1、中國房地產(chǎn)發(fā)展史

新中國成立到70年代末我國居民的住房一直是按福利分房的政策來解決。長期以來人們習(xí)慣于按照分配住房的時間、數(shù)量和地點考慮安排工作、學(xué)習(xí)和生活。80年鄧小平同志提出，我國城鎮(zhèn)住房制度改革的設(shè)想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革圍繞“三三”制補巾出售新建住房政策進行試點。按照這個政策，個人購買住房的房價款，由個人、單位和政府各承擔1/3，即個人只需支付房價款的1/3，就可以買到住房，其余房價款由單位和政府補貼。1987年9月,深圳經(jīng)濟特區(qū)率先實行土地使用權(quán)有償出讓,隨后,福州、廈門、廣州、上海等城市也開始試行。1988年4月，規(guī)定了“土地使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓”從而使房地產(chǎn)市場有了法律上的保障。1989年，由于政治形勢以及宏觀經(jīng)濟的影響房地產(chǎn)市場受到了很大的沖擊。1991年5月，投資環(huán)境得到進一步必善，加上浦東開發(fā)的帶動作用，1991年下半年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回升趨勢。初步形成階段（1992—1995年）。嚴格意義上的中國房地產(chǎn)市場。1992年市場興起。1992年是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個轉(zhuǎn)折點，而此前的“房改”、“地改”始終步履維艱。房地產(chǎn)業(yè)在有利的政治、經(jīng)濟環(huán)境下得到了迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場興起，交易活躍。其重要標志是1992年前幾個月社會各界普遍公認的一個社會新熱點----“房地產(chǎn)熱”的出現(xiàn)：全國前四個月與上年同期相比，工業(yè)總產(chǎn)值增長18.3%,全民所有制單位固定資產(chǎn)投資增長38.6%,社人商品零售額增長14.6%,而商品房完成投資卻增長78%,商品房銷額增長63.3%.1992年下半年:膨脹.1992年下半年房地產(chǎn)市場迅速膨脹.全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資比1991年底增長175%,新開工面積增長78.1%,利用外資增長228%,全年商品房銷售額比1991年增長80%,房地產(chǎn)公司增加2倍.

1993年上半年:頂峰.這期間,全國商品房完成開發(fā)投資比上年同期增長143.5%新開工面積增長136%;新增開發(fā)公司6000余家,至此,全國房地產(chǎn)開發(fā)公司已達19000多家.

1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府開始對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀調(diào)節(jié)控政策.

“相持”主要表現(xiàn)在三個方面:一是從心態(tài)上看,很多人認為宏觀調(diào)控是暫時的,“年底將出現(xiàn)新一輪高潮”;二是從實際價格上看,很多大城市基本不見降價,”有價無市”的局面非常明顯;三是完成的投資增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.這種局面大致持續(xù)到1993年3月.1994年3月-----1995年:理性回落、平穩(wěn)發(fā)展。1994年3月“兩會”之后，中男的房地產(chǎn)市場開始理性回落?！墩ぷ鲌蟾妗分刑岢龅?span lang=EN-US>9%的經(jīng)濟增長速度和13000億的固定資產(chǎn)投資規(guī)模的計劃，逐漸平靜了社會上期望房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新一輪高潮的心態(tài)。1995年是國家宏觀調(diào)控繼續(xù)深化的一年，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，宏觀調(diào)控已取得明顯成效，房地產(chǎn)市場步入平穩(wěn)發(fā)展階段。住宅、辦公用房、商業(yè)服務(wù)業(yè)用房等商品房的投資比重更趨于市場需求結(jié)構(gòu)；地區(qū)差異有所縮??；用于炒作的資金和投機性的投資明顯減少；中介咨詢、物業(yè)管理也獲相應(yīng)的重視和發(fā)展。

   1997年有關(guān)國家機關(guān)提出解決商品房空置的辦法和實施住房擔保貸款的辦法，一些城市決定停止福利分房，實行新房新制度。從98年下半年起全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房貸幣化。新建住房原則上只售不租；建立以經(jīng)濟適用房為主體的多層次新的住房供應(yīng)體系，對不同收入層次的居民供應(yīng)不同的住房，實行不同的定價原則：對收入較高的家庭提供經(jīng)濟適用的商品住房實行政府指指導(dǎo)價，對最低收入家庭提供廉租金實行政府定價。

2、改革對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響

（一）房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的三大政策基礎(chǔ)

1、              土地有償使用政策為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了最基本和最重要的保證

2、              房屋商品化政策使房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的發(fā)展真正走上了社會主義市場經(jīng)濟的軌道。

（1）    房屋作為商品，具有價值和使用價值。

（2）    房屋在進行買賣、租賃、抵押等市場交換活動時，都要遵循價值規(guī)律。

（3）    投入到房屋生產(chǎn)、流通和消費過程的生產(chǎn)資料和經(jīng)營管理資料都應(yīng)得到物質(zhì)補償和價值補償，并取得合法的利潤，以實現(xiàn)詞語資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，保證能夠進行房屋的簡單再生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)。

