，“點按揭”在前四年采取提前還款很不劃算。而相反，如果采用比較長期的貸款方式，“點按揭”的威力就能充分體現，貸款時間越長，利息節(jié)省越多。

　　如果100萬元貸款，貸款時間15年，等額本息的月供為7287元，總利息支出33.67萬元，比普通7折情況下，省息9200元；如果是等額本金的還款方式，月供從8706元逐月遞減至5573元，總利息支出29.76萬元，省息16100元。進一步將貸款年限拉長至20年的話，等額本息和等額本金兩種貸款方式的省息數分別可以達到48000元和25600元。而且此時的月供也分別為5945元，以及7317元逐月遞減至4180元，更適合于需要減輕月供壓力的房貸族。

 

　　雖然目前市場上尚未推出同類的以“買點”方式降低貸款利率的產品，但“點按揭”從本質上屬于氣球貸產品，即以較短的貸款期限計算利息，而以較長的期限來計算月供，比如利息和3年期貸款利率綁定，而月供和30年貸款相當。

　　提供氣球貸產品的，除了深發(fā)展，還有渤海銀行，該行最新推出的氣球貸，以5年期為主打，最長貸款年限可達30年。新房貸款和房齡5年及以下的二手房貸款，期限小于等于20年的，還息期最長可達貸款期限的3/4；貸款期限大于20年的，還息期可達貸款期限的1/2，最長可達15年。

　　密集還款宜挑“雙周供”+“氣球貸”

 

 

 

　　如果你是在月還款額度上小心謹慎的貸款族，一方面害怕被高額的月供壓得喘不過氣來，另一方面又想勒緊褲帶，趕緊還完貸款，那么采用雙周供和氣球貸綁定的方式，或許是你的最佳選擇。

　　在大多數人眼中，把一個月拆成四周，分兩次還貸，總額不變，看上去好像沒有差別。但從一整年來看有52周，比按月48周多出了近一個月的還款，分攤到全年，就在不知不覺中加快了還貸的節(jié)奏。

　　以借款100萬元、10年期為例，采用等額本息的還款方式，7折優(yōu)惠利率下，利息總數為22.41萬元，而通過雙周供利息可減至20.76萬元，省息1.65萬元，并提前12個月完成還款。如果貸款100萬元，期限為15年，那么利息總數在采用雙周供之后，將從34.59萬元降至30.57萬元，省息4.02萬元，并提前19個月還貸。如果進一步拉長貸款年限至20年，省息可達6.27萬元，并提前29個月還貸。

　　由于雙周供使得還款周期變得密集，那么適當地減小每月還款數額，同時獲得較低的利率，則是最佳的配套策略，比如采用雙周供綁定氣球貸。根據深發(fā)展測算的結果，采用最高下浮比例的利率，同時結合最長年限的30年貸款期限，配合雙周供和氣球貸一起使用，最高可以使貸款利息減少30%。原因就在于，利率從4.158%降至3.78%、貸款周期增加了1/12、貸款年限拉長等三方面的共同作用，對于房貸一族來說，這種方式確實最實惠、最省錢。

輕松還貸10秘籍:父債子償接力貸
　　房貸大戰(zhàn)

 

　　都說貸款輕松、還款難，在貸款之后叫苦不迭，甚至自稱房奴的不在少數。如何從沉重的貸款負擔中走出來，成了擺在眼前的重要課題。其實，還款的學問同樣大有講究，掌握了有效的還款技巧，往往可以四兩撥千斤，讓你還得輕松、還得快。

 

 

　　對于年輕人，尤其是大學生畢業(yè)參加工作僅一兩年的，常常會遇到手頭資金緊張的情況。如果你是他們中的一員，萬一遇到幾個月甚至一兩年無力還貸的狀況，不妨向銀行申請寬限期。

　　一般而言，寬限期分為三類，包括貸款起始寬限期、貸款期間寬限期，還有個別銀行允許貸款人擁有永久寬限期。在客戶出現還款障礙時，銀行允許客戶有3-5年寬限期，在寬限期間，只需要歸還利息，而不需要歸還本金，只要剩余本金低于抵押物價值一定比例時，貸款人就可以提出停止還本僅還利息的方式。在借貸人收入提高、還款能力提高之后，可以恢復正常還款，也可以采取貸款到期日一并清償的方式。

　　在具體操作中，對于采用等額本金的貸款人，由于還款初期還款額往往偏高，月還款金額往往可以減少1/3以上，年輕的貸款人使用寬限期對于緩解壓力能起到很好的作用。

 

 

　　對于年齡40歲以上，已經具備一定經濟基礎的貸款人，等額本金法更為適宜。由于等額本金還款，借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負擔。這種還款方式是將本金分攤到每個月中，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。這種還款方式在同等條件下所償還的總利息要比等額本息少，符合中年人對利率更低、更實惠的取向。

