全球都市房價(jià)大比拼(圖)

昵稱7579 2007-02-28

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－1、洛杉磯篇

地處美國西海岸的洛杉磯不僅擁有世界“電影之都”美譽(yù)，而且四季氣候宜人，經(jīng)濟(jì)富裕，成為新移民趨之若鶩的首選落腳點(diǎn)，其中包括華人移民。

去過洛杉磯的中國人都會對洛杉磯華人之多感到驚訝。這里華人商家店鋪遍布各地，中文招牌無所不在。目前大洛杉磯地區(qū)有華裔人口近百萬，華裔比例接近一半的小城市至少有5個(gè)。

　　郊區(qū)房價(jià)超過市中心
　　大批新移民的到來必然帶來房價(jià)的飆升。在自有住房十分普及的美國，買房本非難事，但洛杉磯卻是例外。在這里圓住房夢確實(shí)是越來越難。許多人都認(rèn)為洛杉磯房價(jià)高漲已形成泡沫，而喜歡買房置地的華人新移民，通常被認(rèn)為對其起到了推波助瀾的作用。
　　洛杉磯房價(jià)之高是全美都出了名的。據(jù)美全國建筑商協(xié)會和全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的統(tǒng)計(jì)，僅在1998年至2003年里，美國前8個(gè)大都會地區(qū)的平均房價(jià)，以洛杉磯漲幅為最高，達(dá)118%。目前洛杉磯一套中級價(jià)格水平的家庭別墅，售價(jià)為47.5萬美元(約400萬元人民幣)，超過紐約的45.3萬美元和華盛頓的42.9萬美元，僅低于舊金山的72.7萬美元。這個(gè)價(jià)格水平是美國中西部地區(qū)房價(jià)的5倍。
　　筆者曾在洛杉磯市東郊的亞凱迪亞市住了數(shù)年，那里屬于洛杉磯地區(qū)著名的富人區(qū)?！喪杏捎谶h(yuǎn)離洛杉磯市中心，開發(fā)初期人煙稀少，地域開闊，因而建筑形態(tài)十分豐富，從別墅、高檔公寓到廉租房的各類住房都有，初期房價(jià)也十分低廉，帶有游泳池，占地一畝左右的高檔別墅，平均價(jià)格僅在10萬美元左右。
　　但隨著城市郊區(qū)化建設(shè)的飛速發(fā)展，過去20多年來富人紛紛逃離市區(qū)，促使這里房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，反而遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市中心。目前這里的帶有游泳池、占地一畝多的獨(dú)立別墅，即使建筑老舊，也價(jià)值60萬美元以上。

　　年入20萬買獨(dú)立別墅
　　筆者認(rèn)識的一對來自中國大陸的醫(yī)生夫婦，丈夫?yàn)樾睦磲t(yī)生，妻子是一個(gè)高級護(hù)士，夫婦年薪20多萬美元。5年前，他們就在本地花費(fèi)28萬購買了一棟面積不大的不帶游泳池的別墅，結(jié)果趕上了加州地產(chǎn)猛漲時(shí)期，到2002年夫婦倆為了女兒上學(xué)方便，以近50萬美元的價(jià)格將該別墅出售，又以57萬美元在筆者隔壁從一對老美夫婦手中購買了一棟占地一畝、帶大游泳池的別墅。
　　這對剛剛退休的白人夫婦對他們的慷慨出價(jià)驚喜不已。20年前，這對白人夫婦購買這棟別墅花費(fèi)不到10萬美元，現(xiàn)在他們白住了20年，還賺了37萬美元。他們拿著錢立即遷居到房價(jià)更加低廉的華盛頓州去安享晚年了，心里還直感激這些給他們送錢的中國人。

