自上世紀(jì)初開始，法國地中海沿岸開發(fā)的大量海濱度假別墅成為旅游房地產(chǎn)開發(fā)的先驅(qū)。隨后，歐洲、北美各國先后引入分時(shí)度假、時(shí)權(quán)酒店等概念，大量開發(fā)商、投資商紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域，旅游房地產(chǎn)市場逐步形成并迅速擴(kuò)大。 我國的旅游房地產(chǎn)開發(fā)始于20世紀(jì)的九十年代。在國內(nèi)一些城市房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)“泡沫”的時(shí)候，以“健康、運(yùn)動、休閑”為主題的旅游房地產(chǎn)開始興起，并取得了不俗的業(yè)績。目前涉足旅游度假物業(yè)開發(fā)的公司超過百家，不僅有海航、中信、中旅、開元旅業(yè)、宋城等大企業(yè)，大批的房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商，還包括大量的海外、港臺投資者，例如意大利時(shí)代集團(tuán)有限公司、美國IBM投資基金等。旅游房地產(chǎn)在中國的發(fā)展前景如何？這是眾多企業(yè)經(jīng)營者關(guān)注的問題，本文擬從優(yōu)勢與潛力的角度，對此問題作一初步探討，以達(dá)拋磚引玉之目的。

　　一、旅游房地產(chǎn)的類型

　　旅游房地產(chǎn)是指以旅游區(qū)域的景觀、生態(tài)、文脈及人氣資源為開發(fā)契機(jī)，以休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游（休閑）運(yùn)動村、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、景區(qū)住宅（風(fēng)格別墅）、民俗度假村、國際休閑度假中心等方式開發(fā)的旅游置業(yè)項(xiàng)目。旅游房地產(chǎn)按其所有權(quán)和使用權(quán)的不同可以分為四種類型：

　?。ㄒ唬┊a(chǎn)權(quán)酒店。將酒店的每一單位分別出售給投資人，投資人一次性買斷物業(yè)產(chǎn)權(quán)，擁有全部產(chǎn)權(quán)。投資者可自主選擇使用方式：一是長期自住，只需支付相應(yīng)的物業(yè)管理及物資消耗，就可以得到酒店的全套規(guī)范的客房服務(wù)。二是委托經(jīng)營，與酒店簽訂一份《委托經(jīng)營協(xié)議》，幾年續(xù)簽一次，該類投資者除了每年享有若干天的免費(fèi)入住權(quán)，其余時(shí)間則交由酒店代為經(jīng)營，每年給投資者一定數(shù)量的回報(bào)。三是較長期自住與委托經(jīng)營混合，沒有固定的入住天數(shù)和年終回報(bào)，視實(shí)際使用情況和經(jīng)營情況而定。

　　產(chǎn)權(quán)酒店在中國發(fā)展勢頭正勁。中國華源集團(tuán)與海南泰信實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)的“海口皇冠濱海溫泉酒店”、北京強(qiáng)龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無窮大”產(chǎn)權(quán)酒店、浙江錢王集團(tuán)開發(fā)的“臨安錢王大酒店”均是較成功的案例。

　?。ǘ┓謺r(shí)度假。將酒店或度假村房間的使用權(quán)分時(shí)段賣給多個(gè)客人，使用期限可以是十幾年甚至更長，顧客購買天一個(gè)時(shí)段的使用權(quán)。

　　目前，RCI即國際分時(shí)度假交換公司是全球最大的分時(shí)度假公司，總部設(shè)在印第安納洲，在世界90個(gè)國家擁有3500個(gè)分時(shí)度假村，會員家庭超過250萬。

　　（三）主題社區(qū)或景區(qū)住宅。在旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)等優(yōu)越自然條件、地理位置的基礎(chǔ)上開發(fā)的具有住宿、休閑娛樂等多種功能的住宅項(xiàng)目。這類項(xiàng)目實(shí)際上是旅游休閑設(shè)施和住宅兩大塊拼在一起，前者不出賣產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)，后者實(shí)際就是商品住宅，可以購買完全產(chǎn)權(quán)。在美國的夏威夷、佛羅里達(dá)，瑞士的洛桑、盧森，許多景區(qū)周邊開發(fā)的住宅項(xiàng)目很有特色。如洛桑大湖北面，環(huán)保住宅同風(fēng)景區(qū)很美地配合，既適合人居，又很好地保護(hù)了環(huán)境。杭州宋城集團(tuán)在杭州樂園景區(qū)開發(fā)的景觀房產(chǎn)也取得了良好的效果。

