現(xiàn)在的宏觀調(diào)控還是圍繞著造房、買房這個(gè)目標(biāo)進(jìn)行的，而讓大家都去買房居住，筆者認(rèn)為是非常危險(xiǎn)的導(dǎo)向。在國外，城市居民擁有產(chǎn)權(quán)房比率最高的是美國，為68%，英國為56%，歐洲其他國家為30%-50%。而據(jù)我國建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)顯示，城市居民住房自有率接近82%。如果剔除房改出售公房給個(gè)人的因素，筆者估算這一比率在30%左右。作為一個(gè)發(fā)展中國家，僅用幾年時(shí)間，城市居民住房自有率達(dá)到世界第一，政府付出了相當(dāng)大的代價(jià)。

　　讓中低收入家庭都去買房是什么概念？按收入水平，可將人群分為高、高中、中、中低、低收入五部分。讓中低收入家庭買房也就意味著，要求約4/5的家庭買房居住。這種政策導(dǎo)向催化、助長了人們買房的消費(fèi)欲望，一些剛剛走上工作崗位的年輕人也迫不及待地買房，買大房。這是一種不健康、不理性的消費(fèi)需求。因此，要使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，首先要使消費(fèi)者有個(gè)健康的消費(fèi)理念。

　　住房消費(fèi)是有梯度的。一般來講，30%的人有財(cái)力支持買房居住，房地產(chǎn)市場(chǎng)就相當(dāng)不錯(cuò)了，其余的70%應(yīng)是租房群體。政府主要應(yīng)解決誰投資建設(shè)適合這70%消費(fèi)者的租賃房問題。筆者認(rèn)為，應(yīng)以吸收社會(huì)投資為主體，多渠道籌集資金。地方政府應(yīng)根據(jù)《通知》，要求開發(fā)商建設(shè)大量90平方米以下住房，賣給中產(chǎn)階層，再由他們出租，實(shí)行租賃價(jià)格的上限管理，適當(dāng)給予一定稅收優(yōu)惠政策，搞活房屋租賃市場(chǎng)；政府也可以投資建設(shè)一部分公有住房，供公務(wù)員租賃。當(dāng)然，這還需要工資制度改革相配套；政府還可以建設(shè)一部分廉租房，供納入低保的人群租賃。建立這樣一個(gè)梯度住房消費(fèi)體系，才有可能使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展。

　　關(guān)于住房制度的改革，不能就事論事，要同步實(shí)行相關(guān)制度的改革。筆者認(rèn)為主要涉及六個(gè)方面。

　　第一是改革投融資體制。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須從投融資體制上明確，哪些資金能進(jìn)，采取什么方式進(jìn)；哪些資金不能進(jìn)，采取什么限制措施。

　　第二是改革金融體制。必須明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)的信貸規(guī)模，以及不同類型建筑產(chǎn)品貸款、抵押的利率。香港土地高效利用的五大支撐體系之一是發(fā)達(dá)的金融業(yè)，不只是銀行業(yè)，還包括保險(xiǎn)業(yè)、證券業(yè)。

　　第三是改革工資制度。黨政機(jī)關(guān)工作人員總?cè)藬?shù)不多，但影響面很大，他們的家庭住房問題牽動(dòng)社會(huì)全局。住宅全面市場(chǎng)化，意味著黨政機(jī)關(guān)工作人員必須到市場(chǎng)租賃或購買住房。消費(fèi)能力決定市場(chǎng)需求，工資制度改革要與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育同步進(jìn)行，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能健康發(fā)展，還會(huì)滋生新的腐敗。

　　第四是深化改革土地使用制度。主要是規(guī)范二級(jí)市場(chǎng)。土地批租出去，開發(fā)商賣給業(yè)主，業(yè)主再轉(zhuǎn)讓、租賃，業(yè)主、承租人各自的權(quán)益必須體現(xiàn)。住宅小區(qū)的停車位、經(jīng)營用房等配套設(shè)施，目前通常是物業(yè)公司在受益，這是我國土地使用權(quán)權(quán)益不具體帶來的后果，需要從制度上加以改革，從根本上解決問題。

　　第五是改革財(cái)稅制度。現(xiàn)在的房地產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)幾乎不征稅。有錢人大量購置房地產(chǎn)，占用、浪費(fèi)了大量土地資源。政府運(yùn)用稅收手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，就會(huì)迫使不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人計(jì)算其經(jīng)濟(jì)利益，特別是保有低密度住宅是否劃算。當(dāng)然，對(duì)90平方米以下的中小戶型住宅可以實(shí)行低稅率甚至零稅率。

　　第六是進(jìn)一步改革物業(yè)管理制度?，F(xiàn)有物業(yè)管理是“霸王”管理，有關(guān)規(guī)定向物業(yè)公司傾斜。

　　筆者要特別強(qiáng)調(diào)的是，商品房用地必須堅(jiān)持實(shí)行招拍掛出讓。理由有四：這是法定的；這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下配置土地資源的最好方式；這是反腐敗必須遵守的政治紀(jì)律；這是防止國有土地資產(chǎn)流失的必要手段。（作者：束克欣，中國國土資源部土地利用管理司副司長 ）