　　然而，比他們更高興的還是這對中國醫(yī)生，因?yàn)?003年和2004年，當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)更像是坐上了火箭，到2004年底該棟別墅的價(jià)格已經(jīng)攀升到80多萬美元。夫婦倆目前只有一個(gè)期盼，就是美國的房地產(chǎn)泡沫在兩年內(nèi)不要破裂，等女兒畢業(yè)了，就轉(zhuǎn)手賣掉別墅，不僅白住5年，還可凈賺30萬美元。
　　與這對醫(yī)生夫婦相比，另外一對留學(xué)生夫婦的買房經(jīng)歷則痛苦多了。丈夫是博士畢業(yè)，在一家生物公司工作，年薪7萬美元，但他妻子是普通職員，財(cái)力有限。他們也為女兒上學(xué)方便而搬到亞市，然而為了買房，面對高房價(jià)傷透了心。2003年，精明的妻子就主張盡早通過分期付款購買一套連排別墅，有一次他們看好了一套，價(jià)格25萬美元，首付5萬美元。妻子不甘每月白花1200多美元的租金，力主買下該套住房，但由于丈夫考慮要供養(yǎng)女兒讀大學(xué)，一時(shí)有所猶豫，房子被別人搶購。
　　2004年8月，夫婦倆又在同一小區(qū)中看重了類似的一套住房，結(jié)果房價(jià)已經(jīng)漲到27萬美元。在妻子的埋怨聲中，丈夫終于痛下決心，買下該房。

　　年入5萬租房住

　　筆者的另一位朋友在一家公司工作，年薪5萬多美元，但太太從國內(nèi)出來后沒有工作，10歲的女兒正在上小學(xué)，家境比以上兩家更差。夫婦倆只好每月花費(fèi)1500美元，在學(xué)校附近租住一套80多平方米的兩居室無家具的公寓暫時(shí)安身。面對越來越離譜的高房價(jià)，夫婦倆萬分無奈，只盼女兒早點(diǎn)畢業(yè)，然后逃離這個(gè)地區(qū)。
　　華人喜歡聚居，而且是扎堆在學(xué)校教育質(zhì)量較好的學(xué)校附近。亞凱迪亞市高中是遠(yuǎn)近聞名的一座教育質(zhì)量很好的中學(xué)，因此導(dǎo)致許多華人夫婦紛紛遷移到該市，進(jìn)一步抬高了這里的房價(jià)。

東京地價(jià)是世界上最高的

前幾天，一位熟識的日本工薪族山本對記者說，他買房了。新建的公寓，地點(diǎn)在葛西，位于東京都的最東側(cè)，緊鄰千葉縣。面積80平方米的三室一廳，總價(jià)3100多萬日元(約220萬元人民幣)，首付了900萬，貸了25年的款，每月還款約7萬日元。每天從家到城里的公司上班需要坐1小時(shí)的輕軌電車，對于這個(gè)通勤距離和時(shí)間，山本表示比較滿意。

　　在東京，山本的購房頗具代表性。能在寸土寸金的城區(qū)中心區(qū)域擁有自己住房的都是不折不扣的有錢人，大多數(shù)的工薪階層買房子都向四周輻射，紛紛把目光投向所謂“首都圈”的最外圍，同樣的面積，圈兒邊的住宅樓價(jià)格是城里價(jià)格的1／2或1／3。推動(dòng)?xùn)|京人圈兒邊購房的是四通八達(dá)的公共交通，每天早上，各線的地鐵和輕軌載滿西服革履的工薪族向都市中心移送。

東京地價(jià)是世界上最高的，所以在東京買房子就要做好拿出幾千萬乃至上億日元的心理準(zhǔn)備。用一個(gè)正在出售的普通實(shí)例說明，東京品川平冢3丁目一處公寓，距離車站10分鐘步行路程，面積79.35平方米，總價(jià)5350萬日元(382萬元人民幣)，如果首付1200萬日元，貸款30年，每月要還款12.8萬左右，此外，入住后每月的管理費(fèi)是2萬日元。