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)大盤或新城項(xiàng)目。在開發(fā)面積很大或周圍有需要保護(hù)或可以借力的生態(tài)環(huán)境的前提下，建造的不同于小區(qū)配套景觀的而有大規(guī)模人造景觀或自然借景的開發(fā)項(xiàng)目，不擁有產(chǎn)權(quán)。如高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動度假村等。北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店已超過80家。

　　二、旅游房地產(chǎn)的優(yōu)勢特征分析

　?。ㄒ唬┡c傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的比較。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)相比，旅游房地產(chǎn)從前期策劃到后期物業(yè)管理的全過程，都具有獨(dú)特的優(yōu)勢特征。

　　1.優(yōu)雅的環(huán)境資源。旅游房地產(chǎn)開發(fā)多選擇在風(fēng)景名勝區(qū)，風(fēng)光秀麗、氣候宜人，同時(shí)也注重當(dāng)?shù)貧v史文化氛圍及文脈的開發(fā)。傳統(tǒng)房地產(chǎn)出于價(jià)位的考慮，對自然環(huán)境的要求往往不是很高。2.專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理。與普通住宅相比，配套設(shè)施和服務(wù)是旅游房地產(chǎn)關(guān)注的重點(diǎn)，對面積并無特別的要求。旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目除為客戶提供完善的日用設(shè)施外，同時(shí)解決水、電、道路、通信等一系列配套公用設(shè)施及購物、運(yùn)動、休閑娛樂活動場地等，也就是為顧客創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)備齊全的小社會。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)則形成了旅游房地產(chǎn)專業(yè)的酒店管理特色。

　　3.符合旅游度假的設(shè)計(jì)方案。旅游房地產(chǎn)開發(fā)的主要步之一便是滿足人們的度假需求。旅游房地產(chǎn)的開發(fā)注重營造和諧、舒心、安靜、輕松的氣氛，營造一種旅游文化。使消費(fèi)者脫離日常工作壓力、復(fù)雜人際關(guān)系的困擾，尋到自己的一片凈土，身心得到調(diào)節(jié)。漫漫沙灘、青青草地，悠悠藍(lán)天……均是旅游房地產(chǎn)開發(fā)所追求的，其建筑風(fēng)格多突出休閑色彩。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)對單純住宿條件的要求。

　?。ǘ┡c旅游業(yè)其他領(lǐng)域的比較，其具有如下特點(diǎn)：

　　1.投資回收率高。旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營者以自己優(yōu)越的房產(chǎn)資源、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)模式來吸引投資者，然后在經(jīng)營中獲利。旅游房地產(chǎn)的交易是大數(shù)步，同一房產(chǎn)可以在不同的時(shí)段租借給不同的消費(fèi)者，提高了房產(chǎn)的資金回收效率。對于一般旅游產(chǎn)品而言，投資回收是緩慢的。景區(qū)主要依靠每日的門票，酒店依靠房間的出租……小額的交易使其投資的回收期漫長。而對于住戶來說，首先可以將旅游房地產(chǎn)作為一種投資選擇，自己出錢買下其中的一個(gè)或多個(gè)單元，成為業(yè)主，然后再委托開發(fā)商去管理經(jīng)營，獲取相對穩(wěn)定的投資回報(bào)。在英國，購置房產(chǎn)歷來被人們視為最佳的投資方式之一。以美國過去20年各項(xiàng)主要投資作比較，房地產(chǎn)的收益率比股票還要略高一些，高于物價(jià)指數(shù)的升幅，這顯示出房地產(chǎn)投資均具有抗通脹、保值的功能。

　　2.消費(fèi)檔次高。旅游房地產(chǎn)自誕生便具有貴族化色彩，在國外它還是中產(chǎn)階級的消費(fèi)品。國內(nèi)旅游房地產(chǎn)的消費(fèi)者群集中在城市的高收入階層，他們經(jīng)濟(jì)狀況良好，希望擁有較高晶位的住宿條件和度假環(huán)境，傳統(tǒng)的旅游項(xiàng)目已不能滿足需求。傳統(tǒng)旅游業(yè)中，酒店高中低檔的設(shè)立涵蓋了各個(gè)收入階層人們的消費(fèi)，景區(qū)游覽更是面向大眾推出的產(chǎn)品。