（4）    房屋的分配和消費，要遵循“商品——貨幣”的法則。

（5）    房屋作為商品，其生產(chǎn)和經(jīng)營必然要接受市場機制的調(diào)節(jié)作用。

3、              住房制度改革是房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)發(fā)展的重要契機和強大推動力

（1）    允許城鎮(zhèn)居民購習(xí)房屋或自己建房。

（2）    向城鎮(zhèn)職工出售公有新、舊住宅。

（3）    調(diào)整公房租金。

A新房新租；B超標加租；C混合房租；D提租后給補貼；E少量提租不給補貼；F辦青年公寓，按成本計收房租；G實行房屋保證金制度等等。

（二）正在發(fā)育的房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)內(nèi)外環(huán)境

（1）    因經(jīng)濟管理權(quán)限分散化和利益分配形式多樣化，導(dǎo)致了國民收入初次分配的結(jié)構(gòu)性變化。

（2）    國民收入初次分配格局的變化，相應(yīng)的形成了房地產(chǎn)經(jīng)營及投資主體的結(jié)構(gòu)性變化。

（3）    投資主體的結(jié)構(gòu)變化，要求以房地產(chǎn)經(jīng)營為主體的城市建設(shè)體制與之相適應(yīng)。

（4）    為適應(yīng)多元化的投資主體，多渠道融資的房地產(chǎn)及住房金融應(yīng)運而生。

（5）    城市地價的提高，使因投資主體多元化而形成的產(chǎn)權(quán)利益顯示出來。

（三）健全和完善國家對房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的宏觀調(diào)控機制

1、              價格調(diào)節(jié)：對房地產(chǎn)交易實施價格調(diào)節(jié)，要與城市建設(shè)規(guī)劃和國家產(chǎn)業(yè)政策的要求相適應(yīng)。

2、              信貸調(diào)節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要大量資金，全靠企業(yè)或個人自籌，幾乎是不可能的，非得大規(guī)模的信貸支持。

3、              稅收調(diào)節(jié)：稅收調(diào)節(jié)都有法規(guī)依據(jù)，它可以憑借國家的強制力，而作用于一切方面，包括前兩項調(diào)節(jié)所難以涉足的領(lǐng)域。

4、              法制調(diào)節(jié)：法制調(diào)節(jié)區(qū)別于行政或經(jīng)濟調(diào)節(jié)最突出特點，在于它的規(guī)范性、穩(wěn)定性和強制性。

3、我國房地產(chǎn)市場是怎么劃分的

目前，國家對房地產(chǎn)市場的劃分，主要是依據(jù)使用權(quán)讓渡關(guān)系，把房地產(chǎn)劃分為三個相關(guān)層次的市場。

房地產(chǎn)一級市場。它主要是指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。在我國土地歸國家和農(nóng)村集體所有，而城市用地則歸國家所有。一級市場就是把城市土地使用權(quán)有償有限期地批租給地地需求者；承擔者（即受讓方）一次支付整個使用年限的出讓金。一級市場實際上是由政府壟斷的批租市場，其市場競爭只存在與買方，并且交易為單向性即只有政府才有權(quán)對土地進行批租，其他任何組織都沒有這種權(quán)力。因此房地產(chǎn)一級市場是由政府整體控制的體現(xiàn)政府政策導(dǎo)向的準市場。在一級市場，土地使用權(quán)出讓有協(xié)議出讓、招標出讓、拍賣出讓三種基本方式，目前最常見的是招標和拍賣出讓。對出讓的土地使用年限，國家作了明確規(guī)定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商品、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。

      房地產(chǎn)二級市場。它是指房地產(chǎn)開發(fā)者與房地產(chǎn)的消費者之間構(gòu)成的交易市場。具體而言，就是開發(fā)商在取得土地使用權(quán)后對土地進行開發(fā)建設(shè)，然后將土地及其附著物轉(zhuǎn)達讓給使用者的過程。在房地產(chǎn)二級市場，土地及其附著物的轉(zhuǎn)達讓，包括土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而土地使用權(quán)被子轉(zhuǎn)移后，其使用年限要作適當 扣除。如A取得土地的使用權(quán)權(quán)為50年，但其開過程花了2年，那么A轉(zhuǎn)移給B時，B得到的土地使用權(quán)就只有48年了。在二級市場房地產(chǎn)交易要有合法的證明文件，要有明確的合約，交易額方式則由買賣雙方自己議定。

房地產(chǎn)三級市場。它主要是指房地產(chǎn)的再次交易行為。也說是從前的購房者現(xiàn)在因把房屋拿來到市場上去賣。在三級市場信息上買賣的雙方一般而言比較零散，規(guī)模不大，競爭性較強。

