買(mǎi)與不買(mǎi)，是個(gè)問(wèn)題
立秋已過(guò)，北京的氣溫不降反升，“秋老虎”挾夾著秋雨一直盤(pán)桓在這座城市上空。比天氣更加溽熱的則是北京的樓市。
7月4日，一位網(wǎng)名叫做“趙家小寶”的網(wǎng)友，在博客里記錄了自己買(mǎi)房的戲劇化經(jīng)歷。他的真實(shí)身份是北京一家網(wǎng)絡(luò)廣告公司的總經(jīng)理。 趙在半年前看中了北京北部亞運(yùn)新新家園的一套二手房，準(zhǔn)備投資，因戶型太大猶豫未決。幾個(gè)月后，這套失之交臂的房子價(jià)格從1.4萬(wàn)元/平方米漲到了1.8萬(wàn)元/平方米。
6月底，趙與友人閑聊時(shí)偶然得知，北四環(huán)的中關(guān)村公館即將對(duì)新浪員工內(nèi)部發(fā)售，價(jià)格為1.4萬(wàn)元/平方米，便立即托朋友從內(nèi)部拿了一個(gè)號(hào)。7月4日晚，趙氏夫婦遵囑直奔現(xiàn)場(chǎng)，排了兩個(gè)多小時(shí)隊(duì)后才搶得兩套。
“現(xiàn)在賣(mài)房不像從前了，得晚上開(kāi)盤(pán)，還不能動(dòng)靜太大，得悄悄地進(jìn)場(chǎng)，打槍的不要?！壁w在這次搶房歷險(xiǎn)后總結(jié)說(shuō)，“以前找人是為打折，現(xiàn)在找人是為了拿個(gè)號(hào)。買(mǎi)房就像買(mǎi)大白菜，晚了就沒(méi)了！”
過(guò)去，北方一到冬季就蔬菜匱乏，入冬前全民搶購(gòu)大白菜是當(dāng)年北京等城市的一道風(fēng)景，家家戶戶幾百斤地把白菜往家扛。至少現(xiàn)在，“趙家小寶”不會(huì)為自己搶來(lái)的“白菜”后悔——僅僅四天后，中關(guān)村公館以1.7萬(wàn)元/平方米的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，十天后迅速漲至2.2萬(wàn)元/平方米。
“趙家小寶”只是時(shí)下中國(guó)為數(shù)龐大的購(gòu)房大軍中的一員。這場(chǎng)購(gòu)樓熱最初從上海、杭州萌發(fā)，自去年以來(lái)逐漸蔓延至北京、深圳，又漸至南京、成都、重慶、長(zhǎng)沙、北海等二三線城市，僅四五年間便演變成一場(chǎng)席卷全國(guó)的購(gòu)樓狂潮。數(shù)千億元投資順流而下，牽動(dòng)著千萬(wàn)人的神經(jīng)，將各地房?jī)r(jià)一再推高。誰(shuí)也不知道，這場(chǎng)大潮能漲到何時(shí)，最終又將退向何方。
但是，與“趙家小寶”這樣把買(mǎi)房當(dāng)做投資的人不同的是，那些準(zhǔn)備拿出全部積蓄買(mǎi)下自己第一套住房的人，卻在像直升機(jī)一樣上升的房?jī)r(jià)中進(jìn)退兩難。迫于房?jī)r(jià)飛漲的壓力，不少人匆忙出手。在位于北京南三環(huán)的建邦華府，正準(zhǔn)備簽約的李先生接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)如此描述自己買(mǎi)房的理由：“雖然現(xiàn)在價(jià)錢(qián)高，以后肯定還會(huì)更高！現(xiàn)在不買(mǎi)，以后更買(mǎi)不起了！”在銀行工作的他已來(lái)京11年，這是他買(mǎi)的第一套商品房。
8月13日，國(guó)家發(fā)改委通過(guò)其網(wǎng)站公布了上一季度全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)比去年同期上漲了6.3%，其中，漲幅最高的深圳達(dá)14.3%，北京也達(dá)到了9.5%。
同一天，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（下稱若干意見(jiàn)）。十天后，全國(guó)城市住房工作會(huì)議在北京召開(kāi)。曾培炎副總理在8月24日的開(kāi)幕講話中強(qiáng)調(diào)，要將解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，進(jìn)一步建立健全廉租住房制度。 經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)五年“屢調(diào)屢漲”、“屢漲屢調(diào)”的不斷試錯(cuò)，政府終于下決心重拾公共服務(wù)責(zé)任，“以保障促調(diào)控”。
事實(shí)上，在“若干意見(jiàn)”正式公布前，業(yè)內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控下一步政策走向的猜測(cè)就沒(méi)有停止過(guò)。半年來(lái)，提高購(gòu)房首付比例、開(kāi)征物業(yè)稅、REITs（房地產(chǎn)投資信托）試點(diǎn)、增加土地有效供給、緩解供需矛盾等話題先后成為業(yè)界討論的熱點(diǎn)。全國(guó)房?jī)r(jià)飆升榜前幾名的省市也紛紛召開(kāi)座談會(huì)，反思上一輪調(diào)控政策、鼓勵(lì)各界為房地產(chǎn)調(diào)控獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。
8月23日，已經(jīng)就任建設(shè)部黨組書(shū)記的原發(fā)改委副主任姜偉新被正式任命為建設(shè)部副部長(zhǎng)，進(jìn)一步引發(fā)了人們對(duì)從宏觀層面加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的廣泛猜想。姜偉新在擔(dān)任發(fā)改委副主任期間主抓固定資產(chǎn)調(diào)控。來(lái)自發(fā)改委內(nèi)部的分析稱，如無(wú)意外，姜已是下任建設(shè)部部長(zhǎng)的內(nèi)定人選。此前，建設(shè)部部長(zhǎng)還從未有從宏觀經(jīng)濟(jì)部門(mén)調(diào)任的先例。