　　3.消費(fèi)的可存儲性和期權(quán)消費(fèi)。旅游房地產(chǎn)在消費(fèi)時(shí)間上可以是多次的，即一次性購買多個(gè)時(shí)間段或生前永久性（如養(yǎng)老型酒店）的消費(fèi)權(quán)。時(shí)權(quán)酒店出售的便是每一單位的每一個(gè)時(shí)間份的一定年限內(nèi)的使用權(quán)。購買分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者還可將自己的度假權(quán)益交換至分布于世界各地的度假村。例如，密云“金海豚”的分時(shí)度假產(chǎn)權(quán)酒店的購買者不僅擁有其所有權(quán)或使用權(quán)，同時(shí)享有“亞洲酒店資源聯(lián)盟”所轄東南亞、港澳地區(qū)和內(nèi)陸多處旅游勝地500多家四星級以上酒店的交換和使用權(quán)。在旅游業(yè)的其他領(lǐng)域，一般是在當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)刭徺I或提前異地預(yù)定產(chǎn)品，而在當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)叵M(fèi)，不存在儲存消費(fèi)和期權(quán)消費(fèi)。

　　三、旅游房地產(chǎn)的發(fā)展契機(jī)與潛力

　　時(shí)下，旅游業(yè)發(fā)展勢頭正盛，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，硬件、軟件設(shè)施的完善及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中供給和需求的發(fā)展，均為旅游房地產(chǎn)的開發(fā)提供了契機(jī)。

　　（一）旅游業(yè)發(fā)展前景廣闊，度假消費(fèi)人氣正旺。近幾年來我國旅游業(yè)保持著良好的增長勢頭。2002年入境旅游人數(shù)和國內(nèi)旅游人數(shù)分別為9790.83萬、8.78億人次，比上年增長10.0%和12.0%。旅游外匯收入和國內(nèi)旅游收入分別為203.85億美元、3878.36億元，比上年增長14.6%和10.1%。世界旅游組織預(yù)測，到2020年，中國將成為世界最大的旅游目的地，接待旅游者人數(shù)13710萬人次，將占世界市場份額的8.6%。旅游房地產(chǎn)在發(fā)展迅猛的旅游業(yè)這一母體下發(fā)展，自然會具備得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。政府將旅游業(yè)列為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)以及拉動旅游的相關(guān)政府法規(guī)的出臺，成為旅游房地產(chǎn)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和動力保證。假日經(jīng)濟(jì)帶動高品質(zhì)的居住需求。工作時(shí)間縮短，每年115天的假期，尤其是五一、十一的7天長假及企業(yè)年假制度的運(yùn)行，使人們有時(shí)間脫離日常生活環(huán)境到一處景觀房產(chǎn)度假，享受另一種輕松、愉悅的生活。同時(shí)，節(jié)假日期間，酒店往往爆滿，這也成為旅游房地產(chǎn)開發(fā)的潛在商機(jī)。隨著旅游消費(fèi)者消費(fèi)觀念的成熟，度假旅游需求逐漸取代傳統(tǒng)的旅游需求方式，并形成了每年2.4%的增長幅度。根據(jù)國際通行發(fā)展慣例，度假需求從產(chǎn)生到具備一定的規(guī)模需要3-5年的時(shí)間，也就是說旅游房地產(chǎn)的潛在需求潛力巨大。

　　（二）居民消費(fèi)潛力巨大，旅游享受層次分化。自改革開放以來，人們的生活水平不斷提高，近幾年發(fā)展更為迅速。截止2000年，中國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額高達(dá)64332.4億人民幣，僅這年的增加額就有4976.7億元之多。這還不包括居民手中的現(xiàn)金和個(gè)人具有絕對支配權(quán)的私人企業(yè)的資本。這些財(cái)富并未平均分配到每一個(gè)人的頭上，這反映著中國居民中富裕階層和中產(chǎn)階級數(shù)量的巨大，旅游房地產(chǎn)業(yè)面對著旺盛的需求。隨著收入的增多，恩格爾系數(shù)的下降，有利于個(gè)人健康、發(fā)展、提高享受層次的支出比例在不斷地上升?；趪H消費(fèi)潮流的影響以及以現(xiàn)代城市化為背景的休閑文化的形成使旅游本身的內(nèi)涵發(fā)生了變化。享受自然、享受人生的時(shí)尚消費(fèi)越來越受到中高收入者的青睞，單純的觀光旅游向度假旅游過度。我國城市高收入、較高收入居民已達(dá)5.6千萬人，這個(gè)群體有需求也有能力購買旅游房地產(chǎn)的部分產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)。旅游房地產(chǎn)的潛在消費(fèi)者群體正逐步擴(kuò)大。出游的選擇及消費(fèi)水平受家庭月收入的影響。據(jù)對國內(nèi)旅游者的統(tǒng)計(jì)，城鎮(zhèn)家庭月收入在1000元以上的占了出游人數(shù)的絕大多數(shù)。人均旅游花費(fèi)水平在總體上是隨著其收入的由低到高而遞增的。月收入1000-1999元的，每一游次人均花費(fèi)611.2元；月收入2000-2999元的，人均花費(fèi)767.2元；月收入3000-3999元的，人均花費(fèi)910.3元；月收入4000-4999元的，人均花費(fèi)1086.5元；月收入5000元以上的出游者，人均花費(fèi)1472.5元。