　　一般來說，東京幾個(gè)著名的昂貴地段例如惠比壽、廣尾、赤坂等區(qū)域，不要說電視上?？吹降娜帐姜?dú)門小樓，就是一套不到100平方米的三室一廳公寓房往往標(biāo)價(jià)要1億幾千萬。這些地區(qū)的“貴府”確實(shí)不是普通日本百姓可以買得起的，多是為老板或人氣藝人們準(zhǔn)備的。對于一般市民階層來說，能在東京城內(nèi)買套不很偏僻的三居室絕對是個(gè)大手筆了。

　　去年底的“豆腐渣”建筑業(yè)丑聞曝光后，日本的房地產(chǎn)銷售遭到了不小的打擊。越來越多的準(zhǔn)買房戶變成了堅(jiān)定的持幣觀望者，誰也不想用辛苦一生掙來的錢買到的房子經(jīng)不起隨時(shí)可能發(fā)生的地震。

　　與購房相比，東京人更習(xí)慣于租房住。租房不用準(zhǔn)備購房時(shí)首付的一筆巨款，而且可以隨時(shí)根據(jù)工作的變動(dòng)而搬移。東京都內(nèi)租房的價(jià)格因地域不同差價(jià)也極大，拖家?guī)Э诘钠胀ㄊ忻窦彝プ庾〉亩嗍?0萬～20萬日元的公寓房。如果哪家公司有自己的宿舍樓，每月兩三萬的象征性房租對員工來說絕對算得上是個(gè)誘人的福利待遇了。

莫斯科平均房價(jià)突破每平米2100美元

莫斯科

莫斯科大環(huán)的地理位置，大概相當(dāng)于北京的五環(huán)。雖然莫斯科大環(huán)距離市中心很遠(yuǎn)，但是因?yàn)槟箍瓢l(fā)達(dá)的地鐵網(wǎng)絡(luò)往往以大環(huán)附近的居民區(qū)為終點(diǎn)，還不能算作荒涼。就是這樣一個(gè)地方，它的房屋價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了每平方米1500美元以上。我的朋友安娜在大環(huán)距離地鐵西南站不太遠(yuǎn)的地方，買了一套60多平方米的兩居室。這是2003年的事情了，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是每平方米1100美元。我曾經(jīng)驚訝于這樣高的房價(jià)，但是現(xiàn)在看來，安娜無疑是賺了。

　　根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計(jì)的數(shù)字，目前莫斯科的平均房價(jià)已經(jīng)突破了每平方米2100美元。而距離安娜家不遠(yuǎn)的另一棟新修好的住宅樓，最近已經(jīng)打出了促銷優(yōu)惠每平米1500美元的橫幅。俄羅斯《獨(dú)立報(bào)》也報(bào)道說，莫斯科市中心的新建房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)位已經(jīng)達(dá)到了每平方米3000美元的水平。即便是莫斯科大環(huán)以外的地區(qū)，甚至是莫斯科州的房地產(chǎn)價(jià)格也水漲船高。僅在2003年，俄各類住宅價(jià)格上漲了30～40%不等，平均漲幅36%。原本有專家預(yù)測房地產(chǎn)價(jià)格會比較穩(wěn)定的2005年，也出現(xiàn)了個(gè)別月份漲幅2.2%的火爆局面。

莫斯科房屋價(jià)格的持續(xù)攀升，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大多數(shù)普通市民的心理承受能力。不少市民認(rèn)為，不法的房地產(chǎn)商和官員勾結(jié)是造成房屋價(jià)格上漲的主要原因。而政府則認(rèn)為是市場需求的旺盛造成了房屋價(jià)格的攀升。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，莫斯科市共有450萬戶家庭需要改善住房條件，但他們當(dāng)中只有不到1%的人有能力解決這一問題。不管怎樣說，莫斯科大多數(shù)居民目前仍然居住在老舊的市區(qū)，這是不爭的事實(shí)。甚至有部分莫斯科人租住在集體宿舍里。筆者每每和這些人閑聊，他們總是喜歡回憶蘇聯(lián)時(shí)期免費(fèi)的住房政策，并且詛咒現(xiàn)在那些貪官和從事房地產(chǎn)的奸商。
　　和他們比起來，安娜是幸運(yùn)的，作為一個(gè)成功生意人的女兒，她在莫斯科擁有一套屬于自己的小房子。

