作者：張翔

　　預料之中的調(diào)控之手再度施威，高高在上的房地產(chǎn)股票大幅回落。雖然此次出臺的政策影響有限，但對后續(xù)更嚴厲調(diào)控政策的擔心恐怕會使得房地產(chǎn)板塊短期內(nèi)難以重新走強。不過，業(yè)內(nèi)人士認為，具備較強實力的優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)，以及商業(yè)地產(chǎn)公司依然具備較強的吸引力。

　　加劇對后續(xù)調(diào)控政策的隱憂

　　在周三大幅下跌8.47%之后，申萬房地產(chǎn)指數(shù)昨日繼續(xù)下行，并一度達到7.96%的最大跌幅，所幸下午在強大買盤支撐下絕大多數(shù)房地產(chǎn)股打開跌停板，收盤時指數(shù)僅有2.84%的跌幅。

　　從盤面來看，大量資金“逢跌即買”的做法非常堅決，這無疑表明，在人民幣持續(xù)升值的預期下，投資者對房地產(chǎn)長線走牛的判斷并不會因為短期因素而發(fā)生轉(zhuǎn)變，該板塊將依然是牛市行情中重要投資主題。事實上，眾多業(yè)內(nèi)人士認為，該政策對普通住宅影響較小，對低毛利率的項目影響較小，對已經(jīng)較為充分計提了增值稅的公司影響較小。

　　不過，后續(xù)政策的不確定性已成為目前最為困擾投資者的問題。

　　在一些分析師看來，這或許會是新一年里一系列調(diào)控的開端。鑒于去年調(diào)控政策收效甚微，今年有關(guān)部門有必要也完全有能力采取更為有效的措施。因此，即使此項政策的落實可能出現(xiàn)偏差，或者地產(chǎn)商可能將成本轉(zhuǎn)嫁至消費者，但無論如何，預期的改變已在一定程度上影響了持股者的心態(tài)。

　　中信證券持十分謹慎的態(tài)度，認為“房地產(chǎn)步入調(diào)控周期的前夜”。其分析師指出，該政策可能代表了政府從嚴調(diào)控房地產(chǎn)的態(tài)度。該政策及前期僅僅“存活”了十幾個小時就被建設(shè)部廢止的《90平方米以下住宅設(shè)計要點(征求意見稿)》顯示了政府從嚴調(diào)控房地產(chǎn)的決心和立場。

　　中金公司在表示“對企業(yè)的盈利影響有限”的同時也指出，07年政策重于執(zhí)行，未來仍將有其他政策的細則出臺，并嚴格執(zhí)行，比如期房限售、提高自有資金比例、存量土地兩年不開發(fā)收回等。中金維持原有的判斷，即07年上半年是政策敏感期且房地產(chǎn)公司目前的估值水平并不便宜，07年下半年房地產(chǎn)股票將有良好的表現(xiàn)。

　　招商證券分析師指出，市場對未來國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的態(tài)度和力度將更為關(guān)注，同時也認為，從近期相關(guān)部門的舉措看，短期內(nèi)市場對房地產(chǎn)行業(yè)的預期將很可能會趨于負面，估值水平相應作出調(diào)整。而東方證券特別提請投資者注意：04-06年，調(diào)控政策均在3月份兩會后出臺。

　　長線看好　強者恒強

　　盡管我們有必要對房地產(chǎn)板塊的短線走勢持謹慎態(tài)度，但從長線來看，支持房地產(chǎn)行業(yè)景氣向好的因素并沒有發(fā)生任何變化。與其他一些國家和地區(qū)相比，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的不僅僅是本幣升值所帶來的投機因素，而且還同時具備消費升級所帶來的堅實的高成長基礎(chǔ)。調(diào)控政策只是讓行業(yè)的發(fā)展規(guī)范有序，并不能顯著降低該行業(yè)對投資者的較高吸引力。

　　當然，隨著新政策的出臺，一些之前被開發(fā)商倚重的獲取暴利的方式將明顯受到抑制，諸如開發(fā)高檔住宅，或者囤積土地和房源以獲取高額增值收益。市場人士認為，在新的形勢下，開發(fā)與銷售能力強、周轉(zhuǎn)率高的優(yōu)勢企業(yè)有望脫穎而出。

　　申銀萬國指出，在利潤率受到限制的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)將更多的依靠規(guī)模取勝。在這個過程中，實力不濟的小型開發(fā)企業(yè)將繼續(xù)被清理，市場將愈發(fā)集中，并購加劇，強者也將更強。

　　聯(lián)合證券分析師魚晉華指出，調(diào)控將是未來相當長一段時期內(nèi)的常態(tài)，隨著行業(yè)的進入門檻不斷抬高，中小開發(fā)商被加速洗牌，行業(yè)的資源無論是資金、還是土地都在加速向大型開發(fā)商集中。在這個行業(yè)整合加速的過程中，優(yōu)勢龍頭公司將受益。以萬科為例，公司在2006年土地儲備方面的飛躍進步，正是龍頭公司受益的突出表現(xiàn)。隨著萬科本次定向增發(fā)的完成，公司的資金實力再度得到擴充，從而在項目的開發(fā)能力及新增土地儲備的獲取上，繼續(xù)與其他對手拉開差距。

　　魚晉華指出，萬科平均每個項目的開發(fā)周期小于12個月，最快的項目可達到9個月；萬科所推進的工廠化戰(zhàn)略，在未來會幫助萬科把開發(fā)周期縮短到更短的水平，從而將推動公司的資金回報率繼續(xù)上升。預計萬科模式會受到追隨和效仿。

　　國金證券也表示，萬科仍是首選。萬科開發(fā)產(chǎn)品中普通住宅所占比例較大，毛利率水平在40%以上項目的總建筑面積為73.9萬平米，占全部儲備項目的2.95%，受增值稅影響有限，而其擴張能力和抵御系統(tǒng)性風險能力最強，建議戰(zhàn)略性買入。

　　商業(yè)地產(chǎn)價值凸顯

　　招商證券分析師余志勇早在07年投資策略中就提醒投資者，對“商業(yè)地產(chǎn)需要給予重新認識”，而在此次政策重拳擊向開發(fā)類公司后，他再次重申：在我國服務產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展和人民幣升值的大背景下，經(jīng)營優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的上市公司具有更好的投資機會，在07年存在超額收益的機會。

　　余志勇看好商業(yè)地產(chǎn)價值的具體理由有三：其一，07年上市公司將實行新會計準則，投資性房地產(chǎn)可以采用公允價值記賬方法。從香港市場2005年實行新會計準則的情況看，新會計準則還是被很多公司采用，并形成正面支持因素。其二，“奧運會”的臨近和人民幣升值預期對商業(yè)地產(chǎn)形成利好，商業(yè)地產(chǎn)更能分享中國經(jīng)濟整體走強的綜合成果。其三，商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控壓力小。目前引起社會上對房地產(chǎn)爭議的領(lǐng)域主要集中在住宅方面，即使未來出臺保有稅（物業(yè)稅）措施，由于目前出租類房地產(chǎn)已經(jīng)在繳納房地產(chǎn)稅，預計影響也甚小。

　　東方證券分析師王樹娟表示，資源型地產(chǎn)最大的優(yōu)勢之一是政策風險非常低，在調(diào)控多發(fā)期，無疑應該成為首選投資品種，建議重點關(guān)注陸家嘴、中國國貿(mào)、浦東金橋。對于上述三只股票王樹娟給出的估值水平分別為：19-39元、12-20元、15-16元。