從房地產(chǎn)開發(fā)銷售的流程看，在我國房地產(chǎn)市場還可以分為期房市場和現(xiàn)房市場。期房市場主要是房地產(chǎn)在剛開始開發(fā)時或已經(jīng)開發(fā)了一段時間后的買賣。這時房屋價格比建后低，但風(fēng)險較大?，F(xiàn)房市場指房地在完全建成經(jīng)驗收合格后進入市場交易，現(xiàn)房價格較期房價格高，風(fēng)險相對小些。對購房者來說，選擇期房、現(xiàn)房、除了價格、是否急需外，還要看他的評估能力，是否能準確地把握市場走勢，能否信任開發(fā)商。

需要讀者注意的是，我國房地產(chǎn)市場機制不健全，福利性住房分配還占相當比重，雖然政府決定從1997年起取消福利性分房，但是要使福利性分房真正退出歷史舞臺尚須時日。這種計劃分配就導(dǎo)致了我國的住宅市場的新特征，即存在安居房市場、微利房市場和商品房市場。

安居工程是政府為了解決職工群眾住宅問題而推出的。由于安居房的成本由征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、2%管理費、貸款利息等因素構(gòu)成，減免了土地出讓金和一些稅費，并不得有贏利，因此安居房價格大大低于市場價格。政府規(guī)定：國家安居工程住房直接以成本價向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房產(chǎn)、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。各個城市都對此作了具體細則規(guī)定，一般年收入不超過3萬元的家庭才有資格購買。購買5年后，在補交土地出讓金和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，可依法進入市場，其收入歸個人所有。安居房價格合適，建筑質(zhì)量有保證，深愛職工群眾，不足之處是安居房一般都修建在城市的郊區(qū)。

與安居房相呼應(yīng)的是微利房。其價格略高于安居房，區(qū)域環(huán)境相當，但是其建筑質(zhì)量值得認真驗證。至于商品房市場則是真正的交易市場，在此不必多費筆墨。

此外，房地產(chǎn)市場還可按用途劃分為商業(yè)用房市場和居住用房市場。

4、            何為房地產(chǎn)

   是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益的總和。

如：提高使用價值的：花草、樹木、假山等

    提高使用功能而安裝在建筑物上的水、電、電梯、消防設(shè)備等。

1、          房地產(chǎn)是個不動產(chǎn)

2、          三大特點：價值大、使用時間長、不動性

3、          特性：

     A、固定性 （不可移動）

     B、單一性（恒定性、權(quán)益無期）

     C、區(qū)域性：受價格、質(zhì)素的影響

異質(zhì)性：不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn) （土地希缺，房地產(chǎn)具有保值作用）

     D、長 期 使 用

     E、不動產(chǎn)投資大、回收慢、周轉(zhuǎn)率

     F、不動產(chǎn)涉及的法律法規(guī)最多

     G、不動產(chǎn)涉及的專業(yè)知識最

     H、影響的相關(guān)行業(yè)最，具有帶動作用：建筑裝潢業(yè)、金融業(yè)旅游業(yè)……

     I、不動產(chǎn)變現(xiàn)最不容易

4 房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)五大特征

　　房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性很強，在很多發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)都已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的年增加值大體占GTP的8%至10％之間。按建設(shè)部制訂的計劃，至2000年中國房地產(chǎn)業(yè)年增加值占GTP3.5％，2010年占5％，至2020年可望達到10％左右。那時房地產(chǎn)業(yè)將進入國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的序列。

房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)商品化。房地產(chǎn)業(yè)在一定意義上說，是投資開發(fā)、經(jīng)營房地產(chǎn)商品的產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)品的商品化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。目前中國房地產(chǎn)品的商5品率總體說還比較低，進入市場流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上還限于每年的增量部分。但隨著中國土地使用制度和住房制度改革的深化和房地產(chǎn)市場體系的進一步發(fā)育與規(guī)范，21世紀20年代前后，房地產(chǎn)品的大部分將進入市場流轉(zhuǎn)，基本實現(xiàn)房地產(chǎn)品的商品化。

房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)基本實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化。21世紀，中國的房地產(chǎn)業(yè)將大量增加科技投入，提高開發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)的素質(zhì)，使城市規(guī)劃設(shè)計、建材生產(chǎn)供應(yīng)及建筑施工工藝走向標準化、系列化和機械化，基本實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化與工業(yè)化。

　　房地產(chǎn)中介服務(wù)體系基本實現(xiàn)社會化。中國的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系目前還處于起步階段。無論就其發(fā)展規(guī)模和管理體制來看，還是從人員素質(zhì)和功能作用來看，與發(fā)達國家相比水平還很低。隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和社會主義市場體系的逐步完善，再經(jīng)過20年的發(fā)展，一定能夠逐步建立起比較完善的社會化的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系。