已進(jìn)行五年之久的房地產(chǎn)調(diào)控正站在一個(gè)十字路口。面對(duì)這場(chǎng)全民購(gòu)房的高燒，對(duì)于買(mǎi)房者，現(xiàn)在買(mǎi)還是不買(mǎi)是一個(gè)很可能影響后半生的兩難決定；對(duì)于中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的決策者，是調(diào)頭右轉(zhuǎn)，還是繼續(xù)直行，則是一個(gè)決定更多人命運(yùn)的兩難。
令賣(mài)房者恐懼的市場(chǎng)
8月22日，北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)聯(lián)合發(fā)布了1月至7月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月至7月，北京市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.4％，其中7月漲幅達(dá)10.4％，為今年最高點(diǎn)。
與之形成鮮明對(duì)照的，是商品房銷售面積和新開(kāi)工面積繼續(xù)下降。截至7月底，全市商品房現(xiàn)房銷售面積251.9萬(wàn)平方米，期房銷售面積787.2萬(wàn)平方米，同比分別下降39.4％和14.6％；新開(kāi)工面積則僅為1163.3萬(wàn)平方米，同比下降22.4％。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)日前發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告也稱，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)兩年供給負(fù)增長(zhǎng)，深圳則連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)。
分析人士普遍認(rèn)為，這表明北京等地房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾依然突出，房?jī)r(jià)持續(xù)高位運(yùn)行的局面短期將難以改變。
買(mǎi)房者們和賣(mài)房者們實(shí)際感受到的漲幅，比數(shù)字更為可怕。
就在兩周前，北京市北五環(huán)外的明星樓盤(pán)世茂奧臨花園公布了5號(hào)和6號(hào)樓的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格：2.7萬(wàn)元/平方米！這一天價(jià)不僅刷新了亞奧板塊房?jī)r(jià)的最高記錄，也將周邊另一個(gè)高級(jí)樓盤(pán)國(guó)奧村的售價(jià)拉升至2.5萬(wàn)元/平方米。
就在四個(gè)月前，世茂奧臨4號(hào)樓的開(kāi)盤(pán)價(jià)才1.8萬(wàn)元/平方米。
這樣“帶頭大哥”式的杠桿樓盤(pán)，在北京朝陽(yáng)區(qū)泛海板塊、海淀區(qū)萬(wàn)柳板塊等區(qū)域同樣存在；往往“大哥”一出現(xiàn)，周邊樓盤(pán)就開(kāi)始跟風(fēng)，提價(jià)幅度動(dòng)輒以數(shù)千元計(jì)。
據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，北京市共有將近400個(gè)樓盤(pán)在售，四分之一漲幅超千元。
借此東風(fēng)，一些積壓老盤(pán)“咸魚(yú)翻身”。位于北京東五環(huán)外的梵谷水郡，2005年開(kāi)盤(pán)時(shí)售價(jià)只有4800元/平方米，且銷售不暢。轉(zhuǎn)至2007年，以1.05萬(wàn)多元/平方米的價(jià)格重新推向市場(chǎng)，很快售罄。
由于房?jī)r(jià)飆升太快，一些開(kāi)發(fā)商甚至不惜違約搶利。去年，中關(guān)村公館的開(kāi)發(fā)商博雅苑置業(yè)曾以1.4萬(wàn)元/平方米的價(jià)格與銷售代理商簽訂超值分成協(xié)議，但他們很快發(fā)現(xiàn)自己“錯(cuò)誤”估計(jì)了形勢(shì)，在周邊項(xiàng)目一天一提價(jià)的刺激下，博雅苑置業(yè)寧愿認(rèn)罰，與代理商解約。開(kāi)盤(pán)十天功夫，這個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)從1.7萬(wàn)元/平方米飆升至目前的2.2萬(wàn)元/平方米。
在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，現(xiàn)在的瘋狂樓市中，沒(méi)有賣(mài)不出去的房子，也沒(méi)有不敢標(biāo)的價(jià)格。金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)公司的一位銷售經(jīng)理告訴《財(cái)經(jīng)》記者，今年市場(chǎng)的滾燙局面，令他們這些賣(mài)房的人都感到不可思議，從業(yè)八年來(lái)前所未見(jiàn)?！耙郧百u(mài)樓說(shuō)售光，總還有不少尾房，現(xiàn)在真的是一套也不剩。開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在就是比誰(shuí)敢標(biāo)高價(jià)，根本不需要調(diào)研，也不用找代理公司，蓋完樓就直接度假去了?！边@位銷售經(jīng)理說(shuō)。
全國(guó)樓市一片紅
北京樓市的瘋狂，只是2006年下半年開(kāi)始的這場(chǎng)房?jī)r(jià)洪流的一個(gè)縮影。
