房價成本揭秘:開發(fā)商解剖""利潤大廈""如何砌成

胡琳柟 2005-08-25

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價成本揭秘:開發(fā)商解剖"利潤大廈"如何砌成

　　（記者周俏春、陳芳）記者就房地產(chǎn)成本問題進行調(diào)研采訪時，廣西一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)商向記者解剖了一個樓盤的真實運作過程，從中可以看出房地產(chǎn)“利潤大廈”是如何砌成的。

　　這位開發(fā)商說，２００３年底他與朋友合股開發(fā)某城市樓盤。樓盤并沒有建在市區(qū)繁華路段，確定的均價為２６００元，看上去價格并不算高。目前樓盤一期已售罄，二期順利開建，他說“每平方米也就掙個６００元吧！”

　?。叮埃霸头康禺a(chǎn)暴利似乎距離遙遠。見記者疑問，他得意地說：“你們記者算不來賬，老百姓賣套自己的房子每平方米掙６００元，當(dāng)然發(fā)不了財，但我們的樓盤是３６萬平方米，你算算我全部賣出去之后掙多少，快２個億?。?#8221;他向記者獨家提供了一份建筑成本清單，解密這座樓盤的“利潤大廈”是如何一磚一瓦砌成的。

　　項目開發(fā)用地：１８０畝（１２萬平方米）具備以下條件：

　　１、地價：８０萬元／畝

　?。?、技術(shù)指標(biāo)：樓盤類型為小高層電梯公寓（１２層）；容積率為３；綠化率為３６％；建筑密度３５％

　?。?、策劃公司全程代理，代理費及廣告費為總銷售額的４％

　?。?、設(shè)計費１５元／平方米（按總建筑面積計）

　?。?、土建造價１３００元／平方米，園林綠化硬化造價８０元／平方米，市場銷售均價２６００元／平方米

　　６、幾項主要稅收：土地增值稅按銷售額１．５％；營業(yè)稅按銷售額５％；契稅：按總地價３％；企業(yè)所得稅按銷售額２％（此項我們樓盤免交，因高新區(qū)有優(yōu)惠政策）

　　開發(fā)商提供的成本測算如下：

　　一、項目總建筑面積：１８０畝×６６６．６７平方米×３（容積率）＝３６萬平方米

　　綠化面積：１８０畝×６６６．６７平方米×３６％＝４．３２萬平方米

　　硬化道路：１８０畝×６６６．６７平方米×２９％＝３．４８萬平方米

　　二、銷售總額：３６萬平方米×２６００元／平方米＝９．３６億元

　　三、１８０畝土地成本：１８０畝×８０萬／畝＝１．４４億元

　　四、工程土建總造價：３６萬平方米×１３００元／平方米＝４．６８億元

　　此處數(shù)據(jù)為土建總造價，實際只要四五千萬元即可啟動開建樓盤，建好一棟賣一棟，并不用一次性投入這么多錢。

　　五、各種配套費用如

　　設(shè)計費：３６萬平方米×１５元／平方米＝５４０萬元

　　園林道路：綠化４．３２萬平方米×８０元／平方米＝３４５萬元

　　硬化道路：３．４８萬平方米×８０元／平方米＝２７８萬元

　　水電及三通一平、報建等費用約２５００萬元

　　三通一平費用各樓盤的差異較大，凹地或沼澤地成本要高些。

　　六、營銷策劃及廣告投入：９．３６億元×４％＝３７００萬元

　　七、需交的主要稅：增值稅９．３６億元×１．５％＝１４０４萬元

　　營業(yè)稅９．３６億元×５％＝４６８０萬元；契稅１．４４億元（總地價）×３％＝４３２萬元。還有一些小的稅費和公司日常開支，沒有計入。

　　八：項目總投入：約７．４億元

　　九：利潤（粗算）：９．３６億元－７．４億元＝１．９億元

　　理論利潤率：１．９億÷７．４億＝２５％

　　這位開發(fā)商解釋說，實際上的利潤率遠不止這些，沒有哪個房地產(chǎn)商那么傻會把總投入砸下去搞一個項目，都是分期滾動開發(fā)的，因為前期只需投入１．４億的土地成本加上四五千萬元左右土建資金就可啟動樓盤，當(dāng)然，這部分費用我們基本是自有資金，所以相對那些向銀行貸款啟動的開發(fā)商，我們的成本要低些。再加上通過預(yù)售實現(xiàn)資金滾動，所以如果算實際的利潤率，應(yīng)該是１００％甚至更高的回報。

　　他說，其實一些房地產(chǎn)商手上都有獵頭公司招來的資深會計，可以將樓盤賬目上的成本金額加大，如明明賺１億元的樓盤，可以處理成只賺４０００萬元。對外界造成樓盤成本高不得已提高售價的假象。當(dāng)然，有的還善于利用城市高新區(qū)、開發(fā)新區(qū)的稅收優(yōu)惠政策，想辦法在銷售新樓盤時注冊一個新公司，僅這一項也可以省下數(shù)百萬甚至上千萬元的稅款。

　　他透露，樓盤開建后也暗藏著一些省錢的貓膩。像外墻涂料、塑鋼門窗、鋁材、防水作業(yè)等諸多土建環(huán)節(jié)，開發(fā)商都可以想出辦法節(jié)約成本，最常見的就是采購便宜原材料，有的甚至直接減免一些程序。

　　“平地拔高樓，利潤成倍長。”這位開發(fā)商說，目前規(guī)劃和城建部門批準(zhǔn)的市區(qū)內(nèi)樓盤的容積率一般不超過２。而有“實力”的房地產(chǎn)商會通過特殊的途徑，打通有關(guān)關(guān)系，把樓盤的容積率調(diào)高到３或者５，這就意味著在同樣一塊土地上可以開發(fā)３倍甚至５倍于土地面積的商品房。