　　其次，采用等額本金的方式，利息是遞減的，這意味著開始幾年的月供金額要比等額本息高，壓力會很大，而隨著時間推移，還款負擔會逐漸減輕，這也符合中年人的理財取向，隨著年齡增大，退休之后，家庭收入減少，因此配合的貸款也應以遞減方式為宜。

 

 

　　這兩種還款方式，是等額本息還款方式的另一種變體。它把還款年限進行了細化分割，每個分割單位中，還款方式等同于等額本息。區(qū)別在于，每個時間分割單位的還款數額可能是等額增加或者等額遞減。

　　以貸款100萬元、期限10年為例，如果按照最普通的等額本息還款方式，貸款人如果不提前還貸，那么這10年期間每個月還款金額就是10020元。如果選擇等額遞增還款，假設把10年時間分成等分的5個階段，那么第一個兩年內可能每個月只要還7000多元，第二個兩年每月還款額增加到9000多元，第三個兩年每月還款額增加到11000多元，依此類推。等額遞減恰恰相反，第一個兩年每月需要還11000多元，隨后，每兩年遞減2000元，直到最后一個兩年減至每個月7000多元。

　　等額遞增方式適合目前還款能力較弱，但是已經預期到未來會逐步增加的人群。很多年輕人需要買房，并且工作業(yè)績不錯，雖然目前的收入負擔房貸較困難，但是考慮到未來升遷后的收入大幅增加，可以采用等額遞增還款。相反，如果預計到收入將減少，或者目前經濟很寬裕，可以選擇等額遞減。

 

 

　　銀行規(guī)定，只要作為父母的借款人年齡偏大，借款人年齡+貸款年限小于等于70年的，如果月還款壓力比較大，可以通過指定子女作為共同借款人來延長還款期限。

　　若作為子女的借款人預期未來收入情況較好，但目前收入偏低，按現行規(guī)定可貸金額較少，可以通過增加父母作為共同借款人來增加貸款金額。但是，如果貸款者和尚未就業(yè)的子女做接力貸，在子女就業(yè)之前，貸款者要以自己和配偶的收入作為還貸來源，不能將子女的預期收入列為還貸來源。總之，在提前劃清房產最終歸屬權的前提下，這不失為一種解決貸款問題的方法。

 

 

　　一般而言，貸款合同中將會注明按季調息或按月調息。在降息周期中，按月調息顯然更有利于貸款人，因為在利息調整后的第二個月就能立刻享受到利率下浮帶來的優(yōu)惠。在目前降息趨勢下，市民以前若選擇的是房貸固定利率，也要注意趕緊轉為浮動利率才劃算。不過，“固定”改“浮動”可能需要支付一定數額的違約金。

 

 

　　與按月拿薪水的貸款人不同，對于小企業(yè)或者個體經營者，按季還息甚至一次性還本付息，更適合此類人群的需求。一次性還本付息，指借款到期日一次性償還所有貸款利息和本金的還款方法。這種還款方式，可以減輕日常還款壓力帶來的資金鏈緊張，而根據貸款人的經營周期來制定還款周期。

 

 

　　在申請購房組合貸款時，貸款人應該盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時，最大限度地降低每月公積金的還款額，最大限度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經濟可承受范圍內盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。

　　因為公積金貸款含政策性補貼的成分，所以貸款利率在加息前比商業(yè)貸款要低不少，所以市民把貸款利率較高的商業(yè)貸款提前歸還，要相對劃算些，也可以使月還款額的結構中呈現公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)省的利息就很可觀。

 

 

　　提前還貸之前要算好賬，因為不是所有的提前還貸都能省錢。如還貸年限已經超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。此外，部分提前還貸后，剩下的貸款應選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因為銀行收取利息是按照貸款金額占據銀行的時間成本來計算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯。在降息過程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。

　　第九招

 

 

　　借助于轉按揭，一些已貸款購買首套住房的購房者也希望享受到新政策規(guī)定的7折房貸。隨著新房貸政策的推行，很多前期購房者已感覺到“不劃算”，隨著這批客戶紛紛提出轉按揭申請，通過轉按揭實現7折優(yōu)惠的客戶已不在少數。專家提示，銀行貸款與審核權限很多都落在支行，因此，貸款人本身要積極與貸款支行談判，不排除使用轉按揭的方法獲得7折優(yōu)惠利率。

 

　　直客式貸款有助壓低房價
　　所謂直客式房貸，就是“先貸款，后買房”，其流程是購房者直接找銀行辦理貸款然后去找開發(fā)商買房子。與傳統的間客式房貸不同，直客式房貸加大了貸款購房者的選擇權，不再受指定銀行、指定網點的限制，在銀行和樓盤的選擇上更具自主性，手續(xù)更加方便。貸款人取得貸款后，可以全額向開發(fā)商支付房款，因此議價能力也更強。但由于貸款人需要自行尋找擔保公司，因此可能需要額外支出一筆費用。