國(guó)家發(fā)改委與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)顯示，上半年房?jī)r(jià)可謂“全國(guó)山河一片紅”：除北京、深圳、杭州、南京、天津、重慶這些熱點(diǎn)城市，一些二三線城市如大連、石家莊、寧波、南昌、鄭州、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)等，漲幅也達(dá)到了6％至8％。 二季度漲幅最高的三個(gè)城市為深圳14.3%、北海12.5%和北京9.5%。
位于廣西南端的北海，借助“泛北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)”的概念，今年以來(lái)新建商品房?jī)r(jià)格連續(xù)以兩位數(shù)的高位增長(zhǎng)，4月更達(dá)到了23.6%，漲幅居全國(guó)第一。不少專家發(fā)出警告，十幾年前當(dāng)?shù)卦霈F(xiàn)過(guò)的房地產(chǎn)泡沫有卷土重來(lái)之勢(shì)。
深圳樓市在這個(gè)夏天同樣熱得燙人。
2005年之前，深圳樓市一直保持平穩(wěn)，不少人因此把深圳稱為中國(guó)樓市的“避風(fēng)港”。但是，從2005年底開(kāi)始，這個(gè)“避風(fēng)港”變得不再平靜。2007年前四個(gè)月，深圳房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)50%。
記者隨機(jī)從該市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站上抽取了一周的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月21日至28日，深圳一手房成交量分別為60套—75套不等，均價(jià)都在2萬(wàn)元／平方米以上。其中21日均價(jià)為28333元/平方米，28日均價(jià)為21732元/平方米。由于供應(yīng)嚴(yán)重不足，深圳一些樓盤(pán)甚至半夜開(kāi)盤(pán)，迫使購(gòu)房者徹夜排隊(duì)選號(hào)。
房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上漲，大大助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。最近兩個(gè)月，上海、廣州、長(zhǎng)沙、成都、重慶、沈陽(yáng)等地誕生了大批樓面價(jià)等于或接近周邊在售房?jī)r(jià)的“地王”。6月26日，綠城中國(guó)（香港聯(lián)交所代碼：3900）以12.6億元的價(jià)格拿下上海江灣D1地塊，樓面地價(jià)高達(dá)1.25萬(wàn)元/平方米，而同期周邊的合生江灣公寓平均成交價(jià)為1.4萬(wàn)元/平方米。
7月24日，北辰實(shí)業(yè)聯(lián)合體以92億元的天價(jià)拍得長(zhǎng)沙新河三角洲地塊，號(hào)稱全國(guó)有史以來(lái)最大的一塊“地王”，樓面地價(jià)也達(dá)到了2421元，而長(zhǎng)沙上半年平均房?jī)r(jià)僅3278元/平方米。
樓面價(jià)等于或接近在售房?jī)r(jià)，意味著開(kāi)發(fā)商所有的建筑成本、營(yíng)銷成本、利潤(rùn)、稅費(fèi)，都需要在未來(lái)上漲空間中得到解決。他們?cè)敢獬鲞@么高的價(jià)格拿地，是因?yàn)橄嘈盼磥?lái)兩年，這些地區(qū)的房?jī)r(jià)還要繼續(xù)攀升。
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰指出，人們實(shí)際感受到的漲幅之所以比官方數(shù)據(jù)更為強(qiáng)烈，是因?yàn)閿?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的往往是平均房?jī)r(jià)，將城市中心區(qū)和邊緣區(qū)放在一起算。
他舉北京市朝陽(yáng)區(qū)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)為例，今年頭兩個(gè)月，該區(qū)新建商品房的上漲幅度實(shí)際達(dá)42.4%，是全市平均漲幅的四倍。與之相對(duì)應(yīng)的，是這一地區(qū)居民用于居住的支出增加了27.3%。
一位熟悉中國(guó)統(tǒng)計(jì)內(nèi)部規(guī)律的政府官員直言：“官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)應(yīng)該都是真實(shí)的，但統(tǒng)計(jì)范圍往往值得推敲，如果把大量便宜區(qū)域的數(shù)據(jù)加進(jìn)來(lái)，從技術(shù)上對(duì)漲跌幅度進(jìn)行調(diào)整其實(shí)非常容易?！?
即使如此，6.3%的全國(guó)平均增幅也已相當(dāng)驚人，因?yàn)檫@樣每季超過(guò)5％的房?jī)r(jià)漲幅，已經(jīng)持續(xù)了兩年以上。
一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)感到不安。萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石公開(kāi)表示：“中國(guó)房?jī)r(jià)漲得過(guò)快、升幅過(guò)大，已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，泡沫早晚都會(huì)破裂?！薄?/font>
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