巴黎房價(jià)每平方米5萬人民幣

當(dāng)獲悉記者在北京購買了一套住房之后，一位年輕的法國朋友滿臉驚訝地說，在40歲以下的法國人“字典”里，是找不到“買房子”這個(gè)詞的。

　　巴黎房地產(chǎn)中介的玻璃櫥窗上張貼的廣告中，90%以上是租房廣告，出售房屋的信息寥寥無幾。房地產(chǎn)中介弗朗索瓦告訴記者，由于房價(jià)在過去幾年內(nèi)連續(xù)飆升，巴黎人中的購房者越來越少，今天的巴黎出現(xiàn)了前所未有的“租房熱”。弗朗索瓦說，這種趨勢正在由巴黎向法國外省蔓延。

近年來，法國媒體關(guān)于房地產(chǎn)的報(bào)道越來越多，其中一個(gè)重要原因就是房價(jià)的增長速度連年超出專家預(yù)測，已經(jīng)開始引起法國百姓和政府的擔(dān)憂。

　　法國2006年初公布的數(shù)字顯示，過去5年內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格在全國范圍的平均漲幅為10%，在大城市的漲幅則超過100%。由于法國政府采取保護(hù)舊城的措施，很多城市市區(qū)內(nèi)限制甚至禁止房地產(chǎn)建設(shè)，因此，大城市內(nèi)二手房價(jià)格飛漲，5年內(nèi)漲幅高達(dá)63%。在房價(jià)飛漲的同時(shí)，法國人收入在過去5年內(nèi)的增長卻不足10%。

　　巴黎房價(jià)每平方米5萬人民幣

　　在巴黎，目前的平均房價(jià)已經(jīng)突破每平米5000歐元的大關(guān)，該市富人聚集的16區(qū)房價(jià)幾經(jīng)接近每平方米7000歐元。嘎納、尼斯、普魯旺斯等度假地的房價(jià)已經(jīng)超過每平米4000歐元。馬賽、里昂、里爾等大城市的平均房價(jià)也達(dá)到每平米2500歐元。

　　對于法國的中低收入家庭來說，買房子已經(jīng)成為一個(gè)難以實(shí)現(xiàn)的夢想。在法國全國范圍內(nèi)的購房者中，普通職員和工人僅占1／3。法國老百姓抱怨說，購房已經(jīng)成為政府和公司高層人員的“特權(quán)”。

　　由于沒錢做“業(yè)主”，很多大城市的居民都選擇做“房客”。巴黎市內(nèi)10個(gè)人中，有9個(gè)人是租房者。由于能買得起房子的人越來越少，上世紀(jì)90年代以售房為主的房地產(chǎn)公司，開始投入大批資金購買二手房，出租房子現(xiàn)在成為了它們的主要業(yè)務(wù)。

　　年輕人對購房不熱衷

　　法國購房者減少還有一個(gè)原因，那就是年輕人對買房子沒有熱情。法國社會學(xué)家認(rèn)為，這種現(xiàn)象出現(xiàn)，除了因?yàn)榉績r(jià)過高之外，人們的價(jià)值觀念在其中起了很大作用。

　　例如，法國人的家庭觀念與中國人大為不同。法國年輕人如果要買房子，他們的父母絕不會像中國父母那樣“慷慨解囊”。在法國人看來，父母給孩子承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，應(yīng)該以孩子大學(xué)畢業(yè)作為“終點(diǎn)”。法國國內(nèi)目前30年期的購房貸款也不少，但很少有年輕人問津，主要是因?yàn)闆]人幫助他們出“首付”。此外，法國年輕人的生活方式也決定了他們不愿過早地成為購房一族。法國年輕人是出了名的“沒有定性”，他們可以因?yàn)橐粫r(shí)興起辭掉高薪工作，轉(zhuǎn)而從事文化活動(dòng)；也有人會離開法國，到非洲某個(gè)國家從事人道主義工作。對于想趁著年輕到世界各地多走走的法國年輕人來說，高額的購房貸款無疑是一個(gè)莫大的“牽絆”。