　?。ㄈ┓慨a(chǎn)發(fā)展提供機(jī)遇，酒店運(yùn)行留有缺口。2004年初始，房地產(chǎn)就步入了升溫的軌道，一向走勢溫和的房地產(chǎn)類股票突然出現(xiàn)了“井噴”行情。房地產(chǎn)類公司的另類投資價(jià)值——擁有豐富土地儲備的公司，有望借助于歷史形成的土地儲備升值而提升其內(nèi)在的投資價(jià)值。2月3日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的2003年第四季度全國房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)為131.3，達(dá)到近年來的最好水平。據(jù)預(yù)測，在今年的經(jīng)濟(jì)政策可能緊縮的情況下，2004年房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)雖將略有回調(diào)，但仍會高于上年同期水平或基本持平。但另一方面，住宅開發(fā)競爭加劇，利潤減薄，風(fēng)險(xiǎn)加大，這使得更多的開發(fā)商轉(zhuǎn)向邊緣市場的開發(fā)，包括旅游物業(yè)、教育文化物業(yè)、科技物業(yè)等。我國現(xiàn)已存在的大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)型酒店中，除了少數(shù)幾個(gè)品牌外，大多存在不規(guī)范的現(xiàn)象，遠(yuǎn)離國際水準(zhǔn)。另外，顯示五星級酒店尊貴身份的高價(jià)位令眾多消費(fèi)者望而卻步。旅游房地產(chǎn)既具有完備的硬件、軟件配套設(shè)施及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，同時(shí)在價(jià)位上又是足具誘惑力的。相當(dāng)一部分年輕人為父母買房，將風(fēng)景宜人的產(chǎn)權(quán)酒店作為老人的養(yǎng)老之地。集團(tuán)購房的公司一方面出于會議、職工度假考慮投資買房一勞永逸，同時(shí)還有一個(gè)很重要的原因便是避免每年支付一大筆費(fèi)用。

　?。ㄋ模┏鞘谢A(chǔ)設(shè)施完善，景區(qū)地理環(huán)境優(yōu)越。旅游房地產(chǎn)的發(fā)展要求交通設(shè)施規(guī)劃合理，方便客人安全、便捷地進(jìn)出。我國的城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速公路的發(fā)展已達(dá)到了一定的完善程度，城際間的交通網(wǎng)絡(luò)化、公交化發(fā)展迅速。據(jù)專家預(yù)言，在中國的大城市5年之內(nèi)就會進(jìn)入5個(gè)人一輛車的時(shí)代。汽車時(shí)代的來臨使京、滬、深等中心城市提前進(jìn)入了舒適住宅時(shí)代。這對于建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，無疑是個(gè)好消息。

　　中國擁有漫長的海岸線、無數(shù)風(fēng)景美麗的島嶼及山岳資源，具有深厚的歷史積淀，濃郁的文化氣息。旅游房地產(chǎn)多處在這些風(fēng)景名勝地、海濱地區(qū)及運(yùn)動、度假勝地，這就給項(xiàng)目開發(fā)帶來了自然景觀、綠化生態(tài)、歷史文脈等方面的先天優(yōu)勢。海南島度假設(shè)施的開發(fā)商利用當(dāng)?shù)赜凭玫臍v史文化、多個(gè)少數(shù)民族在那里繁衍生息的特點(diǎn)創(chuàng)造的生動有趣的文化產(chǎn)物和體驗(yàn)每年吸引了大量的游客前去度假。