| 2004.02.11 為加強成本管理，更好地組織集團公司的成本核算，提供真實客觀的成本信息，制定本成本核算辦法。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設階段和租售階段。在以上四個階段的開發(fā)經(jīng)營過程中，將發(fā)生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的管理費用等。這些費用中，有些可以計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計入開發(fā)產(chǎn)品成本。可以直接計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)直接費用；經(jīng)分配后才能計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)間接費用；不能計入到開發(fā)成 本中的費用稱為期間費用。 一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內容 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出,也是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質量的一項綜合指標和制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價格的基礎。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類： 1．土地開發(fā)成本。 土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設用地)所發(fā)生的各項費用。 2．房屋開發(fā)成本。 房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉房、代建房等)所發(fā)生的各項費用支出。 3．配套設施開發(fā)成本。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。 4．代建工程開發(fā)成本。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項費用支出。 二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象 開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔者。企業(yè)應根據(jù)其開發(fā)項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象： 1．一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。 2．同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。 3．對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。 成本核算對象應在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項目 開發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費等。 1．土地征用及拆遷補償費： 指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。 2．前期工程費： 指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、七通一平或三通一平費用等。 3．基礎設施費： 指建造各項基礎設施發(fā)生的費用?；A設施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設施發(fā)生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。 4．建筑安裝工程費： 指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。 5．配套設施費： 指為開發(fā)項目服務的，不能有償轉讓的各項公共配套設施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計入該成本項目內。 公司根據(jù)前述成本項目的設置原則，結合開發(fā)項目的具體情況，有選擇地設置成本項目。 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類： 1．原材料類存貨。 指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。 2．設備類存貨。 指企業(yè)購入的用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各種設備，如電氣設備、衛(wèi)生設備、通風設備等。 3．在產(chǎn)品類存貨。 指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品(即在建工程)。 4．產(chǎn)成品類存貨。 指各種已完成開發(fā)建設全過程并已驗收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或對外銷售的各種開發(fā)產(chǎn)品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設施、代建工程及分期收款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉房等。 5．開發(fā)用品類存貨。 指企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。 五、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序 (一)應設置核算的賬戶 為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務要求，設置下列賬戶：“4301開發(fā)成本”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。本賬戶應按開發(fā)成本的項目設置二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按成本項目設置三級明細帳戶。 關于甲方供材：材料部門會同工程預算部負責確定甲方供材的范圍和種類，并由材料部門以書面方式通知財務部；工程決算時，工程預算部出具的決算案不在包括甲方供材。根據(jù)施工單位開具的收料單及供貨發(fā)票，借記“開發(fā)成本”貸記相關帳戶。 (二)開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時應遵循的步驟和順序。其一般程序是： 1．歸集開發(fā)產(chǎn)品費用。 在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶，將應計入各成本核算對象的開發(fā)費用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。 2．計算并結轉已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本。 計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。并將其結轉進入“開發(fā)產(chǎn)品” 賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。 3．按已完開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結轉進入有關賬戶。 即借記“經(jīng)營成本”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。 六、開發(fā)產(chǎn)品的核算 開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設過程，并已驗收合格，符合國家建設標準和設計要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地(建設場地)、房屋、配套設施和代建工程。已完工開發(fā)產(chǎn)品實際上是開發(fā)建設過程的結束和銷售過程的開始。 為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結存情況，設置資產(chǎn)類“1285開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。本賬戶借方登記已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，貸方登記月末結轉的已銷售、轉讓、結算或出租的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉讓、結算、或出租的各種開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。本賬戶應按開發(fā)產(chǎn)品的種類，如土地、房屋、配套設施和代建工程等設置明細賬戶，并在明細賬戶下，按成本核算對象設置賬頁。 1、開發(fā)產(chǎn)品增加的核算。 企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，在竣工驗收時，應按實際成本借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。 2、企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品會因對外轉讓、銷售等原因而減少。對于減少的開發(fā)產(chǎn)品，應區(qū)分不同情況及時進行會計處理。 1）、企業(yè)對外轉讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應于月份終了時按開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，借記“經(jīng)營成本”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。 2）、企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租經(jīng)營，或將開發(fā)的房屋安置拆遷居民周轉使用，應于移交使用時，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品”或“周轉房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品——某項目”賬戶。 3）、企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設施，用于本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房，應視同建造固定資產(chǎn)進行處理，即按該配套設施的實際成本借記“固定資產(chǎn)”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品——某項目”賬戶。 七、出租開發(fā)產(chǎn)品 出租開發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營的土地和房屋等開發(fā)產(chǎn)品。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實現(xiàn)的。 為核算企業(yè)出租經(jīng)營的土地、房屋等使用及攤銷情況，開發(fā)企業(yè)應設置“1295出租開發(fā)產(chǎn)品”總分類賬戶，并下設“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”兩個二級賬戶。其中： “出租產(chǎn)品”二級賬戶核算出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值，貸方登記改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途對外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值。借方余額反映實際出租的土地、房屋的原始價值。 “出租產(chǎn)品攤銷”二級賬戶核算實際出租的開發(fā)產(chǎn)品的攤銷價值，貸方登記按月計提出租產(chǎn)品的攤銷價值，借方登記改變出租產(chǎn)品用途，對外銷售出租產(chǎn)品時沖銷的出租開發(fā)產(chǎn)品的已攤銷價值。貸方余額反映實際出租的土地、房屋等出租開發(fā)產(chǎn)品累計攤銷價值。 對于出租的土地和房屋，企業(yè)應建立“出租產(chǎn)品卡片”，按出租產(chǎn)品的類別、土地(或房屋)的編號、承租單位等進行明細核算，詳細記錄出租產(chǎn)品的地點、結構、層次、面積、租金單價等情況。 1．出租開發(fā)產(chǎn)品增加的核算。 企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。 2．出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算。 出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營期間，由于損耗等原因，其價值會逐漸減少。企業(yè)應根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值、凈殘值和預計攤銷年限，計算其損耗價值，并按月攤銷計入主營業(yè)務成本。出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算公式如下： 出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=（1-凈殘值率）/預計攤銷年限×100% 出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率÷12 出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷額=應計提攤銷的出租開發(fā)產(chǎn)品原始價值×該出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率 企業(yè)按月計提出租產(chǎn)品攤銷時，借記“其他業(yè)務支出——出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”賬戶。 3．出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算。 出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計人“其他業(yè)務支出——出租產(chǎn)品”賬戶，若數(shù)額較大，為了均衡各月的成本負擔，可先在“待攤費用”賬戶核算，再分期攤入“其他業(yè)務支出——出租產(chǎn)品”賬戶。 4．出租開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。 企業(yè)改變出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對外銷售，應于銷售實現(xiàn)時按售價借記“銀行存款”或“應收賬款”賬戶，貸記“其他業(yè)務收入——商品房銷售”賬戶；同時，按出租產(chǎn)品攤余價值借記“其他業(yè)務支出”賬戶，按出租產(chǎn)品累計已提攤銷額借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”賬戶，按出租產(chǎn)品原始價值貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”賬戶。 |
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