　　“老外”炒高法國房價(jià)？

　　盡管法國人中購房者越來越少，但法國的房價(jià)卻仍舊一漲再漲。對此，法國國內(nèi)有人開始提出“外國人炒高法國房價(jià)”的說法。從全國范圍來看，這種說法似乎有些偏激，但是，從法國的個(gè)別地區(qū)來看，它似乎也有些道理。

　　巴黎的香榭麗舍大街和巴黎圣母院所在的西岱島，近年來成為俄羅斯“新富”們的購房首選地點(diǎn)。他們的到來，使得這兩個(gè)地點(diǎn)的房價(jià)成倍增長，一般的法國人根本不敢問津。

　　在法國南方“藍(lán)色海岸”上的嘎納、尼斯、摩納哥這三座城市，房價(jià)也隨著大量國外富翁的定居迅速增長。從其他城市趕到這里購房的法國人數(shù)量近年來直線下降。

歐盟30萬歐元只能買一棟小House

房東的兒子亞歷山大從希臘老家又回到了布魯塞爾。他亞歷山大剛落座，就開始抱怨起布魯塞爾的房價(jià)上漲——他自己離開家來布魯塞爾工作，需要租一套小單元房。

　　據(jù)他說，他看中的80多平方米的房子現(xiàn)在居然要800歐元(約8000元人民幣)的月租金。要知道，3年前這種房子可能只需要五六百歐元。

說實(shí)話，布魯塞爾的房價(jià)，在西歐國家首都里算是最低的了。據(jù)歐洲一家研究機(jī)構(gòu)2005年9月的一項(xiàng)調(diào)查，西歐房地產(chǎn)最貴的國家首都是盧森堡，過去一直以房價(jià)超貴著稱的倫敦已經(jīng)退居第五。
　　這項(xiàng)排名還是掩蓋不住布魯塞爾房價(jià)飛漲的事實(shí)。

　　記者的一位朋友10年前從香港來到布魯塞爾，他用賣掉香港70多平方米的房子得來的300萬港幣(折合成歐元約30萬)，在布魯塞爾買了一棟帶花園的聯(lián)體別墅(TOWN　HOUSE)。這10年里，他親眼目睹了布魯塞爾房價(jià)的飛漲。到今天，30萬歐元只能買一棟小House，或一套大的單元房。

　　一般來說，利率對房價(jià)的上漲起到了很重要的作用。10年前，比利時(shí)銀行按揭貸款利率為10%，而今年卻只有3%左右。利率的大幅下調(diào)導(dǎo)致了房地產(chǎn)的大幅上漲。

　　除了利率之外，布魯塞爾房價(jià)上漲還有一個(gè)特殊原因。就是歐盟機(jī)構(gòu)的膨脹和歐盟的東擴(kuò)(歐盟總部設(shè)在布魯塞爾)。

　　10多年前，歐盟剛剛從“歐共體”脫胎換骨。其總部的構(gòu)架、作用遠(yuǎn)不如今?，F(xiàn)在光歐盟委員會這一歐盟主要機(jī)構(gòu)，其職員就達(dá)到了5萬。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年歐盟由15國擴(kuò)大到25國，進(jìn)駐布魯塞爾的各國駐歐盟辦事處、商家代表、游說團(tuán)體就新增了6000多家。大量的購、租房需求，刺激了布魯塞爾的房地產(chǎn)市場。

　　在布魯塞爾，人們總是用房租在月薪中所占的比重來衡量房價(jià)的合理性。比利時(shí)有幾年工作經(jīng)驗(yàn)的年輕人扣稅后到手的純薪水平均大約是2200歐元，在一個(gè)中檔地段租一套兩居室約700歐元，是這些年輕人薪水的1／3。

　　布魯塞爾市政府主管房地產(chǎn)市場的戴赫丹在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說，目前布魯塞爾房價(jià)水平尚在合理的范圍之內(nèi)。盡管近幾年來布魯塞爾房價(jià)猛漲，但市政府并沒有打算出臺什么措施來遏制房價(jià)。

　　不過，戴赫丹又表示，布魯塞爾在房地產(chǎn)領(lǐng)域有著非常嚴(yán)格而且較為完善的制度，避免“虛擬房價(jià)”的產(chǎn)生，充分保證消費(fèi)者的利益。

臺灣每平米均價(jià)為2萬人民幣

臺灣所謂的白領(lǐng)階層，每月平均收入在新臺幣4萬元到8萬元之間(人民幣和臺幣比值為1∶4)，不過想單憑個(gè)人實(shí)力，在臺北買棟房子，可是難上加難，因?yàn)樾剿臐q幅永遠(yuǎn)比不上遙不可及的房價(jià)。目前在上海長寧區(qū)擁有兩套房的臺商嚴(yán)邦國說，如果用相同的資金在臺北買房，只能買一套二手房。確實(shí)，臺北目前任何地段的基本價(jià)，每坪都要30萬臺幣左右(1臺坪＝3.3平方米)，換句話說，就是每平方米均價(jià)為2萬人民幣。
　　因此年輕人想買房，通常會先挑臺北市近郊的房子，地點(diǎn)相當(dāng)于北京的五環(huán)至六環(huán)間，或是上海的莘莊一帶，這里的房價(jià)當(dāng)然比市區(qū)便宜1／3；如果年輕夫婦兩人一起奮斗，通常6到10年間，就可完成進(jìn)駐臺北市區(qū)的夢想，不過，可能買的還是二手房。

臺灣當(dāng)局為了減輕民眾購屋壓力，曾兩度推出3000億臺幣的房貸優(yōu)惠利率，確實(shí)讓許多上班族受惠，提前擁有一棟夢想小屋。
　　據(jù)臺灣知名的中介公司永慶房屋統(tǒng)計(jì)，目前臺灣房貸利率為2.5%，依舊為20年來的最低利率水準(zhǔn)。1989年，房貸利率達(dá)到12.5%的高峰。
　　臺灣2.5%的房貸利率將近為大陸的一半(2005年大陸房貸利率為5.31%)，直接導(dǎo)致臺北房地產(chǎn)市場的升溫。
　　去年9月22日，臺灣股市跌破6000點(diǎn)大關(guān)，證券投資市場的低迷成交量，卻對比出臺灣房地產(chǎn)的火熱。當(dāng)天，財(cái)政部國有財(cái)產(chǎn)局北區(qū)辦事處，標(biāo)售23處房地產(chǎn)，吸引278張標(biāo)單，不僅標(biāo)單數(shù)創(chuàng)新高，成交價(jià)也高得讓人咋舌。就拿臺北市最精華的信義區(qū)來說，每平米都有8萬人民幣以上的單價(jià)實(shí)力，若以一般的文山區(qū)，也就是臺北的文教區(qū)域，每平方米也將近五六萬元。
　　不過，真正讓房地產(chǎn)業(yè)者引頸期盼的原因，還是投資者都看好未來兩岸和解：全面開放大陸觀光客來臺，以及兩岸三通。
　　信義房屋董事長周俊吉分析，“未來十年，信義區(qū)房價(jià)將不止每平方米10萬元人民幣。”周俊吉說，島內(nèi)不少人因?yàn)閮砂妒冀K不三通，只好舉家搬到大陸，其實(shí)不利房市發(fā)展。因此開放三通，讓兩岸交流更頻繁，將有利臺灣房市。

　　2005年全球部分城市房價(jià)表

　　北京 5600元／平方米
　　上海 6698元／平方米
　　深圳 7659元／平方米
　　莫斯科16800元／平方米
　　東京 34000元／平方米
　　巴黎 5萬元／平方米
　　布魯塞爾 150萬元／套
　　倫敦 417萬元／套

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